Сетевое издание
Современные проблемы науки и образования
ISSN 2070-7428
"Перечень" ВАК
ИФ РИНЦ = 0,940

ФАКТОРЫ И РИСКИ В ДЕТЕРМИНАЦИИ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

Василенко Р.В. 1
1 ФБГОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет»
Приведен анализ основных факторов, детерминирующих функционирование и развитие рынка доступного жилья в регионах Российской Федерации. Рассматриваются особенности формирования институциональной инфраструктуры, обеспечивающей строительство жилья эконом-класса. Дается характеристика состава институциональной инфраструктуры обеспечения развития рынка доступного жилья. Выделены стратегии развития рынков жилья в крупных городах. Определены основные риски, влияющие на развитие рынка доступного жилья. Установлены общие тенденции, на которых базируется выполнение задачи наращивания доли доступного жилья в регионах России. Выявлены основные целевые функции развития рынка доступного жилья (совпадающего в большей части российских регионов с рынком жилья эконом-класса, устанавливаемого по специфическим региональным критериям) в регионах как социально-экономических системах.
стратегии градостроительства
факторы и риски
экономический кризис
региональные социально-экономические системы
доступное жилье
1. Информация о социально-экономическом положении России. Январь—май 2015 г. – М.: Федеральная служба государственной статистики (РОССТАТ). — 2015. — С. 53–55.
2. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости /С.Н. Максимов // — СПб.: Питер. — 2004.
3. Постановление Правительства РФ от 05.05.2007 № 265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства» // http://base.garant.ru.
4. Федеральный закон от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» // http://base.garant.ru.
5. Федотовский Н. Тормоз неравенства // Эксперт. — № 23. — 1 июня 2015. — С. 36–38.
6. Чернов А.В. Государственно-частное партнерство в сфере малоэтажного жилищного строительства / А.В. Чернов // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. — № 4 (45). – Декабрь 2010. // http://dpr.ru/journal/journal_43_11.htm
Рынок жилья в России начал формироваться с существенным отставанием от развития других рынков товаров и услуг постоянного спроса. В условиях экономического кризиса и падения жизненного уровня значительной части населения (в том числе нуждающихся в жилье эконом-класса) развитие региональных и муниципальных рынков жилья сталкивается с проблемами, существенно затрудняющими развитие территориальных социально-экономических систем.

К числу основных тенденций, связанных с развитием жилищного строительства в регионах России, относятся следующие.

Во-первых, сократилось строительство ведомственного жилья, поскольку в основу угла стал ставиться коммерческий эффект, что пока еще не компенсируется вводом в действие арендного жилья.

Во-вторых, изменились условия и объемы финансирования строительства нового жилого фонда.

В-третьих, существенно сократилась государственная поддержка развития рынка жилья.

В-четвертых, снизилась покупательская способность большей части населения, нуждающегося в жилье.

В-пятых, строительные и девелоперские компании столкнулись с проблемами выплаты налогов, погашения в срок ипотечных и прочих жилищных кредитов по высоким процентам.

Проблема строительства доступного жилья тесно связана с расслоением населения по доходам, которое согласно данным Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) продемонстрировало свой рост на фоне сменяющихся кризисов в последние 20 лет, как в развитых странах, так и в странах со средним уровнем развития (к которым эксперты относят и Россию) [5]. Именно сохранение высокой доли лиц и домохозяйств с доходами ниже прожиточного минимума и порога относительной бедности (т.е. 60% от медианного дохода) обеспечивает потребность в строительстве жилья эконом-класса. Экономический кризис, пик которого пришелся на 2008-2009 гг., вызвал необходимость принятия мер по поддержке малоимущего населения, в том числе нуждающегося в жилье. Влияние экономического кризиса, несомненно, сказалось на возможности реализации градостроительной политики с ее поворотом к комфортности места обитания и на риске населения в плане получения доступного жилья.

В крупных городах России (Москве, Санкт-Петербурге и др.) современная градостроительная концепция ориентирована на расширение нового строительства, реализуемого путем нескольких стратегий, применение которых должно согласовываться с населением и экспертным сообществом:

1) стратегия освоения промышленных зон с учетом рекультивации территории (с учетом вывода действующих предприятий за пределы города и строительства там же новых предприятий), расположенных на территории, примыкающей к растущему центру городов;

2) стратегия нового строительства на месте сноса физически и морально устаревших зданий, построенных в 1960-1970-е гг.;

3) жилищное освоение новых территорий в рамках процессов агломерации моно- и полицентрического типа, что требует конструктивного взаимодействия между исполнительной властью смежных территорий.

В любом случае эти стратегии сталкиваются с необходимостью преодоления последствий предшествующей стратегии последних 15-20 лет, заключающейся в так называемой экстенсивной уплотнительной застройке существующих городских кварталов (в том числе центральных), что существенно ухудшило качество городской среды, комфортность проживания населения и снизило уровень взаимопонимания между властью и жителями городов.

Состав и особенности функционирования институциональной инфраструктуры обеспечения развития рынка доступного жилья детерминируются влиянием ряда факторов, представленных в табличной форме (табл. 1). Одновременно в той же таблице указаны основные риски, которые связаны с действием данных факторов.

Система транзакций участников рынка жилья в ситуации его выбора и последующей купли-продажи предусматривает наличие как непосредственных контактов, так и включение в процесс взаимодействия структур, выполняющих посреднические функции. Причем по мере усложнения процедур взаимодействия в инфраструктуре рынка жилья объем промежуточных операций имеет тенденцию к увеличению.

Таблица 1

Основные факторы и риски, детерминирующие развитие рынка доступного жилья в социально-экономических системах

Основные факторы

Характеристики факторов

Основные риски

Макроэкономические факторы

 

 

Динамика экономического роста; уровень деловой активности (в том числе на рынке жилья); уровень нижней и границы средневзвешенной ставки на ипотечные кредиты; темпы роста инфляции; средний уровень цен на жилую недвижимость; и т.п.

Риск роста задолженности по виду деятельности «строительство»;

риски существенного ослабления курса рубля;

риски недофинансирования со стороны банковских и инвестиционных компаний.

Нормативно-правовые факторы

Совершенствование нормативно-правовой базы;

правовая защита всех участников жилищного рынка.

Риск изменения «правил игры» на жилищном рынке;

риск «правовой асимметрии» в оценке действий разных участников рынка.

Развитие института землепользования

Зонирование земли с учетом формирования комфортной среды в районах жилой застройки; реновация земельных участков при застройке бывших промышленных зон;

решение земельных вопросов при агломерационных процессах, требующее согласования заинтересованных сторон

Риск искажения оценки стоимости земли;

риск нерационального и нецелевого использования земли, риск общих потерь при изменении статуса земли.

Инвестиционное и кредитно-финансовое обеспечение рынка

Развитие проектного инвестирования;

развитие долгосрочного ипотечного кредитования;

рост доходов от инвестирования средств в рынок жилья и за счет операций с ценными бумагами.

Риск снижения инвестиций в основные фонды;

риск сокращения спроса населения на жилье и получение кредитов.

Информационное обеспечение рынка жилья

Обеспечение участников рынка жилья полной, достоверной и своевременной информации для принятия решений.

Риск информационных искажений, вбрасываемых недобросовестными участниками рынка.

Система налогообложения

Совершенствование сферы взыскания налогов и предоставления налоговых льгот.

Риск отмены отдельных налоговых льгот;

риск изменения налоговых правил.

Политические и административные факторы

Уровень приоритета обеспечения населения доступным жильем в системе других приоритетов политических и властных структур.

Риски административных барьеров для участников рынка жилья;

риски коррупции.

 

Социальные факторы

Гарантированная поддержка социально незащищенных лиц;

особенности территориальной социальной политики, в том числе принятие мер по росту благосостояния населения.

Риски роста поляризации населения по доходам;

риски усиления социальной напряженности из-за возможного образования «гетто» в местах концентрированного расселения мигрантов.

Помимо указанных посреднических структур, в процессах функционирования и развития рынка жилья участвуют другие элементы общей инфраструктуры, которые принадлежат к трем группам институтов: административным структурам (относятся к органам государственной и муниципальной власти или подведомственным им организациям); частным организациям и к некоммерческим организациям инфраструктуры, а также к общественным инициативным группам или отдельным проектам общественности (акции, общественная экспертиза, краудсорсинг и т.п.).

К общим тенденциям, на которых базируется выполнение задачи наращивания доли доступного жилья в регионах России, относится устойчивый рост ввода в действие построенных жилищных домов (за последние три года (2012- 2014 гг. и в начале 2015 г.)), не только абсолютный, но и относительный в сравнении со снижением общего объема деятельности по виду «Строительство» (рис. 1).

Примечание. Тренд за 2015 г. составлен включительно по май 2015 г.

Рис. 1. Динамика тренда ввода в действие жилых домов в Российской Федерации в сравнении с динамикой тренда объемов работ по виду деятельности «Строительство» в 20132015 гг. (в % к среднемесячному значению по итогам 2012 г.). Составлен автором с учетом данных по источнику [1]

К числу основных целевых функций развития рынка доступного жилья (совпадающего в большей части российских регионов с рынком жилья эконом-класса), устанавливаемых в конкретном регионе, как правило, по специфическим региональным критериям в регионах как социально-экономических системах относятся:

1) рост качества жизни в регионе за счет повышения уровня жилищной обеспеченности граждан и качества жилищно-коммунальных условиях;

2) сохранение и развитие демографического и трудового потенциала региона как одного из факторов экономического роста за счет расширения для трудоспособного населения возможности приобретения потребного жилья и улучшения жилищных условий;

3) развитие взаимовыгодных межрегиональных связей в рамках единого экономического пространства за счет упорядочения миграционных потоков, стимулирования профессиональной и трудовой мобильности и выравнивания межтерриториальных различий (в том числе в части обеспечения потребным жильем);

4) снижение социальной напряженности и дифференциации уровня жизни, уменьшающее риски социальной безопасности.

В целом доступность жилья имеет тесную связь с демографическими тенденциями (уровнем рождаемости, миграционными потоками и пр.), социально-экономическими характеристиками региона, уровнем занятости, благосостоянием населения, особенностями бюджетной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства, развития рынка жилья и эксплуатации жилищного фонда. По мере насыщения рынка жилья предложениями, удовлетворяющими спрос различных по своим установкам и доходам групп потребителей, характеристика «доступное жилье» может потерять свою актуальность, при том что с учетом динамики интересов различных категорий населения спрос на категорию жилья «эконом-класса» будет стабильным.

Следует отметить, что задача формирования рынка доступного жилья в большинстве регионов России непосредственно связана с решением целевых государственных задач по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, а также расселению коммунальных квартир. Вместе с тем практическое решение данных задач существенно отстает от регламентированных сроков по причинам недостаточного финансирования (особенно по региональным и местным бюджетам), отсутствия федерального и регионального центров ответственности за данную задачу.

Накопленный девелоперами и строителями опыт формирования новых городских кварталов и загородных поселений показал, что система партнерства власти и бизнеса в данной сфере только формируется [2, 3, 6]. Проблему усугубляет то обстоятельство, что законодательство в России фактически детально регламентирует только одну форму государственно-частного партнерства (концессионные соглашения) [4], в то время как в мировой практике используются достаточно разнообразные формы подобного партнерства.

В меньшей степени ситуация осложняется влиянием кризиса, который, наоборот, способствовал росту ответственности участников жилищного рынка, в том числе за достижение конечных результатов (строительство и реализацию качественного и комфортного жилья). Вместе с тем в силу имеющихся сложностей (экономических, организационных, социальных, политических и пр.) система отношений всех субъектов жилищного рынка нуждается в совершенствовании.

К числу мер государственной поддержки развития региональных рынков доступного жилья, помимо поддержки программ строительства социального жилья, программ стимулирования ипотечных кредитов, участия в проектах софинансирования и государственного заказа создания транспортной инженерной и социальной инфраструктуры в новых кварталах и поселениях, создания института вторичного рынка ипотечных кредитов и иного, следует отнести деятельность Фонда содействия развитию жилищного строительства (ФСРЖС), одной из главных задач которого установлено обоснованное изъятие неэффективно используемых государственных земель и передача их под жилую застройку с гарантированным созданием сопутствующей инфраструктуры и отлаженной системой взаимодействия с банками и инвестиционными компаниями.

Таким образом, развитие рынка жилья эконом-класса в настоящее время происходит в сложных и противоречивых условиях, характеризуемых снижением доли иностранного капитала в общем объеме инвестиций в строительную сферу, низкой инвестиционной активностью российской банковской системы, нестабильностью мирового финансового рынка, ростом инфляции и снижением реальных доходов значительной части населения, относящегося к категории основных потребителей доступного жилья.

В современных российских условиях представляется важной задачей выработка таких механизмов развития региональных рынков доступного жилья, которые, с одной стороны, соответствовали стратегии, адекватной особенностям развития региональной социально-экономической системы, а с другой - смогли бы быть адекватно восприняты как участниками формирования данных рынков (строителями, девелоперами, риэлторами, страховщиками и пр.), так и потребителями (пользователями) жилой недвижимости.

Рецензенты:

Шихвердиев А.П., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой экономической теории и корпоративного управления, ФГОУ ВПО «Сыктывкарский государственный университет», г. Сыктывкар;

Макаров А.Д., д.э.н., д.ю.н., профессор, профессор кафедры прикладной экономики и маркетинга Санкт-Петербургского национального исследовательского университета информационных технологий, механики и оптики, г. Санкт-Петербург.


Библиографическая ссылка

Василенко Р.В. ФАКТОРЫ И РИСКИ В ДЕТЕРМИНАЦИИ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ // Современные проблемы науки и образования. – 2015. – № 2-2. ;
URL: https://science-education.ru/ru/article/view?id=22017 (дата обращения: 18.09.2021).

Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
(Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления)

«Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074