С функциональным зонированием территорий тесно связана кадастровая оценка земель населённых пунктов. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по виду функционального использования. Исходя из функционального использования, оценка выполняется с учетом стоимостного зонирования территории сравнительным путем: анализируются данные, уже известные от близких по значению кадастровой стоимости земельных пунктов. Далее учитываются такие факторы, как сложившаяся застройка, землепользование, размещение рек, путепроводов, железных дорог, улиц и дорог, границы кадастровых кварталов и районов.
Основным инструментом регулирования землепользования в городах при планировании градостроительства является зонирование (архитектурное, градостроительное, функциональное, территориально-экономическое).
Функциональное зонирование городских территорий – наиболее общая форма учета разнообразных требований к рациональному землепользованию, включающих комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, предельные размеры, коэффициент застроенности, доля озелененных и открытых пространств и т.п.).
Функциональное зонирование – это дифференциация территории города по характеру использования, т.е. по типу функционального назначения. Выделение функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм жизнедеятельности городского населения – труда, быта, отдыха, поскольку каждый из этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства.
В городе имеются следующие градостроительные зоны, различные по своим функциям:
Селитебная (жилая) зона – предназначена для застройки многоквартирными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социально-культурного и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного воздействие на окружающую среду. К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, если они расположены внутри границ (черты) поселения.
Промышленная зона – предназначена для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для обеспечения деятельности производственных объектов. В производственную зону включается и территория санитарно-защитных зон самих объектов.
Рекреационная зона – предназначена для организации мест отдыха населения – парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи и иные объекты. В рекреационные зоны могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты.
Санитарно-защитная зона — зеленые насаждения шириной от 50 до 1000 м., защищающие территории от вредного влияния промышленности и транспорта.
Транспортная зона — предназначена для размещения и деятельности сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также инженерного оборудования.
Коммунально-складская зона —предназначена для размещения торговых складов, складов для хранения овощей и фруктов, предприятий по обслуживанию транспорта (депо, автопарки), предприятий бытового обслуживания (фабрики-прачечные и фабрики химической чистки) и т.д.
Прочие земли – категория объединяет другие категории, не вошедшие в вышеуказанные зоны (земли запаса, обороны, захоронений и др.).
Формирование функциональных зон и размещение на них объектов регламентируется МДС-30-1.99 и СНиП 2.07.01-89*. Органы местного самоуправления городских и сельских поселений в соответствии с местными условиями могут устанавливать иные территориальные зоны, а также включать в них земельные участки и иные объекты недвижимости.
Территории выделенных функциональных земельных зон, в свою очередь, подразделяются на отдельные оценочные микрозоны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимости.
Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:
- малоэтажной усадебной жилой застройки;
- малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;
- многоэтажной секционной застройкой (3-5 этажей),
- многоэтажной секционной застройкой (6-9 этажей);
- многоэтажной секционной застройкой (10-12 этажей) и т.д.
Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразделить на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.
Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозон определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности социально-культурными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:
- естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа – реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);
- границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);
- улицы, площади, проезды;
- границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;
- границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.
В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.
В зависимости от зоны существуют свои правила кадастровой оценки. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также других методов массовой оценки недвижимости.
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства или сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
На примере функционального зонирования территории рабочего поселка Башмаково (рис. 1) рассмотрим какова кадастровая стоимость участков в зависимости от зон.
Рис. 1 Карта градостроительного зонирования территории р.п. Башмаково
В рабочем поселке выделяют жилую зону, зону с/х назначения, общественно-деловую, транспортную, производственную, особо охраняемых территорий и объектов, зону специального назначения, зону военных объектов и режимных территорий.
В результате проведения государственной кадастровой оценки земель было установлено, что в среднем цена на объекты во всех зонах не превышает 100 руб/м2. В центральной зоне поселка цены в жилой, общественно-деловой и производственной зонах возросли до 1000руб/м2. Примером может служить бассейн и велотрек, находящиеся на ул. Губкина, стоимость которых составляет 3717328,70 и 5045068,36 млн. руб. А также магазин на ул. Советской, АЗС на ул. Суворова стоимостью 1579023,64. В единичных случаях встречаются объекты со стоимостью в 50000 руб/м2, такие как больница на ул. Строителей. Цены на объекты в общественно-деловой и промышленной зоне имеют наибольшую величину по сравнению с другими зонами (по данным публичной кадастровой карты на сайте Росреестра).
При проведении землеустроительного и градостроительного проектирования рекомендуется уделить большее внимание проблемам отсутствия границ зон, что не обеспечивает точности их положения на местности, приводит к земельным спорами и судебным делам в сфере оборота земель, это приводит к уменьшению налогооблагаемой базы и невозможности постановки многих земельных участков на кадастровый учет из-за неточного определения площадей и границ.
Рецензенты:
Бакушев С.В., д.т.н., профессор кафедры «Механика» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г. Пенза.
Бормотов А.Н., д.т.н., профессор кафедры «Автоматизация и управление» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный технологический университет», г. Пенза.