Сетевое издание
Современные проблемы науки и образования
ISSN 2070-7428
"Перечень" ВАК
ИФ РИНЦ = 0,940

ВЛИЯНИЕ ФАКТОРА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ НА СТОИМОСТЬ НОМЕРНОГО ФОНДА ГОСТИНИЦ (НА ПРИМЕРЕ Г. ПЕНЗЫ)

Учинина Т.В. 1 Толстых Ю.О. 1 Люлькина Н.М. 1 Евсюкова А.И. 1
1 ГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»
На сегодняшний день рынок гостиничной недвижимости России проходит лишь этап формирования на фоне всё возрастающего интереса со стороны туристов. К сожалению, многие инвесторы всё ещё опасаются вкладывать средства в развитие данного сектора недвижимости в небольших городах, не имеющих достопримечательностей значительного уровня. Таким примером, пожалуй, может служить и Пенза. Тем не менее, проведя детальный анализ ситуации, сложившейся в городе, можно с уверенностью утверждать, что данная отрасль не бесперспективна. Напротив, при грамотном расположении объектов гостиничной недвижимости они могут стать источниками дохода инвесторов на высоком уровне. Гостиничный бизнес привлекает внимание инвестиционного сообщества по ряду причин. Во-первых, гостиницы – это объект коммерческой недвижимости, имеющий в перспективе более высокую ставку капитализации. Во-вторых, доходы от эксплуатации отелей могут в несколько раз превосходить аналогичные показатели по другим секторам коммерческой недвижимости. В-третьих, благодаря комплексному характеру гостиничных услуг и широкому диапазону сопутствующих бизнесов можно гибко управлять доходами, увеличивая выручку от каждого из них, т.е. максимально использовать эффект синергии. Создание качественного и доступного гостиничного предложения напрямую зависит от объема привлекаемых в отрасль инвестиций. Инвестирование в проекты строительства и развитие гостиничного бизнеса достаточно рискованно; поэтому для инвестора необходимы веские аргументы, подтверждающие эффективность конкретного проекта. Одним из решающих факторов, влияющих на эффективность реализации проекта развития гостиничной недвижимости, является продуманное расположение объекта в структуре города – его местоположение.
стоимость
местоположение
гостиницы
туризм
фактор местоположения
гостиничный рынок
недвижимость
коммерческая недвижимость
1. Асаул А.Н. Проблемы инновационного развития отечественной экономики // Экономическое возрождение России. – 2009. - № 4.
2. Каурова О.В., Малолетко А.Н. Определение составляющей переменных затрат на содержание номеров в гостиницах и аналогичных средствах размещения // Народное хозяйство. Вопросы инновационного развития. – 2010. - № 2.
3. Методические рекомендации по статистике туризма, 2008 год [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://unstats.un.org/unsd/publication/SeriesM/Seriesm_83rev1r.pdf (дата обращения: 01.11.13).
4. Толстых Ю.О., Милованова И.А. Экономическое обоснование и управление проектом развития коммерческой недвижимости на примере проекта реконструкции первого этажа жилого дома // Известия Юго-Западного государственного университета. – 2011. - № 5-2.
5. Яндовский А.Н., Ульянченко Л.А. Развитие инвестиционно-инновационной сферы управления гостиницами для развития гостиничного бизнеса в России // Интеграл. – 2010. - № 3.

Введение

Объем продаж гостиничных услуг зависит от ряда причин. Одним из основополагающих факторов является месторасположение гостиницы [5]. От него зависят удобство доступа к гостинице и привлекательность его окружения (развитая инфраструктура) для гостя, которая во многом зависит от цели посещения (отдых или деловая поездка).

Цель исследования - анализ структуры рынка гостиничной недвижимости г. Пензы и выявление положительного влияния фактора местоположения на доходность объектов данного сектора недвижимости.

Анализ последних исследований и публикаций по теме исследования показал, что к настоящему времени данная проблема недостаточно изучена. Основные вопросы, связанные с управлением гостиничной недвижимостью, гостиничным менеджментом, рассмотрены в работах российских ученых Боголюбова В.С., Волкова Ю.Ф., Вакуленко Р.Я., Косолапова А.Б., Кочкуровой Е.А., Романова В.А. и др. Вопросы, связанные с управлением недвижимостью, рассмотрены в работах Асаула А.Н., Баронина С.А., Грабового П.Г., Загидуллиной Г.М., Плотникова А.Н., Хрусталева Б.Б., Шеремета В.В., Шеремета А.Д. и др.

Материал и методы исследования

Для того чтобы понять, какое местоположение будет наиболее выгодным для гостиницы, необходимо произвести сегментацию гостиничного бизнеса. Во-первых, необходимо разделение территории города на зоны с расположением значимых объектов. Во-вторых, выделение групп потребителей на основе целей поездок и общности побудительных мотивов, статусной и социальной принадлежности, а также уровня доходов и степени расходования средств.

В соответствии с целями поездок можно выделить следующие группы туристов:

1 группа: туристы, направляющиеся на отдых и экскурсии (познавательный и поощрительный туризм);

2 группа: бизнес-туристы (командированные, бизнесмены, предприниматели; представители органов власти, организаторы мероприятий и т.д.).

3 группа: (участники спортивных мероприятий, граждане, направляющиеся на лечение в оздоровительные учреждения).

В соответствии с международными нормами [3] существует классификация средств размещения туристов (таблица 1).

Таблица 1 - Стандартная классификация средств размещения туристов. Рекомендации по статистике туризма

Категории

Разряды

Группы

1. Коллективные средства размещения туристов

1.1. Гостиницы и аналогичные средства размещения туристов

1.1.1. Гостиницы

1.1.2. Аналогичные заведения

1.2. Специализированные заведения

1.2.1. Оздоровительные заведения

1.2.2. Лагеря труда и отдыха

1.2.3. Общественные средства транспорта

1.2.4. Конгресс-центры

1.3. Прочие коллективные заведения

1.3.1. Жилища, предназначенные для отдыха

1.3.2. Площадки для кемпинга

1.3.3. Прочие коллективные заведения

2. Индивидуальные средства размещения туристов

2.1. Индивидуальные средства размещения

2.1.1. Собственные жилища

2.1.2. Арендуемые комнаты в семейных домах

2.1.3. Жилища, арендуемые у частных лиц или агентств

2.1.4. Размещение, предоставляемое бесплатно родственниками или знакомыми

2.1.5. Прочее размещение на индивидуальной основе

Если рассмотреть генеральный план города Пенза, то территориально наиболее привлекательными для расположения гостиницы будут Ленинский (центр) и Октябрьский районы.

Уровень доходности той или иной сферы услуг определяется, прежде всего, уровнем спроса на данную услугу [1]. Гостиницы центра города пользуются большим спросом в силу того, что их расположение является удобным практически для всех категорий посетителей [2]. Непосредственная близость от вокзала, расположение большинства достопримечательностей, а также расположение общественно-деловой зоны с крупнейшими организациями и фирмами делают Ленинский район наиболее привлекательным для размещения гостиницы или отеля [4].

Октябрьский район – самый большой из четырёх районов Пензы. В районе сосредоточен основной промышленный потенциал не только города, но и области в целом. Здравоохранение в районе представлено крупными центрами медицинской помощи федерального значения: ФГБУ «Федеральный центр сердечно-сосудистой хирургии», ГБУЗ «Областной онкологический диспансер» и др. Для развития физической культуры и спорта в районе действует Дворец спорта «Буртасы», 3 спортивных комплекса, 7 физкультурно-оздоровительных комплексов. В зимний период работают 12 хоккейных площадок, лыжные трассы в Арбековском лесу, ледовые катки. Всё вышеперечисленное является крупным потенциалом для развития гостиничной недвижимости.

На сегодняшний день в Ленинском районе функционирует 8 объектов гостиничного бизнеса, в Октябрьском районе – 14.

В ближайшее время в Пензенской области станут активно развиваться придорожные гостиницы, расположенные вдоль трассы М5. Это связано с проведением Чемпионата мира по футболу - 2018, игры которого будут устраиваться в городах Приволжского федерального округа.

Рисунок 1 – Местоположение гостиниц города Пенза

В таблице 2 представлен анализ объектов гостиничного бизнеса города Пензы в зависимости от их близости к центру города.

Таблица 2 – Гостиницы г. Пенза по степени удаленности от центра города

 

Название гостиницы

Тип гостиницы

Количество «звезд»

Количество номеров

Удаленность от центра, км

Цена за одноместный стандартный номер, руб.

Цена за номер люкс, руб.

 

1

2

3

4

6

10

11

1

Пенза-1

Экономкатегория

2

46

1

350

1950

2

Гостиница «Пенза» ОАО

Бизнес-класс

3

94

0,5

2800

6000

3

РОССИЯ

Бизнес-класс

3

56

0,6

2050

15250

4

HELIOPARK Residence

Супербизнес-класс

4

93

0,8

4200

8500

5

Старый город

Бизнес-класс

3

10

1,5

2700

4300

6

Маяк

Экономкатегория

 

16

1,5

1200

4100

7

Лондон-Париж

Бизнес-класс

3

9

1,7

2200

3300

8

От и До

Клубный отель

2

7

1,7

3000

4500

9

Лондон-сити

Бизнес-класс

 

7

1,4

3000

5000

10

Провинция

Мини-отель

2

12

2,2

2500

5000

11

Дворец спорта «Олимпийский»

Экономкатегория

2

18

2,5

480

5450

12

Кагау

Экономкатегория

2

42

3,1

2100

5500

13

12 Стульев

Бизнес-класс

3

10

3,3

2500

4100

14

Ласточка

Бизнес-класс

3

80

3,4

1600

5500

15

СУРА

Экономкатегория

2

24

3,5

1500

4000

16

Лена

Мини-отель

2

20

3,5

1200

-

17

Изумрудный город

Бизнес-класс

3

6

5,5

2200

5900

18

Замок

Экономкатегория

2

7

5,6

2500

4000

19

Веселый Меридиан

Бизнес-класс

3

9

6,1

2000

4600

20

Для Вас

Бизнес-класс

3

20

6,2

2500

8500

21

Виктория

Экономкатегория

 

11

4,6

1400

3000

22

Русская охота

База отдыха

4

16

7,3

2000

6500

23

Бирюсинка

Экономкатегория

2

10

7,8

550

1660

24

Лена

Экономкатегория

 

20

2,6

1000

1200

25

Дворец спорта Буртасы

Экономкатегория

2

105

8,3

1500

4900

26

Тихая пристань

Экономкатегория

 

10

2,5

1200

2100

Зависимость показателя стоимости стандартного номера от показателей удаленности до центра г. Пенза представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Зависимость стоимости номера от удаленности от центра.

Из графика (рис. 2) видно, что фактор местоположения оказывает значительное влияние на формирование стоимости номерного фонда. Из линейной функции тренда, построенного на основании графика, видно, что по мере удаления от центра города происходит снижение средних цен за гостиничный номер.

Причиной отклонения некоторых точек на графике является использование в анализе гостиниц разного класса.

Заключение

Таким образом, инвесторам необходимо тщательно рассматривать варианты размещения объектов гостиничной недвижимости в структуре города с целью достижения наибольшего эффекта от вложения средств.

Рецензенты:

Хрусталёв Б.Б., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Экономика, организация и управление производством» ПГУАС, г. Пенза.

Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью ПГУАС, г. Пенза.


Библиографическая ссылка

Учинина Т.В., Толстых Ю.О., Люлькина Н.М., Евсюкова А.И. ВЛИЯНИЕ ФАКТОРА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ НА СТОИМОСТЬ НОМЕРНОГО ФОНДА ГОСТИНИЦ (НА ПРИМЕРЕ Г. ПЕНЗЫ) // Современные проблемы науки и образования. – 2013. – № 6. ;
URL: https://science-education.ru/ru/article/view?id=11023 (дата обращения: 03.12.2021).

Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
(Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления)

«Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074