Сетевое издание
Современные проблемы науки и образования
ISSN 2070-7428
"Перечень" ВАК
ИФ РИНЦ = 0,940

МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ ПРИ АНАЛИЗЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ (НА ПРИМЕРЕ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА "БЕРЛИН" В Г.ПЕНЗЕ)

Офицерова К.А. 1 Учинина Т.В. 1
1 ГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»
Актуальность темы обусловлена тем, что строительство торговых центров в России, а в частности в городе Пензе, на сегодняшний день является одним из наиболее активно развивающихся сегментов рынка. Ежегодно объем рынка торговых центров увеличивается на 25%. В этой связи одним из наиболее привлекательных сегментов коммерческой недвижимости становится инвестирование в строительство торговых центров. Окупаемость строительства составляет сегодня в среднем 15-30%, а при грамотном девелопменте она может достигать 50%. Причинами инвестиционной привлекательности строительства торгового центра являются: краткий срок возведения объектов, быстрый возврат инвестиций и высокая доходность. В статье рассмотрена инвестиционная привлекательность строительства торгового центра "Берлин" в г. Пензе, анализ его конкурентоспособности и определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости.
строительство
недвижимость
инвестиционная привлекательность
конкурентоспособность
девелопмент
торговый центр
1. Баронин С.А., Янков А.Н. Проблемные аспекты развития перспективных направлений территориальных бизнес-систем на примере Пензенской области: Монография. – Пенза, ПГУАС, 2013.
2. Баронин С.А., Меньшаков Д.И. Девелопмент проектов реконструкции и развития городских территорий // Известия Юго-западного государственного университета. – 2011. -№5-38.
3. Кузин Н.Я., Горюнова Н.М. Модели подходы к массовой оценке недвижимости // Региональная архитектура и строительство. – 2010. - № 1.
4.Теория и методология управления конкурентоспособностью бизнес-систем: Монография / Под общей редакцией д-ра экон. наук, проф. С.А.Баронина и д-ра экон. наук, проф. Л.Н. Семерковой. – М.: ИНФРА-М, 2014.
5. Толстых Ю.О., Милованова И.А. Экономическое обоснование и управление проектом развития коммерческой недвижимости на примере проекта реконструкции первого этажа жилого дома // Известия Юго-западного государственного университета. – 2011. - №5-2.
6.Учинина Т.В., Макарова Е.В. Формирование сегмента жилищной недвижимости в виде коттеджных поселков, отвечающего требованиям экологичности и энергоэффективности // Социально-экономические и технологические проблемы развития строительного комплекса региона. Наука. Практика. Образование. Администрация Волгоградской области; Администрация городского округа г. Михайловка Волгоградской области; Отдел по образованию Администрации городского округа г. Михайловка Волгоградской области и др. – 2011.
7. Хрусталев Б.Б., Учинина Т.В. Формирование системы управления лизинговыми операциями на предприятиях строительного комплекса // Вестник Университета (Государственный университет управления). – 2007. – Т.3. - №21.

Введение

В последние годы четко прослеживается тенденция роста рынка коммерческой недвижимости в г. Пензе [5]. Основаниями такого роста служат подъем экономики, рост заработной платы и, как следствие, внутреннего потребления [1]. Современный торгово-развлекательный центр, как правило, – это обширный комплекс, состоящий из нескольких этажей, в котором расположены: предприятия сферы бытового обслуживания, рестораны-кафе, кинотеатры, зоны детских развлечений и семейного отдыха и, конечно же, множество магазинов. Проект торгово-развлекательного центра непременно включает в себя эскалаторы, парковки для личных авто и прочие удобства. С каждым днем строительство торговых комплексов приобретает все большую актуальность, так как, что данный формат отдыха позволяет провести время всей семьей: не только весело и интересно, но и чрезвычайно полезно (сделав множество покупок сразу и в одном месте) [2], [6].

При строительстве торгового центра важны маркетинговые исследования – это необходимая составляющая деятельности компаний, ставящих перед собой цели увеличения объемов рынка, снижения затрат и в, конечном итоге, увеличения прибыльности [3]. Грамотные маркетинговые исследования помогут уменьшить неопределенность в бизнесе, снизить риски при разработке бизнес-плана и наиболее эффективно распределить экономический потенциал для достижения желаемых стратегических целей компании [4].

Актуальность темы определяется ориентацией на решение обеспеченности жителей комфортной средой для удовлетворения своих социальных потребностей путем строительства торгово-развлекательных центров в городе.

Материал и методы исследования

Объектом исследования является торговый центр "Берлин", расположенный в самом крупном жилом микрорайоне г. Пензы "Арбеково".

На начальном этапе строительства торгового центра рассматривается наиболее привлекательная для строительства территория в городе, где отсутствие конкурентов является наименьшим, имеется прекрасная пешая доступность и высокоорганизованное транспортное сообщение до объекта.

ТЦ "Берлин" находится в жилом микрорайоне "Арбеково". На сегодняшний день это самый бурно развивающийся район в г. Пензе. Он имеет развитую инфраструктуру. В районе есть несколько крупных торговых центров, таких как "Проспект", "Ассорти", "Кагау", "Коллаж", сеть супермаркетов "SPAR", "Космос-Сити", "Универсам-175", "Универсам-173", "Венеция", "Олимп", "Лента", "Зима", "Кронштадский", 3 продуктовых рынка (р-к "Арбековский", р-к "Комарово", р-к в районе магазина "Океан"), и порядка 30 магазинов. С городом район связывает 2 магистрали: линия по пр.Победы и линия по пр.Строителей. Население района по разным источникам порядка 115-220 тысяч человек. Площадь Арбеково чуть менее 7 кв.км.

На рисунке 1 показано расположение ТЦ "Берлин" в структуре микрорайона "Арбеково".

2013-05-21_102107

Рисунок 1 – Торговый центр "Берлин"

На рисунке 2 обозначены конкуренты ТЦ "Берлин" в шаговой доступности.

Рисунок 2 – Конкуренты объекта в районе шаговой доступности

Таблица 1 – Характеристика основных конкурентов, показанных на рисунке 2.

№ п/п

Наименование объекта

Адрес

Арендная площадь

 

Парковка

1

ТЦ "Проспект"

пр.Строителей,49А

4500 кв.м

2 этажа

наземная, 100 машиномест

2

ТЦ "Космос-Сити"

пр.Строителей,45А

11 800 кв. м

4 этажа

Наземная,140 машиномест

3

ТЦ "Кагау"

пр.Строителей,134

4500 кв.м

2 этажа

наземная

4

ТЦ "Гранат"

ул.Ладожская,111А

3 этажа

 

Таблица 2 – Анализ конкурентов по площадям, сданным в аренду

№ п/п

Наименование объекта

Арендаторы

Развлечения

1

ТЦ " Берлин"

Перекресток, Бегемотик, obuv.com, DOMO, HARIS,GetC by Olga Byzova,Euro Чехол-Пенза, Пресса, Арт Букет, Имидж Оптика,Miss Бижу ,Miss Florange, mybox, Provans, Fish Master

Кафе Frau Gross

2

ТЦ "Проспект"

Детский мир, ЛЭтуаль, Мир Техники, Проспект, Спорт Класс, Евросеть, Мегафон, О-ля-ля, SELA, GLANCE

Кафе "Олива", кафе "Шоколад.ru"

3

ТЦ "Космос-Сити"

K&M, RemZone, Popa, SAVAGE, SevenHill,АЭльдорадо, Канцлер, Планета Земля, Евросеть, 585, Фортуна

 

4

ТЦ "Кагау"

Автомир, Аида, Аквариум, ООО"АктивДенги", Аметист, ООО "Банк Кузнецкий", Бретелка, ООО "Ваш надежный ломбард", Византия,Визит,Грядка, Деньги до зарплаты, Империя Пива, Каприз, Колибри, Лили, Лукоморье

Салон парикмахерская, Кагау бар

5

ТЦ "Гранат"

БАМ, Бретелка, Зашел-Нашел, ЗооСфера, Народные Двери, Объектив, ОАО "Фармацея", Фортуна, Фрегат, Цветочный рай, Ювелир Гранат

 

На втором этапе проводится маркетинговый анализ рынка. Отрицательными сторонами аренды в Пензе является временное пользование помещением, а также тот факт, что через определенное количество лет размер арендной платы покроет стоимость самого помещения. В полном варианте эта сумма должна включать в себя собственно арендную плату (ставку аренды), коммунальные платежи, налоги и эксплуатационные расходы (уборка помещения, охрана, сервисное обслуживание лифтов и пр.). Зачастую же собственник изначально объявляет лишь арендную ставку, а остальные составляющие предприниматель будет платить сверх этого самостоятельно [7].

Таблица 3 – Мониторинг арендных ставок торговых центров г. Пензы

Наименование ТЦ

Общая площадь, кв.м.

Арендная ставка руб/кв.м.

Сроки договора аренды

Наличие депозита

ТЦ ЦУМ

ул. Кирова, 73

 

17 303

1 этаж – 3000-3500 р/кв.м.

2 этаж - 2500 р/кв.м.

3 этаж – 1500 р/кв.м.

по договорённости

депозитный взнос за 1 мес.аренды

ТЦ Олимп

ул. пр-т Строителей, 9

15 000

1 этаж –1500 – 2000 р/кв.м

2 этаж –550 р/кв.м.

3 этаж – от 300 р/кв.м.

до 11 мес

в размере 1 арендной платы

ТЦ Сан-Март

ул.Плеханова, 19

20 000

 

1 этаж - 2500 р./мес.

2 этаж - 1800-2000 р/кв.м. коммунальные платежи отдельно.

аренда на 3-5 лет.

депозитный взнос за 1 мес.аренды

ТЦ «Космос-Сити»

пр. Строителей, 45 А

 

12 000

1 этаж – 1200 - 1500 руб/кв. м;

2 этаж – 800 р/кв.м.

3 этаж – 500 р/кв.м.

от 3-х до 11 месяцев.

равен сумме арендной платы за 1 месяц

 

ТЦ Проспект

ул. пр-т Строителей, 49а

 

6 000

1 этаж – 1500 -1800 р/кв.м.

2 этаж – по договорённости

до 11 мес.

нет данных

ТЦ Салют

пр-т Победы, 144

 

3600

1 эт. – 700 р/кв.м.

2 эт. – 400 р/кв.м. ком.платежи начисляются дополнительно

До 11 мес.

депозитный взнос 1 месяц

ТЦ Империя

ул.Московская,73

 

4000

 

0 этаж – 400 р/кв.м (под предприятия общепита).

1 этаж –1000 р/кв.м

2 этаж –500 р/кв.м.

3 этаж – 300 р/кв.м

ком. платежи оплачиваются отдельно

до 11 мес

по договорённости

ТЦ Кагау

ул.Гагарина,28

10 800

1 этаж – 1500-2000 р/кв.м.

2 этаж - 800 р/кв.м.

до 11 мес.

предоплата за 1 мес., депозита нет

ТЦ Гостиный двор

ул.Московская,91

 

4603

1 этаж – 2500 -3500 р/кв.м.

2 этаж – 2000-2500 р/кв.м.

3 этаж – 1500-2000 кв.м.

4 этаж – 1000 р/кв.м. + 20% за ком.усл.

от 2 до 11 мес.

предоплата за 1 мес.

На последнем этапе проводится прогнозирование развития рынка торговой недвижимости. Для того чтобы грамотно спрогнозировать развитие рынка торговой недвижимости, необходимо провести анализ изменения средних арендных ставок за последние 5-8 лет поквартально в исследуемом районе по этажам.

Рисунок 3 – Динамика изменения средней стоимости арендной ставки квадратного метра торговых помещений

Арендная ставка за период с 2009 года по 2014 год увеличилась в 1,5 раза. При этом не наблюдается постепенное увеличение арендной ставки.

Выводы

Количество разнообразных торговых центров сегодня очень велико, однако все новые и новые торговые площади продолжают появляться повсеместно. Сейчас торговые центры делятся на семь типов в зависимости от специализации и расположения. Выделяют микрорайонные, районные, окружные, суперокружные, региональные, суперрегиональные и специализированные центры. Правильно определенная и сформулированная концепция таких объектов способствует их окупаемости. Одна из самых ключевых позиций при строительстве ТЦ – его расположение. Необходимо выбрать территорию недалеко от центра города, с тем расчетом, чтобы хватило места для автомобильной стоянки.

Рецензенты:

Хрусталёв Б.Б., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Экономика, организация и управление производством» ПГУАС, г. Пенза.

Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью ПГУАС, г. Пенза.


Библиографическая ссылка

Офицерова К.А., Учинина Т.В. МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ ПРИ АНАЛИЗЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ (НА ПРИМЕРЕ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА "БЕРЛИН" В Г.ПЕНЗЕ) // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 3. ;
URL: https://science-education.ru/ru/article/view?id=13114 (дата обращения: 25.10.2021).

Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
(Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления)

«Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074