Сетевое издание
Современные проблемы науки и образования
ISSN 2070-7428
"Перечень" ВАК
ИФ РИНЦ = 0,940

ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛОГО МИКРОРАЙОНА

Мохначев С.А. 1 Кислякова Ю.Г. 2 Кисляков А.А. 2 Галимова Л.Н. 2
1 НОУ ВПО «Восточно-Европейский институт»
2 ГОУ ВПО «Ижевский государственный технический университет им. М.Т. Калашникова»
В статье рассматриваются проблемы повышения эффективности управления эксплуатацией жилого микрорайона, а именно обеспечения ресурсосбережения и энергосбережения. На примере жилого комплекса «Столичный» в г. Ижевск приведены некоторые технологические решения, обеспечивающие энергосбережение при эксплуатации микрорайона, произведен расчет необходимого состава эксплуатационной службы для эффективного и бесперебойного обслуживания жилого комплекса. Авторами статьи предложено для повышения эффективности управления эксплуатацией микрорайона обеспечить решение задач обеспечения высокого качества жилищно-коммунальных услуг, повышения энергоэффективности системы коммунальной инфраструктуры микрорайона, оптимизации затрат на производство коммунальных ресурсов и эксплуатации микрорайона. Для этого необходимо проведение комплекса мер, которые должны включать технологическую часть и организационную. Надежное и экономическое функционирование системы теплоснабжения, а именно использования эффективных утеплителей и совершенствование методов расчета тепловой изоляции, будет реальным вкладом в реализацию программы энергосбережения в жилищно-коммунальном хозяйстве.
эксплуатация
жилой микрорайон
проблемы управления ЖКХ
1. Башмаков И.А. Зарубежный опыт энергоэффективности и рекомендации для России/ Академия энергетики, 2014. №1. С.70-83.
2. Гиззатуллин Р.Р., Манохин П.Е., Грахова Е.В. Роль концессионных соглашений в развитии объектов инженерной и транспортной инфраструктуры // Экономика и предпринимательство. 2015. № 1 (54). С. 706-709.
3. Грахов В.П., Грахова Е.В. Оценка инвестиционной привлекательности города Ижевска // Вестник Ижевского государственного технического университета. 2013. № 1(57). С. 64-66.
4. Грахов В.П., Грахова Е.В., Мохначев С.А., Мохначева Е.С. Управление регионом: оценка кредитоспособности региона и его конкурентоспособность // Научная индустрия европейского континента - 2013 = Vědecký průmysl evropského kontinentu – 2013. Материалы IX Международной научно-практической конференции. 2013. С. 32-34.
5. Грахова Е.В. Государственная поддержка инвестиционной деятельности в Удмуртской Республике // Вестник Ижевского государственного технического университета. 2014. № 1 (61). С. 67-70.
6. Данилов М.В., Сунцов А.С. Совершенствование технологии строительства из сборного железобетона в жилищном строительстве / Фотинские чтения 2014. С. 42-47.
7. Жариков В.В., Журавлева О.А. Проблемы жилищного строительства и предоставления качественных услуг по ремонту и обслуживанию зданий // Социально-экономические явления и процессы. 2009. №4. С.43-48.
8. Калинин В.М., Дементьева М.Е. Организация технической эксплуатации микрорайона. М. 2010. - 76 с.
9. МДК 2-02-01 Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда. М.: ГУП ЦПП, 2001.
10. МДК 2-01.01 Рекомендации по определению численности работников службы заказчика жилищно-коммунальных услуг (организации по управлению жилищным фондом). М.: ГУП ЦПП, 2001.
11. Нотенко С.Н., Римшин В.И., Ройтман А.Г. и др. Техническая эксплуатация жилых зданий: Учебник. – 3-е изд. М.: Студент, 2012. 640 с.
12. Чернов С.С., Евсеенко П.Н. Совершенствование системы реализации энергосберегающих материалов в сферах ЖКХ // Бизнес. Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнеса. 2012. №3. С. 59-69.

Развитие жилищного строительства в настоящее время осуществляется путем комплексного освоения территории. Микрорайоны стали неотъемлемой частью современного города. Комплексное освоение привлекательно для застройщиков [3,4,5] и для городских властей, так же позволяет создать благоприятные условия для проживания людей и обеспечивает гармоничный внешний вид городов.

Жизненный цикл любого объекта недвижимости состоит из нескольких этапов: замысел, проектирование, строительство, эксплуатация, капитальный ремонт и реконструкция, ликвидация объекта [11]. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ после проведения проверки построенного объекта на соответствие выданному разрешению на строительство, градостроительному плану земельного участка и проекта орган местного самоуправления выдает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Здания нового жилого микрорайона разрешаются к приемке в эксплуатацию в виде законченного градостроительного комплекса, в котором должно быть завершено строительство общественных зданий, связанных с обслуживанием населения, выполнены все работы по прокладке инженерных сетей и оборудования, благоустройству и озеленению территорий в соответствии с проектом застройки микрорайона.

Эксплуатация зданий состоит из комплекса работ, направленных на обеспечения слаженной работы всех элементов и систем здания в течение нормативного срока службы, бесперебойное предоставление жилищно-коммунальных услуг, необходимых для жизнедеятельности человека и обеспечения комфорта жильцов [1].

Решение задачи обеспечения ресурсо- и энергосбережения при эксплуатации нового микрорайона входит в государственную программу «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы», утвержденную распоряжением Правительства Российской Федерации от 02.02.2010 года № 102-р, Актуальность данного направления программы убедительно доказывают данные статистики – около 30% ресурсов требуется жилищно-коммунальному комплексу региона как крупнейшему потребителю энергии и топлива (Постановление Правительства Удмуртской Республики от 07.10.2013 года № 498 «Об утверждении государственной программы Удмуртской Республики «Энергоэффективность и развитие энергетики в Удмуртской Республике (2014-2020 годы)»).

Реализация энергосберегающих мероприятий в области ЖКХ исследуется в трудах авторов – Шарипова А.Я., Башмакова И.А. и Чернова С.С. В статье Чернова С.С. энергосбережение представляется как комплекс мер по реализации правовых, организационных, научных, производственных, технических и экономических мер, направленных на эффективное использование топливно-энергетических ресурсов, при существующем полезном эффекте от их использования и на вовлечение в хозяйственный оборот возобновляемых источников энергии [12].

В городе Ижевск развивается крупный проект комплексного освоения – микрорайон «Столичный», который предполагает строительство жилья для 25 тысячи человек с общей площадью квартир 648,94 тыс. м2. Кроме строительства жилых объектов предполагается обеспечение микрорайона социальными объектами, а именно строительство детских садов, школ, поликлиники, стадиона. Также предусматривается прокладка инженерных коммуникации – теплоснабжение, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение микрорайона.

В ходе реализации данного проекта целесообразно применение мер по ресурсо- и энергосбережению. Рассмотрим возможные технологические решения:

1. Теплоснабжение.

В системах теплоснабжение ЖКХ существует ряд проблем, способствующие потере тепла через тепловые сети в объеме 30-50%. Применение высококачественных теплоизоляционных материалов повысит энергоэффективность теплосетей в 2-3 раза. Применяемые утеплители, такие как стекловата, армопенобетон, битумоперлит и другие, имеют малый срок службы и высокую теплопроводность [6]. Современные утеплители должны обеспечивать устойчивость к воздействию температур без изменения физических свойств и структуры, а влажной среде не выделять вещества, приводящие к коррозии труб. Утеплители должны обладать такими свойствами как высокое электрическое сопротивление, гидрофобность, биостойкость и низкое водопоглащение, что обеспечит сохранность утеплителя от намокания и потери теплоизоляционных характеристик. К таким утеплителям относятся каменная вата и пенополиуретан. Благодаря использованию современных утеплителей снижаются расходы при эксплуатации теплосети и увеличивается срок службы труб.

Одним из прогрессивных методов является применения труб в заводской теплоизоляции, которые снижают затраты при монтаже трубопроводов и повышают качество теплоизоляционной конструкции. Заделка стыков и монтаж фасонных элементов и арматуры производится после монтажа всех участков. На поверхность труб возможна установка датчиков протечки воды, что дает возможность определить место аварии в кратчайший срок. Данный метод является эффективным при строительстве новых тепловых сетей, так как требует создание современной системы управления тепловыми сетями.

При применении новых технологии в системе теплоснабжения не стоит забывать о профилактических мерах для обеспечения слаженной работы коммунальной система, а именно:

- промывка трубопроводов и стояков системы отопления;

- ремонт и восстановление изоляции трубопроводов;

- балансировка системы отопления;

- периодическая замена трубопроводов и арматуры в системе отопления.

2. Контроль за расходом потребляемых энергетических ресурсов.

Для контроля за расходом потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электроснабжения и газоснабжения необходимо устанавливать в квартирах индивидуальные, а на весь дом коллективные приборы учета. В таком случае оплата производится жильцами только за фактический израсходованный объем коммунальных ресурсов.

Федеральным законом от 23 ноября 2009 года №261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено требование проведения энергоаудита жилых домов, что позволяет определять расход энергоресурсов по месяцам, сезонам и годам. Результатом обследования потребления энергоресурсов является энергетический паспорт на дом, в котором представлены сведения об слабых местах, где происходит потеря тепла, например, старые окна и двери, перекрытия чердачные, не отрегулированная система теплоснабжения. Используя эти данные возможно проведение ремонтных работ, что позволит снизить потребление ресурсов. Сочетая оптимальное соотношение между получаемой энергией и потребляемой, можно сократить расходы на оплату отопления на 15-20%.

3. Электроснабжение.

В сфере электроснабжения домов возможна установка энергосберегающего оборудования в подъездах, которые реагируют на естественную освещенность помещения. В дополнение возможна установка энергосберегающей системы освещения с датчиками на передвижение. Необходимо обеспечить энергосбережения при освещении дворовой территории микрорайона. Уличные светильники могут быть оборудованы энергосберегающими лампами.

Рассмотренные технологические приемы – это первый этап в ходе решении проблем потребления энергоресурсов в сфере ЖКХ. Вторым этапом является обеспечение взаимодействия между всеми участниками в сфере ЖКХ. Основными участниками являются: государство, энергоснабжающие предприятия ЖКХ, жилищно-эксплуатационные предприятия, потребители услуг ЖКХ [12].

В соответствии с жилищным кодексом собственники жилья в праве выбрать одну из трех форм управления жилым домом: управление жильцами, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), управление персональной управляющей компанией (УК) [7]. В большинстве случаев собственники жилья доверяют управление жилым домом профессиональной компании.

В управление жилым домом входит:

1. Техническое обслуживание и ремонт общего имущества в доме (лестниц, лифтов, чердаков и подвалов, строительных конструкций, инженерных систем здания и пр.);

2. Предоставление коммунальных услуг жильцам; решение вопросов пользования общим имуществом (например, сдача в аренду чердака или подвала, участка придомовой территории);

3. Иная деятельность, направленная на создание благоприятных и безопасных условий для проживания граждан [7].

Выделим основные функции и их распределение между участниками в ходе управление жилым фондом. Схема распределения функций при управлении жилым домом представлена на рисунке 1.

Skhema_Lilechke_novoe

Рис.1. Схема распределения функций при управлении жилым домом

При управлении жилым фондом микрорайона необходимо обеспечить эффективную работу эксплуатационной и ремонтной службы на всей площади обслуживания. На примере микрорайона «Столичный» рассчитаем численность и состав работников эксплуатационной службы для первого градостроительного комплекса микрорайона №1. В состав данного комплекса входит 10 домов, из которых 7 панельных, 2 кирпичных и 1 каркасно-монолитный дом. Основным критерием для расчета является общая площадь зданий обслуживаемого комплекса, которая равна 176652 м2, площадь мест общего пользования – 18065м2. Площадь обслуживаемой территории микрорайона – 73000м2, в том числе: площадь дворовых территорий – 12100м2, площадь озеленения – 33220м2, площадь спортивных и детских площадок – 9570м2. Характеристика зданий жилого комплекса представлена в таблице 1.

Таблица 1

Характеристика зданий жилого комплекса

номер дома

общая площадь здания, м2

кол-во квартир

кол-во человек

этажность

наличие лифта/

мусоропровода

площадь лк, м2

1

31450

386

833

10

да

4021

2

15810

174

424

10

да

1615

3

8340

99

206

10

да

881

20450

282

509

10

да

2119

19810

240

521

10

да

1806

8220

79

211

10

да

683

5

13212

162

324

18

да

1856

6

28220

324

732

10

да

2370

7

8220

79

211

10

да

683

8

22920

246

599

10

да

2031

По микро-району

176 652

2 071

4570

 

 

18 065

В соответствии с МДК 2-02-01 «Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда» производим расчет необходимой численности руководителей, специалистов, служащих и рабочих, занятых обслуживанием и эксплуатацией жилого комплекса [9, 10]. Организационная структура эксплуатационной службы жилого комплекса представлена на рисунке 2 [8].

Представленная организационная структура эксплуатационной службы жилого микрорайона, состоящего из 10 домой общей площадью зданий 176652 м2, состоит из руководящего звена, ИТР, работников территориальных подразделений и рабочих. Коэффициент простоя рабочих разных специальностей в пределах 30%. Грамотный подбор количества необходимого персонала обеспечивает эффективность использования финансовых ресурсов и бесперебойное обслуживание жилых объектов.

Для обеспечения высокого качества жилищно-коммунальных услуг, повышение энергоэффективности системы коммунальной инфраструктуры микрорайона, оптимизации затрат на производство коммунальных ресурсов и эксплуатации микрорайона необходимо проведение комплекса мер, которые должны включать технологическую часть и организационную. Взаимодействие всех участников при эксплуатации жилого фонда способствует получению более эффективного результата от проведенных мероприятий.

Организационная часть состоит из выделения основных участников управления жилым фондом, определения основных функций и мер по обеспечению энерго- и ресурсосбережения. Одним из участников является эксплуатационная организация, рациональный подбор состава которой обеспечивает минимизацию стоимости услуг при высоком качестве и своевременности предоставления жилищно-коммунальных услуг.

схема эксплуатир организ

Рис.2. Организационная структура эксплуатационной службы жилого комплекса

Технологическая часть при новом строительстве включает в себя применение новых технологии при прокладке инженерных сетей для уменьшения нерационального расхода ресурсов и установки специального оборудования для контроля за потребление этих ресурсов. Надежное и экономическое функционирование системы теплоснабжения, а именно использования эффективных утеплителей и совершенствование методов расчета тепловой изоляции, будет реальным вкладом в реализацию программы энергосбережения в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Рецензенты:

Сименко И.В., д.э.н., профессор, директор Института учета и финансов, Донецкий национальный университет экономики и торговли им. М. Туган-Барановского, г. Донецк;

Захаров Н.Л., д.соц.н., профессор, профессор кафедры управления персоналом, Санкт-Петербургский государственный экономический университет, г. Санкт-Петербург.


Библиографическая ссылка

Мохначев С.А., Кислякова Ю.Г., Кисляков А.А., Галимова Л.Н. ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛОГО МИКРОРАЙОНА // Современные проблемы науки и образования. – 2015. – № 1-1. ;
URL: https://science-education.ru/ru/article/view?id=19648 (дата обращения: 19.09.2021).

Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
(Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления)

«Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074