Введение
Актуальность данного направления исследования обусловлена тем, что сегодня коммерческая недвижимость выступает основой для оказания целого комплекса различных услуг, востребованных всеми участниками рынка. В России управление недвижимостью осуществляется либо силами государственных органов, либо при участии частных компаний. В то же время управлять недвижимым имуществом могут и сами собственники. В последние годы развитие рынка управления коммерческой недвижимостью происходило достаточно быстрыми темпами. Этому способствовало распространение частных управляющих компаний в результате увеличения объема инвестиций в недвижимость.
Рисунок 1 – Общий объем инвестиций в недвижимость по итогам 2012 года
Складская недвижимость
Гостиничная недвижимость
Офисная недвижимость
Торговая недвижимость
Рисунок 2 – Структура инвестиций по сегментам коммерческой недвижимости
Таким образом, наиболее привлекательными с точки зрения приобретения качественных активов в инвестиционных целях остаются офисные и торговые объекты.
Следует отметить, что коммерческая недвижимость в России стала формироваться сравнительно недавно, только с началом приватизации предприятий. Сегодня владение коммерческой недвижимостью открывает перспективные возможности для получения дохода. Комплексное управление, осуществляемое на основе использования сервейинговых услуг, предполагает решение основной задачи собственника недвижимого имущества, связанной с обеспечением наиболее выгодной эксплуатации объекта [1].
В современных условиях развитие деятельности управляющих компаний сдерживается следующими факторами:
- отсутствие апробированных и доступных стандартов и методик профессионального управления недвижимостью;
- нехватка квалифицированных специалистов в области управления недвижимостью;
- слабое развитие инфраструктуры управления недвижимостью;
- отсутствие профессиональных независимых консультантов по управлению недвижимостью;
- невысокий уровень активности управляющих компаний в продвижении собственных услуг;
- отсутствие специальных законов, посвященных исключительно сервейинговой деятельности.
Следствием всего этого является низкий уровень управления недвижимостью и отсутствие у собственников заинтересованности в сотрудничестве с профессиональными управляющими компаниями.
При управлении объектами различного функционального назначения сервейинговая компания исследует состояние рынка в разных сегментах: торговой, офисной, складской недвижимости. Накопленные знания и опыт работы компания может использовать в дальнейшей деятельности, что позволяет ей минимизировать затраты, связанные с исследованием рынка.
В настоящее время для рынка управления недвижимостью характерны следующие тенденции: с одной стороны, происходит укрупнение внешних действующих управляющих компаний, с другой стороны, создаются собственные управляющие компании. Доходность компаний, занимающихся оказанием услуг по управлению недвижимостью, оценивается по-разному и составляет от 3 до 20%. Услуги зарубежных компаний стоят примерно на 20% дороже российских.
Динамика арендных ставок для офисной и складской недвижимости представлена на рисунке 3 и 4.
Рисунок 3 – Динамика арендных ставок для офисной недвижимости
Рост ставок аренды на офисные помещения составил в среднем не более 1% по сравнению с показателем 2011 года.
Рисунок 4 – Динамика арендных ставок для складской недвижимости
Средние значения арендных ставок не претерпели значительных изменений: за год они выросли на 5-6% и составили $135-140 м2/год. Точно обозначить ценовой диапазон в сфере управления недвижимостью невозможно. Стоимость услуг сильно корректируется в зависимости от набора услуг, который запрошен у управляющей компании, масштаба объекта, класса объекта. Для каждого объекта недвижимости стоимость его управления и эксплуатации должна рассчитываться отдельно, в силу разной себестоимости услуг и влияния других факторов. В среднем услуги управляющих компаний для офисов классов «А» и «В» составляют 15-25% от годового дохода, приносимого зданием, а при долгосрочных договорах примерно 10-15% от годового дохода.
В настоящее время уровень развития российского рынка услуг в сфере управления и эксплуатации коммерческой недвижимости является невысоким. Развитие рынка наблюдается в московском регионе и крупных российских городах, где сосредоточено наибольшее количество предложений торговых площадей.
Рисунок 5 – Обеспеченность качественными торговыми площадями в России и за рубежом, м2/1000 жителей
Рисунок 6 – Обеспеченность качественными офисными площадями в расчете на 1 жителя
Обеспеченность качественными офисными площадями в России остается на низком уровне по сравнению с европейскими городами.
Несмотря на то что сервейинговая деятельность является новой для российского рынка недвижимости, ее развитие очевидно. В настоящее время сервейинговые услуги распространены в крупных городах. Развитие этого нового вида предпринимательской деятельности особенно заметно проявилось в Казани, где в 1999 году было создано некоммерческое партнерство «Поволжский антикризисный институт».
В современных условиях владельцы коммерческой недвижимости все чаще признают тот факт, что управление недвижимым имуществом является самостоятельным видом бизнеса и заниматься им должны профессионалы – сервейеры, девелоперы и другие специалисты. В числе целей управления коммерческой недвижимостью может быть продажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев основными целями управления является рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости.
К основным задачам компании, оказывающей сервейинговые услуги, относятся:
- разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости;
- контроль над его содержанием;
- выбор подрядных эксплуатирующих организаций и заключение с ними договоров на содержание;
- обслуживание и предоставление коммунальных услуг;
- коммерческое использование объекта недвижимости;
- организация процессов развития недвижимости.
В зависимости от целей деятельности и комплекса функций, выполняемых управляющей компанией, можно выделить несколько функциональных моделей сервейинговой деятельности:
- Управление недвижимостью как инвестиционным активом (Asset Management).
- Управление объектом недвижимости (Property Management).
- Управление проектом (Project Management).
- Управление технической эксплуатацией объекта (Facility Management).
- Санитарно-техническое обслуживание объекта (Cleaning).
Рисунок 7 – Подходы к управлению недвижимостью
Эти модели в некоторой степени условны, но позволяют очертить круг услуг, предоставляемых управляющими компаниями.
Сервейинговая деятельность также развивается и в других регионах. Это объясняется высокой результативностью в управлении объектами недвижимости, достижение которой становится возможным при использовании такого инновационного подхода, как сервейинг, который является тем эффективным инструментом, с помощью которого можно оптимально организовать системное управление объектом недвижимости [2].
В заключение хочется сказать, что, несмотря на то что рынок услуг по управлению объектами недвижимости сравнительно молод, наметившая тенденция роста спроса на услуги управляющих компаний дает основание для вывода в пользу развития сервейинговых услуг. Потенциал рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью огромен, но используется менее чем наполовину, а по некоторым данным – вовсе не более чем на одну треть.
В данной части исследования обобщены результаты анализа рынка недвижимости преимущественно офисного и торгового сегментов, так как соответствующие им объекты в той или иной степени охвачены профессиональным управлением. В то же время даже в отношении этих объектов используется весьма ограниченный набор услуг. Таким образом, можно сказать, что рынок услуг по управлению объектами коммерческой недвижимости в России находится в начале своего развития. Следуя логике развития рынка услуг по управлению недвижимостью в российских условиях, можно сделать вывод о том, что освоение региональных рынков, а также расширение спектра предлагаемых услуг неизбежны.
Рецензенты:
Хрусталёв Б.Б., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Экономика, организация и управление производством» ПГУАС, г. Пенза.
Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ПГУАС, г. Пенза.