Сетевое издание

Современные проблемы науки и образования

ISSN 2070-7428

"Перечень" ВАК

ИФ РИНЦ = 1,006

• Авторы
• Резюме
• Файлы
• Ключевые слова
• Литература

Учинина Т.В. 1 Толстых Ю.О. 1 Люлькина Н.М. 1 Евсюкова А.И. 1

---

1 ГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»

На сегодняшний день рынок гостиничной недвижимости России проходит лишь этап формирования на фоне всё возрастающего интереса со стороны туристов. К сожалению, многие инвесторы всё ещё опасаются вкладывать средства в развитие данного сектора недвижимости в небольших городах, не имеющих достопримечательностей значительного уровня. Таким примером, пожалуй, может служить и Пенза. Тем не менее, проведя детальный анализ ситуации, сложившейся в городе, можно с уверенностью утверждать, что данная отрасль не бесперспективна. Напротив, при грамотном расположении объектов гостиничной недвижимости они могут стать источниками дохода инвесторов на высоком уровне. Гостиничный бизнес привлекает внимание инвестиционного сообщества по ряду причин. Во-первых, гостиницы – это объект коммерческой недвижимости, имеющий в перспективе более высокую ставку капитализации. Во-вторых, доходы от эксплуатации отелей могут в несколько раз превосходить аналогичные показатели по другим секторам коммерческой недвижимости. В-третьих, благодаря комплексному характеру гостиничных услуг и широкому диапазону сопутствующих бизнесов можно гибко управлять доходами, увеличивая выручку от каждого из них, т.е. максимально использовать эффект синергии. Создание качественного и доступного гостиничного предложения напрямую зависит от объема привлекаемых в отрасль инвестиций. Инвестирование в проекты строительства и развитие гостиничного бизнеса достаточно рискованно; поэтому для инвестора необходимы веские аргументы, подтверждающие эффективность конкретного проекта. Одним из решающих факторов, влияющих на эффективность реализации проекта развития гостиничной недвижимости, является продуманное расположение объекта в структуре города – его местоположение.

Статья в формате PDF

204 KB

стоимость

местоположение

гостиницы

туризм

фактор местоположения

гостиничный рынок

недвижимость

коммерческая недвижимость

1. Асаул А.Н. Проблемы инновационного развития отечественной экономики // Экономическое возрождение России. – 2009. - № 4.

2. Каурова О.В., Малолетко А.Н. Определение составляющей переменных затрат на содержание номеров в гостиницах и аналогичных средствах размещения // Народное хозяйство. Вопросы инновационного развития. – 2010. - № 2.

3. Методические рекомендации по статистике туризма, 2008 год [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://unstats.un.org/unsd/publication/SeriesM/Seriesm_83rev1r.pdf (дата обращения: 01.11.13).

4. Толстых Ю.О., Милованова И.А. Экономическое обоснование и управление проектом развития коммерческой недвижимости на примере проекта реконструкции первого этажа жилого дома // Известия Юго-Западного государственного университета. – 2011. - № 5-2.

5. Яндовский А.Н., Ульянченко Л.А. Развитие инвестиционно-инновационной сферы управления гостиницами для развития гостиничного бизнеса в России // Интеграл. – 2010. - № 3.

Введение

Объем продаж гостиничных услуг зависит от ряда причин. Одним из основополагающих факторов является месторасположение гостиницы [5]. От него зависят удобство доступа к гостинице и привлекательность его окружения (развитая инфраструктура) для гостя, которая во многом зависит от цели посещения (отдых или деловая поездка).

Цель исследования - анализ структуры рынка гостиничной недвижимости г. Пензы и выявление положительного влияния фактора местоположения на доходность объектов данного сектора недвижимости.

Анализ последних исследований и публикаций по теме исследования показал, что к настоящему времени данная проблема недостаточно изучена. Основные вопросы, связанные с управлением гостиничной недвижимостью, гостиничным менеджментом, рассмотрены в работах российских ученых Боголюбова В.С., Волкова Ю.Ф., Вакуленко Р.Я., Косолапова А.Б., Кочкуровой Е.А., Романова В.А. и др. Вопросы, связанные с управлением недвижимостью, рассмотрены в работах Асаула А.Н., Баронина С.А., Грабового П.Г., Загидуллиной Г.М., Плотникова А.Н., Хрусталева Б.Б., Шеремета В.В., Шеремета А.Д. и др.

Материал и методы исследования

Для того чтобы понять, какое местоположение будет наиболее выгодным для гостиницы, необходимо произвести сегментацию гостиничного бизнеса. Во-первых, необходимо разделение территории города на зоны с расположением значимых объектов. Во-вторых, выделение групп потребителей на основе целей поездок и общности побудительных мотивов, статусной и социальной принадлежности, а также уровня доходов и степени расходования средств.

В соответствии с целями поездок можно выделить следующие группы туристов:

1 группа: туристы, направляющиеся на отдых и экскурсии (познавательный и поощрительный туризм);

2 группа: бизнес-туристы (командированные, бизнесмены, предприниматели; представители органов власти, организаторы мероприятий и т.д.).

3 группа: (участники спортивных мероприятий, граждане, направляющиеся на лечение в оздоровительные учреждения).

В соответствии с международными нормами [3] существует классификация средств размещения туристов (таблица 1).

Таблица 1 - Стандартная классификация средств размещения туристов. Рекомендации по статистике туризма

Если рассмотреть генеральный план города Пенза, то территориально наиболее привлекательными для расположения гостиницы будут Ленинский (центр) и Октябрьский районы.

Уровень доходности той или иной сферы услуг определяется, прежде всего, уровнем спроса на данную услугу [1]. Гостиницы центра города пользуются большим спросом в силу того, что их расположение является удобным практически для всех категорий посетителей [2]. Непосредственная близость от вокзала, расположение большинства достопримечательностей, а также расположение общественно-деловой зоны с крупнейшими организациями и фирмами делают Ленинский район наиболее привлекательным для размещения гостиницы или отеля [4].

Октябрьский район – самый большой из четырёх районов Пензы. В районе сосредоточен основной промышленный потенциал не только города, но и области в целом. Здравоохранение в районе представлено крупными центрами медицинской помощи федерального значения: ФГБУ «Федеральный центр сердечно-сосудистой хирургии», ГБУЗ «Областной онкологический диспансер» и др. Для развития физической культуры и спорта в районе действует Дворец спорта «Буртасы», 3 спортивных комплекса, 7 физкультурно-оздоровительных комплексов. В зимний период работают 12 хоккейных площадок, лыжные трассы в Арбековском лесу, ледовые катки. Всё вышеперечисленное является крупным потенциалом для развития гостиничной недвижимости.

На сегодняшний день в Ленинском районе функционирует 8 объектов гостиничного бизнеса, в Октябрьском районе – 14.

В ближайшее время в Пензенской области станут активно развиваться придорожные гостиницы, расположенные вдоль трассы М5. Это связано с проведением Чемпионата мира по футболу - 2018, игры которого будут устраиваться в городах Приволжского федерального округа.

Рисунок 1 – Местоположение гостиниц города Пенза

В таблице 2 представлен анализ объектов гостиничного бизнеса города Пензы в зависимости от их близости к центру города.

Таблица 2 – Гостиницы г. Пенза по степени удаленности от центра города

Зависимость показателя стоимости стандартного номера от показателей удаленности до центра г. Пенза представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Зависимость стоимости номера от удаленности от центра.

Из графика (рис. 2) видно, что фактор местоположения оказывает значительное влияние на формирование стоимости номерного фонда. Из линейной функции тренда, построенного на основании графика, видно, что по мере удаления от центра города происходит снижение средних цен за гостиничный номер.

Причиной отклонения некоторых точек на графике является использование в анализе гостиниц разного класса.

Заключение

Таким образом, инвесторам необходимо тщательно рассматривать варианты размещения объектов гостиничной недвижимости в структуре города с целью достижения наибольшего эффекта от вложения средств.

Рецензенты:

Хрусталёв Б.Б., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Экономика, организация и управление производством» ПГУАС, г. Пенза.

Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью ПГУАС, г. Пенза.

Библиографическая ссылка