Введение
Объем продаж гостиничных услуг зависит от ряда причин. Одним из основополагающих факторов является месторасположение гостиницы [5]. От него зависят удобство доступа к гостинице и привлекательность его окружения (развитая инфраструктура) для гостя, которая во многом зависит от цели посещения (отдых или деловая поездка).
Цель исследования - анализ структуры рынка гостиничной недвижимости г. Пензы и выявление положительного влияния фактора местоположения на доходность объектов данного сектора недвижимости.
Анализ последних исследований и публикаций по теме исследования показал, что к настоящему времени данная проблема недостаточно изучена. Основные вопросы, связанные с управлением гостиничной недвижимостью, гостиничным менеджментом, рассмотрены в работах российских ученых Боголюбова В.С., Волкова Ю.Ф., Вакуленко Р.Я., Косолапова А.Б., Кочкуровой Е.А., Романова В.А. и др. Вопросы, связанные с управлением недвижимостью, рассмотрены в работах Асаула А.Н., Баронина С.А., Грабового П.Г., Загидуллиной Г.М., Плотникова А.Н., Хрусталева Б.Б., Шеремета В.В., Шеремета А.Д. и др.
Материал и методы исследования
Для того чтобы понять, какое местоположение будет наиболее выгодным для гостиницы, необходимо произвести сегментацию гостиничного бизнеса. Во-первых, необходимо разделение территории города на зоны с расположением значимых объектов. Во-вторых, выделение групп потребителей на основе целей поездок и общности побудительных мотивов, статусной и социальной принадлежности, а также уровня доходов и степени расходования средств.
В соответствии с целями поездок можно выделить следующие группы туристов:
1 группа: туристы, направляющиеся на отдых и экскурсии (познавательный и поощрительный туризм);
2 группа: бизнес-туристы (командированные, бизнесмены, предприниматели; представители органов власти, организаторы мероприятий и т.д.).
3 группа: (участники спортивных мероприятий, граждане, направляющиеся на лечение в оздоровительные учреждения).
В соответствии с международными нормами [3] существует классификация средств размещения туристов (таблица 1).
Таблица 1 - Стандартная классификация средств размещения туристов. Рекомендации по статистике туризма
|
Категории |
Разряды |
Группы |
|
1. Коллективные средства размещения туристов |
1.1. Гостиницы и аналогичные средства размещения туристов |
1.1.1. Гостиницы 1.1.2. Аналогичные заведения |
|
1.2. Специализированные заведения |
1.2.1. Оздоровительные заведения 1.2.2. Лагеря труда и отдыха 1.2.3. Общественные средства транспорта 1.2.4. Конгресс-центры |
|
|
1.3. Прочие коллективные заведения |
1.3.1. Жилища, предназначенные для отдыха 1.3.2. Площадки для кемпинга 1.3.3. Прочие коллективные заведения |
|
|
2. Индивидуальные средства размещения туристов |
2.1. Индивидуальные средства размещения |
2.1.1. Собственные жилища 2.1.2. Арендуемые комнаты в семейных домах 2.1.3. Жилища, арендуемые у частных лиц или агентств 2.1.4. Размещение, предоставляемое бесплатно родственниками или знакомыми 2.1.5. Прочее размещение на индивидуальной основе |
Если рассмотреть генеральный план города Пенза, то территориально наиболее привлекательными для расположения гостиницы будут Ленинский (центр) и Октябрьский районы.
Уровень доходности той или иной сферы услуг определяется, прежде всего, уровнем спроса на данную услугу [1]. Гостиницы центра города пользуются большим спросом в силу того, что их расположение является удобным практически для всех категорий посетителей [2]. Непосредственная близость от вокзала, расположение большинства достопримечательностей, а также расположение общественно-деловой зоны с крупнейшими организациями и фирмами делают Ленинский район наиболее привлекательным для размещения гостиницы или отеля [4].
Октябрьский район – самый большой из четырёх районов Пензы. В районе сосредоточен основной промышленный потенциал не только города, но и области в целом. Здравоохранение в районе представлено крупными центрами медицинской помощи федерального значения: ФГБУ «Федеральный центр сердечно-сосудистой хирургии», ГБУЗ «Областной онкологический диспансер» и др. Для развития физической культуры и спорта в районе действует Дворец спорта «Буртасы», 3 спортивных комплекса, 7 физкультурно-оздоровительных комплексов. В зимний период работают 12 хоккейных площадок, лыжные трассы в Арбековском лесу, ледовые катки. Всё вышеперечисленное является крупным потенциалом для развития гостиничной недвижимости.
На сегодняшний день в Ленинском районе функционирует 8 объектов гостиничного бизнеса, в Октябрьском районе – 14.
В ближайшее время в Пензенской области станут активно развиваться придорожные гостиницы, расположенные вдоль трассы М5. Это связано с проведением Чемпионата мира по футболу - 2018, игры которого будут устраиваться в городах Приволжского федерального округа.
Рисунок 1 – Местоположение гостиниц города Пенза
В таблице 2 представлен анализ объектов гостиничного бизнеса города Пензы в зависимости от их близости к центру города.
Таблица 2 – Гостиницы г. Пенза по степени удаленности от центра города
|
|
Название гостиницы |
Тип гостиницы |
Количество «звезд» |
Количество номеров |
Удаленность от центра, км |
Цена за одноместный стандартный номер, руб. |
Цена за номер люкс, руб. |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
6 |
10 |
11 |
|
1 |
Пенза-1 |
Экономкатегория |
2 |
46 |
1 |
350 |
1950 |
|
2 |
Гостиница «Пенза» ОАО |
Бизнес-класс |
3 |
94 |
0,5 |
2800 |
6000 |
|
3 |
РОССИЯ |
Бизнес-класс |
3 |
56 |
0,6 |
2050 |
15250 |
|
4 |
HELIOPARK Residence |
Супербизнес-класс |
4 |
93 |
0,8 |
4200 |
8500 |
|
5 |
Старый город |
Бизнес-класс |
3 |
10 |
1,5 |
2700 |
4300 |
|
6 |
Маяк |
Экономкатегория |
|
16 |
1,5 |
1200 |
4100 |
|
7 |
Лондон-Париж |
Бизнес-класс |
3 |
9 |
1,7 |
2200 |
3300 |
|
8 |
От и До |
Клубный отель |
2 |
7 |
1,7 |
3000 |
4500 |
|
9 |
Лондон-сити |
Бизнес-класс |
|
7 |
1,4 |
3000 |
5000 |
|
10 |
Провинция |
Мини-отель |
2 |
12 |
2,2 |
2500 |
5000 |
|
11 |
Дворец спорта «Олимпийский» |
Экономкатегория |
2 |
18 |
2,5 |
480 |
5450 |
|
12 |
Кагау |
Экономкатегория |
2 |
42 |
3,1 |
2100 |
5500 |
|
13 |
12 Стульев |
Бизнес-класс |
3 |
10 |
3,3 |
2500 |
4100 |
|
14 |
Ласточка |
Бизнес-класс |
3 |
80 |
3,4 |
1600 |
5500 |
|
15 |
СУРА |
Экономкатегория |
2 |
24 |
3,5 |
1500 |
4000 |
|
16 |
Лена |
Мини-отель |
2 |
20 |
3,5 |
1200 |
- |
|
17 |
Изумрудный город |
Бизнес-класс |
3 |
6 |
5,5 |
2200 |
5900 |
|
18 |
Замок |
Экономкатегория |
2 |
7 |
5,6 |
2500 |
4000 |
|
19 |
Веселый Меридиан |
Бизнес-класс |
3 |
9 |
6,1 |
2000 |
4600 |
|
20 |
Для Вас |
Бизнес-класс |
3 |
20 |
6,2 |
2500 |
8500 |
|
21 |
Виктория |
Экономкатегория |
|
11 |
4,6 |
1400 |
3000 |
|
22 |
Русская охота |
База отдыха |
4 |
16 |
7,3 |
2000 |
6500 |
|
23 |
Бирюсинка |
Экономкатегория |
2 |
10 |
7,8 |
550 |
1660 |
|
24 |
Лена |
Экономкатегория |
|
20 |
2,6 |
1000 |
1200 |
|
25 |
Дворец спорта Буртасы |
Экономкатегория |
2 |
105 |
8,3 |
1500 |
4900 |
|
26 |
Тихая пристань |
Экономкатегория |
|
10 |
2,5 |
1200 |
2100 |
Зависимость показателя стоимости стандартного номера от показателей удаленности до центра г. Пенза представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Зависимость стоимости номера от удаленности от центра.
Из графика (рис. 2) видно, что фактор местоположения оказывает значительное влияние на формирование стоимости номерного фонда. Из линейной функции тренда, построенного на основании графика, видно, что по мере удаления от центра города происходит снижение средних цен за гостиничный номер.
Причиной отклонения некоторых точек на графике является использование в анализе гостиниц разного класса.
Заключение
Таким образом, инвесторам необходимо тщательно рассматривать варианты размещения объектов гостиничной недвижимости в структуре города с целью достижения наибольшего эффекта от вложения средств.
Рецензенты:
Хрусталёв Б.Б., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Экономика, организация и управление производством» ПГУАС, г. Пенза.
Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью ПГУАС, г. Пенза.