Сетевое издание
Современные проблемы науки и образования
ISSN 2070-7428
"Перечень" ВАК
ИФ РИНЦ = 0,940

РАЗВИТИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЕДИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Балтин В.Э. 1
1 ФГБОУ ВПО «Оренбургский государственный университет»
Показано, что единообразие в понимании застроенного земельного участка в качестве объекта гражданского оборота ЗК РФ и ГК РФ привело к формированию термина «единый объект недвижимости», но не ответило на вопрос о главной вещи в его составе. Предложено решать этот вопрос сопоставлением ценности земельного участка и возведенных на нем объектов капитального строительства для потенциального инвестора. Выявлено, что основной проблемой реализации сравнительного подхода к оценке единых объектов недвижимости является несоответствие задачам оценки методического обеспечения расчета и последовательности внесения поправок к рыночным ценам аналогов объекта оценки, одновременно отличающихся от него как площадью земельных участков, так и характеристиками объектов капитального строительства. Даны рекомендации по последовательности внесения поправок в цены аналогов по типичным элементам сравнения с объектом оценки и разработана методика внесения поправки на различия в площадях земельных участков.
элементы сравнения
сравнительный подход к оценке
единый объект недвижимости
1. Балтин В.Э. Оценка застроенных земельных участков // Регистр оценщиков. – 2013. – № 15. – С. 55 – 58.
2. Балтин В.Э. Особенности оценки недвижимости в составе залоговых отношений // Современные проблемы науки и образования. – 2015. – № 1; URL: www.science-education.ru/121-18617 (дата обращения: 20.04.2015).
3. Балтин В.Э. Повышение качества оценочных услуг // Интеллект. Инновации. Инвестиции. – 2013. – № 4. – С. 14 – 19.
4. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: Маросейка, 2009. – 432 с.
5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: КноРус, 2010. – 344 с.
6. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО 7)». Утв. приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 г. № 611[Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=160678 (дата обращения: 29.04.15).

Современное законодательство рассматривает земельный участок, застроенный зданиями и (или) сооружениями, в качестве единого объекта недвижимости, составляющих которого объединяет единая судьба, то есть возможность только одновременного участия в качестве комплексного объекта в гражданском обороте. Последнее обстоятельство регламентируется ст.1 ЗК РФ и ст. 273 ГК РФ. Представление застроенного земельного участка в качестве объекта оценки регламентируется ФСО № 7 «Оценка недвижимости» [6]. Положения ФСО № 7 и в целом текущее состояние рынка недвижимости, характеризующееся достаточной информационной определенностью, делают сравнительный подход к оценке единых объектов недвижимости основным. Между тем, именно в процессе его реализации оценщики сталкиваются с рядом проблем, среди которых следует особо выделить отсутствие методического обеспечения расчета и последовательности внесения поправок к рыночным ценам аналогов объекта оценки, одновременно отличающихся от него как площадью земельных участков, так и характеристиками объектов капитального строительства. Указанный недостаток, снижающий качество оценки, присущ не только стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков, но и современным учебникам по оценке недвижимости [4, 5].

Сложившаяся ситуация в области практической оценки недвижимости обусловили актуальность исследований по развитию методического обеспечения сравнительного подхода.

В отсутствии законодательного закрепления понятия единого объекта недвижимости под ним общепринято понимается земельный участок и неразрывно связанные с ним здания и сооружения (объекты капитального строительства – в редакции ФСО № 7). Не вызывает сомнения отнесение единого объекта недвижимости, как потенциального объекта гражданского оборота, специфического товара к сложным вещам. Выделение же из его состава главной вещи не лишено противоречий. В соответствии с ЗК РФ в ее роли выступает земельный участок, а объект капитального строительства рассматривается как вещь-принадлежность, следующая судьбе главной вещи. ГК РФ рассматривает в качестве главной вещи объекты капитального строительства. Указанное противоречие законодательных норм не нашло разрешения в рекомендациях саморегулируемых организаций оценщиков к формированию наименования объекта оценки в случае оценки застроенных земельных участков. На это обстоятельство и возможные последствия в случае определения оценщиком наиболее эффективного использования объекта капитального строительства, отличного от его фактического использования автор указывал в [3].

Рациональным выходом из сложившейся ситуации с определением главной вещи представляется сопоставление ценности земли и ее улучшения для потенциального инвестора (покупателя) соответствующего сегмента рынка недвижимости, руководствующегося типичными мотивами на дату оценки. Например, в случае объекта оценки, включающего земельный участок и возведенный на нем торговый центр, безусловно, главной вещью является объект капитального строительства, что и отражается в наименовании объекта оценки: торговый центр с занимаемым им земельным участком. В случае оценки объекта недвижимости, включающего дачный земельный участок и расположенный на нем садовый домик, главной вещью в соответствии с инвестиционными мотивами типичного инвестора является земельный участок.

Определение главной вещи в составе единого объекта недвижимости имеет прикладное значение, так как определяет процесс выбора аналогов объекта оценки в сравнительном подходе. При этом представляется обязательным анализ объема прав собственника объекта капитального строительства на земельный участок, на котором он возведен [2]. В настоящей статье рассматривается применение сравнительного подхода к оценке единого (комплексного) объекта недвижимости, составляющие которого, находятся у заказчика оценки на одном праве – праве собственности.

После подбора аналогов и определения элементов сравнения наиболее сложным этапом реализации сравнительного подхода является внесение поправок к рыночным ценам аналогов по каждому элементу сравнения. Укрупненный состав рекомендуемых элементов сравнения приведен в ФСО № 7. Считаем целесообразным деление их на две группы:

1 Независящие от качественных и количественных характеристик объекта оценки.

  • передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
  • условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;
  • условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
  • условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия).

2 Определяемые характеристиками объекта оценки.

  • физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
  • экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
  • наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью.

Поправки по элементам сравнения первой группы выполняются к рыночной цене единого объекта недвижимости. В отношении поправок второй группы сложилась разная практика в связи с не проработанностью методик расчета их значений и порядка внесения в случае единого объекта недвижимости. Анализ отчетов об оценке, доступных автору статьи из открытых источников, в том числе участников и лауреатов открытых конкурсов отчетов об оценке, проводимых последние три года организаторами профессиональной сети «Оценщики и эксперты» (http://ocenschiki-i-eksperty.ru), показал следующую практику [1]:

1. Поправки на различия в физических и экономических характеристиках объектов капитального строительства в составе объекта оценки и аналогов выполняются к скорректированной после поправок первой группы цене единого объекта-аналога, наличие земельного участка игнорируется. Свою позицию по поводу земельного участка оценщик обосновывает небольшой долей стоимости земли в стоимости единого объекта, не рассчитывая при этом ее величину.

2. Поправки второй группы вносятся только в рыночную цену объекта капитального строительства-аналога, которая определяется путем вычитания из рыночной цены единого объекта-аналога стоимости входящего в его состав земельного участка. Для определения стоимости земельного участка аналога в месте его расположения либо используется доля стоимости земли в составе объекта оценки по данным затратного подхода, либо данные о рыночных ценах продажи свободных земельных участков в месте расположения аналога. В итоговом значении результата оценки объекта оценки (единого объекта недвижимости) сравнительным подходом используется величина стоимости земельного участка, полученная в рамках затратного подхода.

Негативная характеристика первого подхода не требует обоснования. Игнорирование в составе единого объекта недвижимости земли приводит не только к искажению рыночной стоимости объекта оценки, но и нарушении методологии оценки. В случае второго подхода, использование для выделения из рыночной цены объекта-аналога стоимости земли на основе доли земельного участка в составе объекта оценки также нельзя признать корректным, так как в основном формирующие рыночные цены аналогов объекты капитального строительства практически всегда отличаются от соответствующих улучшений земельного участка в составе объекта оценки. Нахождение оценщиком рыночной стоимости земельных участков в составе объектов-аналогов в месте их расположения, как условно свободных, в целом, корректно, но это трудоемкая работа, сложность которой возрастает при увеличении количества ценовых зон расположения аналогов.

В целях устранения выделенных выше недостатков применения сравнительного подхода к оценке единых объектов недвижимости предлагается следующая последовательность внесения поправок к рыночным ценам аналогов по рекомендуемым ФСО № 7 элементам сравнения (таблица 1).

Таблица 1

Последовательность внесения поправок в цены объектов-аналогов

Номер этапа

Содержание этапа

1

Внесение поправок первой группы:

- на объем передаваемых прав;

- на условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

- на условия продажи;

- на время установления цены.

2

Внесение поправки на торг (в случае, если используются цены предложений)

3

Внесение поправки на местоположение объекта-аналога

4

Внесение поправки на различия в площади земельного участка

5

Внесение поправок на различия в характеристиках объектов капитального строительства

Важно отметить, что поправки в составе этапов 1 – 4 выполняются к рыночной цене аналогов, как единых объектов недвижимости, а поправки на этапе 5 вносятся в удельную цену аналога, рассчитываемую как цену одного квадратного метра объекта капитального строительства. Такой порядок внесения поправок на этапе 5 стал возможен в результате предложенной последовательности и содержания этапов 3 и 4.

Поправка на местоположение объектов недвижимости методически достаточно разработана. Для ее выполнения применяются: экспертный метод, метод сравнения продаж, корреляционно-регрессионный метод и другие. В этой связи важно почеркнуть, что эта поправка должна выполняться до внесения поправки на различия в площади земельных участков объекта оценки и аналогов. Для выполнения поправки на различия в площади земельных участков объекта оценки и аналогов, которая в настоящее время методически не обеспечена, предложена следующая методика:

1. Определяется площадь земельного участка объекта оценки, приходящаяся на один квадратный метр объекта капитального строительства (улучшения земельного участка), :

где: – площадь земельного участка в составе объекта оценки;

– площадь объекта капитального строительства в составе объекта оценки.

2. Для i-аналога рассчитывается площадь земельного участка под возведенный на нем объект капитального строительства по нормативу объекта оценки, :

,

где: – площадь объекта капитального строительства в составе i-аналога.

3. Рассчитывается излишняя (дополнительная) или недостающая площадь земельного участка в составе i-аналога по отношению к :

,

где: – площадь земельного участка в составе i-аналога.

4. Определяется величина поправки к рыночной цене i-аналога на излишек (недостаток) площади земельного участка, ± рублей:

,

где: – удельная цена земельного участка в составе объекта оценки, руб./ м2. Показатель быть определен по итогам реализации затратного подхода к оценке стоимости объекта оценки, а в случае обоснования в отчете об оценке отказа от применения затратного подхода – методами сравнительного подхода в отдельном разделе отчета об оценке.

5. Рассчитывается скорректированная рыночная цена i-аналога с учетом поправки на излишек (недостаток) площади земельного участка:

,

где: – цена i-аналога после внесения поправок в соответствии с этапами 1 – 3 (таблица 1).

6. Осуществляется переход от рыночной цены i-аналога, как единого объекта недвижимости, к удельной цене объекта капитального строительства i-аналога в соответствии с обоснованной оценщиком единицы сравнения, :

,

где: – площадь объекта капитального строительства в составе i-аналога.

Реализовав на практике приведенную выше методику, оценщик далее вносит поправки на различия между характеристиками объекта капитального строительства в составе i-аналога и объекта капитального строительства в составе объекта оценки (таблица 1, этап 5). В выполнении подобных поправок в практике оценки накоплен значительный опыт.

Рецензенты:

Аралбаева Г.Г., д.э.н., профессор, профессор кафедры государственного и муниципального управления и менеджмента ФГБОУ ВПО «Оренбургский государственный университет» Министерства образования и науки Российской Федерации, г. Оренбург;

Лапаева М.Г., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой региональной экономики ФГБОУ ВПО «Оренбургский государственный университет» Министерства образования и науки Российской Федерации, г. Оренбург.


Библиографическая ссылка

Балтин В.Э. РАЗВИТИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЕДИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ // Современные проблемы науки и образования. – 2015. – № 1-1. ;
URL: https://science-education.ru/ru/article/view?id=19280 (дата обращения: 16.09.2021).

Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
(Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления)

«Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074