Одной из особенностей недвижимости, находящейся в собственности РФ, является ее масштабность, что в значительной степени затрудняет реализацию оперативных управленческих воздействий. Для наиболее эффективного управления недвижимостью РФ в основу управления ею должны быть положены следующие принципы: пообъектного управления, наилучшего использования, платности, сбалансированности прав и ответственности, открытости информации.
Арендный менеджмент в период эксплуатации и текущего использования объекта государственной недвижимости имеет целью увеличение текущих доходов и уменьшение текущих эксплуатационных расходов с учетом поддержания его характеристик в надлежащем состоянии.
Поставленная цель требует решения следующих задач управления:
- Максимальное повышение доходов, главным образом, за счет удержания уже имеющихся арендаторов, а также применения скидок для различных групп арендаторов (потенциальных и текущих), и дифференцированных арендных ставок.
- Оказание арендаторам государственной недвижимости дополнительных комплексных услуг. В качестве таковых могут выступать коммунальные услуги, ремонт по заявкам арендаторов. Среди дополнительных - развлекательные услуги, питание, организация корпоративного досуга. Данные меры непосредственно ведут к улучшению потребительских характеристик, а, следовательно, конкурентоспособности арендуемых площадей.
- Поддержание технических, эксплуатационных и инженерных характеристик объекта недвижимости в исправном состоянии. Данная задача решается на основе стандартов, которые включают строго определенные сроки осуществления регламентных работ, а именно: осмотра, подготовки к сезонной эксплуатации, ремонта, уборки; нормативы расхода ресурсов - финансовых, материальных, кадровых, а также требования к качественному исполнению работ.
- С целью уменьшения величины финансовых, временных, трудовых и материальных затрат рекомендуется применение различных инструментов - финансовых, информационных, логистических и иных схем и механизмов. Сокращение прямых и косвенных затрат позволяет повысить доходность функционирования объекта недвижимости и, соответственно, его экономическую стоимость [1].
На основе проведенного анализа были выявлены основные направления повышения эффективности управления в процессе эксплуатации государственной недвижимости:
- рост доходности аренды объектов недвижимости за счет повышения арендных ставок и увеличения заполняемости арендуемых помещений;
- улучшение качества эксплуатации объекта недвижимости;
- повышение качества оказания арендаторам коммунальных услуг;
- предоставление арендаторам дополнительных услуг - телефонных, телекоммуникацион- ных, финансовых, парковки.
По мнению авторов, стоит уделить особое внимание управлению комплексом объектов недвижимости, в этом случае активный арендный менеджмент является одной из важнейших составляющих эффективной системы управления недвижимостью.
Можно выделить следующие элементы:
1) Институционализация договоров аренды в целях лучшего использования площадей; она охватывает следующие шаги:
- анализ существующих договоров аренды, опций и дополнительных соглашений;
- формулирование желаемых стандартов для существующих и новых договоров аренды;
- структурирование посредством электронной обработки данных;
- контроллинг существующих пунктов договора и сроков исполнения обязательств.
2) Реализация пожеланий арендаторов
В работе с недвижимостью на переднем плане должна быть близость к пользователю. В конечном итоге это - арендаторы. Эффективность менеджмента зависит от идентификации их потребностей в площадях и реагировании на их требования.
На практике арендатор все еще недостаточно рассматривается как центральный клиент, и обслуживание и построение регулярных отношений с ним не является в понимании управляющего органа залогом долгосрочной и продуктивной работы.
Потребность арендаторов в площадях меняется постоянно. Это справедливо для всех типов недвижимости. Предприятия растут и уменьшаются, части их основываются в отдельные фирмы или привлекаются новые участники рынка. К примеру, предоставить арендатору, испытывающему экономические трудности и вынужденному уменьшить штат персонала, возможность избавиться от части неиспользуемых помещений. Поскольку лучше отказаться от части площадей, чем полностью потерять арендатора. Реструктуризация арендаторов и связанная с этим реорганизация площадей - задача, к которой многие управляющие не готовы.
Целью активных отношений с арендатором является заблаговременная идентификация арендных пожеланий для разработки альтернатив и возможности их предложения арендатору. Центральными преимуществами для арендодателя являются:
- сокращение рисков неплатежеспособности арендатора;
- приведение в соответствие с потребностями арендатора сдаваемых площадей;
- соглашение об отсрочке арендных платежей;
- своевременная подготовка к альтернативному использованию освободившихся площадей и т.д.;
- повышение удовлетворенности арендаторов и, таким образом, уменьшение их флуктуации.
3) Активирование резервов площадей. Благодаря переводу ранее неиспользуемых или субоптимально используемых сдаваемых внаем площадей может быть повышен денежный поток от недвижимости [5].
Принципиально различают три возможности для использования резервов площадей:
- реорганизация арендаторов;
- переориентация субоптимально используемых площадей;
- уплотнение размещения.
Повышение доходности аренды объектов государственной недвижимости (маркетинговый подход)
С целью повышения доходности аренды объектов государственной недвижимости предлагается ряд мероприятий, направленных на повышение эффективности маркетинга и аренды помещений.
Предлагается увеличить доходы от аренды вследствие:
- поднятия арендных ставок;
- увеличения заполняемости за счет повышения качества маркетинга в части поиска и привлечения новых, а также удержания текущих арендаторов; благодаря уменьшению пустующих помещений могут быть уменьшены затраты на содержание помещений;
- повышения привлекательности услуг аренды посредством применения накопительных бонусов и скидок постоянным и крупным арендаторами, оказания дополнительных услуг, включенных в стоимость аренды; удовлетворенность арендаторов позитивно сказывается на продолжительности арендных отношений;
- совершенствования систем расчетов арендаторов.
Табл. 1. Мероприятия, реализуемые в рамках арендного менеджмента
|
Инструменты управления, применяемые для реализации мероприятий |
Оценочные показатели эффективности разработанных мероприятий |
|
Средняя заполняемость сдаваемых помещений |
|
Валовой доход от аренды недвижимости при соответствующих ставках в за год |
|
|
Стоимость реализованных маркетинговых мероприятий по совершенствованию инфраструктуры |
|
|
Стоимость маркетинговые мероприятий, направленных привлечением новых и удержание имеющихся арендаторов |
|
|
Чистая прибыль от аренды в расчете в общей величине доходов на 1 кв. м |
|
|
Ставка дисконтирования, применяемая в расчетах эффективности маркетинговых мероприятий |
|
|
|
Анализ эффективности предложенного комплекса мероприятий и целесообразность его применения с целью повышения доходности аренды в системе управления государственной недвижимостью может быть реализован согласно следующему алгоритму:
- находят инструменты реализации, сроки и затраты на проведение для каждого разработанного мероприятия;
- определяют перечень показателей для оценки эффективности реализации и применения выбранных инструментов;
- для каждого показателя, используемого для оценки эффективности, фиксируют начальные и целевые значения;
- сопоставляя единовременные и периодические расходы на реализацию мероприятий, оценивают их эффективность, учитывая при этом получаемые в результате их проведения доходы, качественные и количественные улучшения маркетинга аренды.
Таким образом, основываясь на стоимости затрат и значениях прогнозных целевых показателей, можно оценить общую эффективность разработанных мероприятий на основе формулы:
,
Где 
- вновь устанавливаемый уровень арендой ставки по объекту (комплексу объектов);
- изначальная площадь, которая в течение года находится в аренде;
- относительное изменение среднегодового показателя занятости по арендуемым площадям объекта;
- абсолютное изменение величины арендной ставки по каждому объекту;
- доля чистой прибыли относительно общей суммы доходов от аренды (rate of profit);
- абсолютное увеличение годовой величины затрат на реализацию мероприятий, направленных на поиск, привлечение и удержание клиентов (marketing costs);
- величина единовременных затрат на маркетинг (marketing investments);
- ставка дисконтирования, применяется с целью приведения прогнозных денежных потоков в текущий уровень цен;
- объект государственной недвижимости;
- значение года из прогнозируемого периода [3].
Основным критерием оценки эффективности управления является процесс формирования доходов и расходов, возникающих при управлении конкретным объектом недвижимости. Предложенные рекомендации в рамках арендного менеджмента способны повысить эффективность работы управляющего объектами государственной недвижимости. Кроме того, проанализировав эффект проведения маркетинговых мероприятий, можно рассчитать целесообразность их реализации.
Рецензенты:
- Свистунов Николай Иванович, доктор экономических наук, профессор, член Ассоциации делового сотрудничества, г. Москва.
- Солунский Александр Иванович, доктор экономических наук, профессор кафедры ОСУН ФГБОУ ВПО МГСУ, г. Москва.