Показано, что единообразие в понимании застроенного земельного участка в качестве объекта гражданского оборота ЗК РФ и ГК РФ привело к формированию термина «единый объект недвижимости», но не ответило на вопрос о главной вещи в его составе. Предложено решать этот вопрос сопоставлением ценности земельного участка и возведенных на нем объектов капитального строительства для потенциального инвестора. Выявлено, что основной проблемой реализации сравнительного подхода к оценке единых объектов недвижимости является несоответствие задачам оценки методического обеспечения расчета и последовательности внесения поправок к рыночным ценам аналогов объекта оценки, одновременно отличающихся от него как площадью земельных участков, так и характеристиками объектов капитального строительства. Даны рекомендации по последовательности внесения поправок в цены аналогов по типичным элементам сравнения с объектом оценки и разработана методика внесения поправки на различия в площадях земельных участков.

In the paper shown that consistency in the understanding of built-up land as an object of civil turnover of the Land Code and the Civil Code of the Russian Federation led to the formation of the term "unified real estate", but did not respond to a question about the main things in his lineup. Proposed to address this issue by comparing the value of the land and erected on it the capital construction projects for potential investors. Revealed that the main problem of implementation of the comparative approach to the assessment of unified real estate is the mismatch problems assessment methodology to ensure consistency of calculation and amendments to market prices analogs object of evaluation, while differing from it as an area of land, and the characteristics of capital construction. Given the recommendations for amendments to the sequence analogues in price comparison with the typical elements of the object of comparison and the method of adjusting for differences in the area of land.