Scientific journal
Modern problems of science and education
ISSN 2070-7428
"Перечень" ВАК
ИФ РИНЦ = 0,940

METHODOLOGY OF THE CONCEPT OF SYSTEM ANALYSIS AND PROPERTY MANAGEMENT UNIVERSITY COMPLEXES

Faltinskiy R.A. 1
1 OAO "Gazprom promgaz"
main provisions of this article are as follows: control system should cover all stages of the life cycle of the property and to ensure the coherent solution to all problems, the operation of the property complex. In addition, it is necessary to take into account the results of some specific areas and related activities, such as collecting, providing and processing information about objects of real estate, urban planning, preparation and implementation of projects on development, evaluation and management of real estate, repair, reconstruction and modernization of buildings, building inspection . During the implementation of the concept developed by the author is required and the technical study of the spatial and territorial aspects of real estate development, taking into account the orientation of the target, which is essential for the effective use of real estate. The process of management decision should be based on the results of legal, technical, economic and managerial expertise of real estate holding which provides maximum benefit from the use of the property.
imetodologiya
concept
system analysis
property management
and university complexes
Введение

Разработка концепции управления объектом недвижимости универси­тетского комплекса в значительной степени зависит от сформировавшейся практики управления объектами недвижимости федеральной собственности и определяется состоянием и условиями развития рынка недвижимости в конкретном мегаполисе и регионе.

Методология концепции управления недвижимостью - одно из основ­ных звеньев создания эффективной системы управления недвижимостью уни­верситетского комплекса.

Термин «концепция» трактуется как система взглядов, основная мысль, а также определенный способ понимания каких-либо явлений, основная точ­ка зрения, руководящая идея, конструктивный принцип различных видов деятельности [1, 5].

Основные положения разработанной концепции сводятся к следующе­му: система управления должна охватывать все этапы жизненного цикла объекта недвижимости и обеспечивать взаимоувязанное решение всех про­блем, функционирования имущественного комплекса. Кроме того, необхо­димо учитывать результаты некоторых смежных специфических направле­ний и видов деятельности, например, сбора, предоставления и обработки информации об объектах недвижимости, городского планирования, подго­товке и внедрения проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инс­пекции.

Разработанная нами концепция масштабнее, чем «Концепции сервей-инга» (от англ. survey - межевание, обследование, инспектирование), кото­рая акцентирует внимание только на отдельных видах управления недвижи­мостью: генеральное, стратегическое и оперативное планирование.

В процессе реализации разработанной нами концепции необходима проработка технических и пространственно-территориальных аспектов раз­вития недвижимости с учетом целевой ориентации, что имеет важнейшее зна­чение для эффективного использования недвижимости. Отметим также, что процесс принятия управленческого решения должен базироваться на резуль­татах юридических, технических, экономических и управленческих экспер­тиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максималь­ного эффекта от использования объектов недвижимости.

Проведение технической, экономической, правовой экспертиз тесно связано с выработкой практических рекомендаций по наиболее эффектив­ному управлению конкретными объектами недвижимости, по их взаимоувязке в единый портфель управленческих решений по стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества.

Разработка концепции управления объектом недвижимости универси­тетского комплекса в значительной степени зависит от сформировавшейся практики управления объектами недвижимости федеральной собственности и определяется состоянием и условиями развития рынка недвижимости в конкретном мегаполисе и регионе.

Под системой (от др.-греч. systema - целое, составленное из частей, соединений) следует понимать упорядоченную совокупность элементов, на­ходящихся в отношениях и связях друг с другом, которые образуют опреде­ленную целостность, единство. Наиболее существенной характеристикой системы является несводимость свойств системы к свойствам входящих в ее состав элементов (показатели отдельных элементов объекта, как правило, не отражают свойств, которые присущи рассматриваемому объекту в целом). Виды элементов и связей могут отличаться, а их выбор для анализа зависит от постановки конкретной проблемы.

Под методологией (от др.-греч. «methodos» - способ действия и <dogos» - учение, наука) понимается учение о структуре, логической организации, спо­собах и средствах деятельности.

Концептуальная модель основных этапов методологии системного ана­лиза и управления недвижимостью, разработанная нами на основе анализа работ [1, 3, 4, 6, 7 и др.], представлена рис. 1.

Рассмотрим более подробно основные этапы модели (рис. 1).

На этапе анализа существующего портфеля недвижимости проводит­ся инвентаризация имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния. Одновременно исследуется рынок недвижимости и выявляются тенденции его развития.

Данный этап предполагает проведение исследований по направлениям:

  • мониторинг и анализ рынка недвижимости;
  • анализ местоположения;
  • анализ правового положения объекта недвижимости;
  • техническая экспертиза состояния объекта недвижимости;
  • экспертиза финансового состояние объекта недвижимости;
  • управленческая экспертиза объекта недвижимости.

На этапе планирования стратегии управления портфелем недвижимос­ти осуществляют планирование процессов управления недвижимостью, уточ­няют общую стратегию формирования и управления портфелем недвижи­мости, планируют процессы развития объектов недвижимости применительно к каждой стадии жизненного цикла:

  • создание (строительство, приобретение) объектов недвижимости;
  • реконструкция (перепрофилирование) объектов недвижимости;
  • текущая эксплуатация, техническое обслуживание и использование объектов недвижимости;
  • ликвидация, снос, продажа объектов недвижимости.

Такие планы должны составляться как к портфелю недвижимости в целом, так и применительно к каждому конкретному объекту, входящему в портфель. Кроме того, для каждого конкретного объекта недвижимости не­обходимо составить программу управления.

На этапе реализации и оценки процессов управления недвижимостью в соответствии с утвержденными на предыдущем этапе планами происходит реализация намеченных мероприятий, оценка результатов управления, вне­сение корректировок в ранее принятые планы.

Построение эффективной системы управления отдельными объектами недвижимости является необходимой предпосылкой для управления всем портфелем недвижимости. В то же время каждый отдельный объект, форми­рующий портфель недвижимости, является автономной единицей, выполня­ющей определенные функции. Поэтому при формировании системы управ­ления объектами недвижимости университетского комплекса, с одной сто­роны, необходимо учитывать специфику управления отдельным объектом недвижимости, с другой, рассматривать такой объект как часть более круп­ной и сложной системы - портфеля недвижимости. Вследствие этого важ­ным является интегрированность разноуровневых систем управления недви­жимостью, в том числе в разработке модели управления отдельным объек­том недвижимости университетского комплекса.

При формировании стратегии управления объектами недвижимости университетского комплекса необходимо проводить анализ соответствия характеристик объекта недвижимости возможностям, определяющим его позицию на рынке и в портфеле недвижимости.

Основные компоненты модели управления отдельным объектом недви­жимости рассмотрены в работах [4, 6, 7].

На рис. 2 показана разработанная автором модель системного ана­лиза управления отдельным объектом недвижимости.

В модели управления объектом недвижимости традиционно выделены три основных этапа [4, 6, 7]:

  • оценка факторов, формирующих стратегию управления;
  • формирование стратегии управления объектом;
  • оценка и внедрение стратегии управления объектом.

Уже на этапе оценки факторов внешней и внутренней среды формиру­ются общие представления о наиболее эффективной стратегии управления объектами недвижимости университета. К внешним факторам относятся со­стояние и тенденции развития рынка недвижимости, нормативное регулиро­вание, а к внутренним факторам - состояние объекта недвижимости и имею­щиеся управленческие ресурсы.

На выбор стратегии управления объектом недвижимости также влия­ют возможность рынка принять данную стратегию, возможность реализации данной стратегии с точки зрения потенциала местоположения объекта недвижимости, законодательной разрешенности, технического состояния объекта, экономической и управленческой обоснованности.

Рис. 1. Модель системного анализа управления объектом недвижимости

Значимость внешних и внутренних факторов подтверждена исследова­ниями, приведенными в работе [7], подтверждающими их взаимосвязи и влияние на стоимостной эквивалент объекта недвижимости (рис. 2). Таким образом, факторы не только формируют стратегию управления объектом недвижимости, но и влияют на стоимость недвижимости.

На представленной выше трехмерной модели (ось G означает возмож­ные варианты использования объекта недвижимости, t - время, М - простран­ственные характеристики или местоположение объекта), показано, что объект в любой момент находится в определенном месте, имеющем конкретные про­странственные характеристики, и используется либо как благо, либо как товар, либо как источник дохода, а также обладает совокупностью конкрет­ных натурально-вещественных свойств. Это отражается фиксацией объекта в области, ограниченной заштрихованными плоскостями, и определяет конкретное значение его стоимости - S.Bтечение жизненного цикла происхо­дит изменение характеристик объекта, а под влиянием этих изменений меня­ется и конкретное значение, которое соответствует определенной точке на траектории S.

Рис. 2. Модель взаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент объекта недвижимости

В методологии концепции системного анализа и управления недвижи­мостью университетского комплекса стоимостной эквивалент следует рас­сматривать в динамике - на протяжении всего жизненного цикла объекта, так как понятие жизненного цикла позволяет объединить время и место су­ществования объекта недвижимости как обязательное условие для систем­ного анализа. Целью такого анализа является обоснование и разработка управленческих решений, обеспечивающих наиболее эффективные вариан­ты эксплуатации и развития объектов недвижимости в соответствии с вида­ми их использования.

Рецензенты:

  • Иванов С. Н., д.э.н., ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет», доцент кафедры финансов, анализа и учета, г. Санкт-Петербург.
  • Кощеев В. А., д.э.н., ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет», профессор кафедры финансов, анализа и учета, г. Санкт-Петербург.