Scientific journal
Modern problems of science and education
ISSN 2070-7428
"Перечень" ВАК
ИФ РИНЦ = 0,940

THE IMPACT OF LOCATION ON THE COST OF THE ROOM FUND OF THE HOTELS (ON THE EXAMPLE OF THE PENZA)

Uchinina T.V. 1 Tolstykh Yu.O. 1 Lyulkina N.M. 1 Evsyukova A.I. 1
1 Penza State University of Architecture and Construction
Today the market of hotel real estate of Russia passes only a formation stage against escalating interest from tourists. Unfortunately, many investors still are afraid to invest in development of this sector of real estate in the small cities which don´t have sights of considerable level. Perhaps, can be such example and Penza. Nevertheless, having carried out the detailed analysis of the situation which has developed in the city, it is possible to claim with confidence that this branch isn´t unpromising, and even on the contrary, at a competent arrangement of objects of hotel real estate they can become sources of the income of investors at worthy level.Hotel business draws attention of investment community for a number of reasons.First, hotels is the object of commercial real estate having in the long term higher rate of capitalization.Secondly, the income from operation of hotels can surpass similar indicators in other sectors of commercial real estate several times.Thirdly, thanks to complex nature of hotel services and wide range of accompanying businesses it is possible to operate flexibly the income, increasing proceeds from each of them, i.e. most to use effect of a synergy.Creation of the qualitative and available hotel offer directly depends on the volume of investments attracted in branch. Investment in construction projects and development of hotel business rather risky; therefore the telling arguments confirming efficiency of the specific project are necessary for the investor. One of the decisive factors influencing efficiency of implementation of the project of development of hotel real estate, the thought-over arrangement of object in city structure – its location is.
price
locality
hotels
tourism
location factor
hotel market
real estate
commercial real estate

Введение

Объем продаж гостиничных услуг зависит от ряда причин. Одним из основополагающих факторов является месторасположение гостиницы [5]. От него зависят удобство доступа к гостинице и привлекательность его окружения (развитая инфраструктура) для гостя, которая во многом зависит от цели посещения (отдых или деловая поездка).

Цель исследования - анализ структуры рынка гостиничной недвижимости г. Пензы и выявление положительного влияния фактора местоположения на доходность объектов данного сектора недвижимости.

Анализ последних исследований и публикаций по теме исследования показал, что к настоящему времени данная проблема недостаточно изучена. Основные вопросы, связанные с управлением гостиничной недвижимостью, гостиничным менеджментом, рассмотрены в работах российских ученых Боголюбова В.С., Волкова Ю.Ф., Вакуленко Р.Я., Косолапова А.Б., Кочкуровой Е.А., Романова В.А. и др. Вопросы, связанные с управлением недвижимостью, рассмотрены в работах Асаула А.Н., Баронина С.А., Грабового П.Г., Загидуллиной Г.М., Плотникова А.Н., Хрусталева Б.Б., Шеремета В.В., Шеремета А.Д. и др.

Материал и методы исследования

Для того чтобы понять, какое местоположение будет наиболее выгодным для гостиницы, необходимо произвести сегментацию гостиничного бизнеса. Во-первых, необходимо разделение территории города на зоны с расположением значимых объектов. Во-вторых, выделение групп потребителей на основе целей поездок и общности побудительных мотивов, статусной и социальной принадлежности, а также уровня доходов и степени расходования средств.

В соответствии с целями поездок можно выделить следующие группы туристов:

1 группа: туристы, направляющиеся на отдых и экскурсии (познавательный и поощрительный туризм);

2 группа: бизнес-туристы (командированные, бизнесмены, предприниматели; представители органов власти, организаторы мероприятий и т.д.).

3 группа: (участники спортивных мероприятий, граждане, направляющиеся на лечение в оздоровительные учреждения).

В соответствии с международными нормами [3] существует классификация средств размещения туристов (таблица 1).

Таблица 1 - Стандартная классификация средств размещения туристов. Рекомендации по статистике туризма

Категории

Разряды

Группы

1. Коллективные средства размещения туристов

1.1. Гостиницы и аналогичные средства размещения туристов

1.1.1. Гостиницы

1.1.2. Аналогичные заведения

1.2. Специализированные заведения

1.2.1. Оздоровительные заведения

1.2.2. Лагеря труда и отдыха

1.2.3. Общественные средства транспорта

1.2.4. Конгресс-центры

1.3. Прочие коллективные заведения

1.3.1. Жилища, предназначенные для отдыха

1.3.2. Площадки для кемпинга

1.3.3. Прочие коллективные заведения

2. Индивидуальные средства размещения туристов

2.1. Индивидуальные средства размещения

2.1.1. Собственные жилища

2.1.2. Арендуемые комнаты в семейных домах

2.1.3. Жилища, арендуемые у частных лиц или агентств

2.1.4. Размещение, предоставляемое бесплатно родственниками или знакомыми

2.1.5. Прочее размещение на индивидуальной основе

Если рассмотреть генеральный план города Пенза, то территориально наиболее привлекательными для расположения гостиницы будут Ленинский (центр) и Октябрьский районы.

Уровень доходности той или иной сферы услуг определяется, прежде всего, уровнем спроса на данную услугу [1]. Гостиницы центра города пользуются большим спросом в силу того, что их расположение является удобным практически для всех категорий посетителей [2]. Непосредственная близость от вокзала, расположение большинства достопримечательностей, а также расположение общественно-деловой зоны с крупнейшими организациями и фирмами делают Ленинский район наиболее привлекательным для размещения гостиницы или отеля [4].

Октябрьский район – самый большой из четырёх районов Пензы. В районе сосредоточен основной промышленный потенциал не только города, но и области в целом. Здравоохранение в районе представлено крупными центрами медицинской помощи федерального значения: ФГБУ «Федеральный центр сердечно-сосудистой хирургии», ГБУЗ «Областной онкологический диспансер» и др. Для развития физической культуры и спорта в районе действует Дворец спорта «Буртасы», 3 спортивных комплекса, 7 физкультурно-оздоровительных комплексов. В зимний период работают 12 хоккейных площадок, лыжные трассы в Арбековском лесу, ледовые катки. Всё вышеперечисленное является крупным потенциалом для развития гостиничной недвижимости.

На сегодняшний день в Ленинском районе функционирует 8 объектов гостиничного бизнеса, в Октябрьском районе – 14.

В ближайшее время в Пензенской области станут активно развиваться придорожные гостиницы, расположенные вдоль трассы М5. Это связано с проведением Чемпионата мира по футболу - 2018, игры которого будут устраиваться в городах Приволжского федерального округа.

Рисунок 1 – Местоположение гостиниц города Пенза

В таблице 2 представлен анализ объектов гостиничного бизнеса города Пензы в зависимости от их близости к центру города.

Таблица 2 – Гостиницы г. Пенза по степени удаленности от центра города

 

Название гостиницы

Тип гостиницы

Количество «звезд»

Количество номеров

Удаленность от центра, км

Цена за одноместный стандартный номер, руб.

Цена за номер люкс, руб.

 

1

2

3

4

6

10

11

1

Пенза-1

Экономкатегория

2

46

1

350

1950

2

Гостиница «Пенза» ОАО

Бизнес-класс

3

94

0,5

2800

6000

3

РОССИЯ

Бизнес-класс

3

56

0,6

2050

15250

4

HELIOPARK Residence

Супербизнес-класс

4

93

0,8

4200

8500

5

Старый город

Бизнес-класс

3

10

1,5

2700

4300

6

Маяк

Экономкатегория

 

16

1,5

1200

4100

7

Лондон-Париж

Бизнес-класс

3

9

1,7

2200

3300

8

От и До

Клубный отель

2

7

1,7

3000

4500

9

Лондон-сити

Бизнес-класс

 

7

1,4

3000

5000

10

Провинция

Мини-отель

2

12

2,2

2500

5000

11

Дворец спорта «Олимпийский»

Экономкатегория

2

18

2,5

480

5450

12

Кагау

Экономкатегория

2

42

3,1

2100

5500

13

12 Стульев

Бизнес-класс

3

10

3,3

2500

4100

14

Ласточка

Бизнес-класс

3

80

3,4

1600

5500

15

СУРА

Экономкатегория

2

24

3,5

1500

4000

16

Лена

Мини-отель

2

20

3,5

1200

-

17

Изумрудный город

Бизнес-класс

3

6

5,5

2200

5900

18

Замок

Экономкатегория

2

7

5,6

2500

4000

19

Веселый Меридиан

Бизнес-класс

3

9

6,1

2000

4600

20

Для Вас

Бизнес-класс

3

20

6,2

2500

8500

21

Виктория

Экономкатегория

 

11

4,6

1400

3000

22

Русская охота

База отдыха

4

16

7,3

2000

6500

23

Бирюсинка

Экономкатегория

2

10

7,8

550

1660

24

Лена

Экономкатегория

 

20

2,6

1000

1200

25

Дворец спорта Буртасы

Экономкатегория

2

105

8,3

1500

4900

26

Тихая пристань

Экономкатегория

 

10

2,5

1200

2100

Зависимость показателя стоимости стандартного номера от показателей удаленности до центра г. Пенза представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Зависимость стоимости номера от удаленности от центра.

Из графика (рис. 2) видно, что фактор местоположения оказывает значительное влияние на формирование стоимости номерного фонда. Из линейной функции тренда, построенного на основании графика, видно, что по мере удаления от центра города происходит снижение средних цен за гостиничный номер.

Причиной отклонения некоторых точек на графике является использование в анализе гостиниц разного класса.

Заключение

Таким образом, инвесторам необходимо тщательно рассматривать варианты размещения объектов гостиничной недвижимости в структуре города с целью достижения наибольшего эффекта от вложения средств.

Рецензенты:

Хрусталёв Б.Б., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Экономика, организация и управление производством» ПГУАС, г. Пенза.

Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью ПГУАС, г. Пенза.