Рассматривая современное состояние жилищно-коммунального комплекса в РФ и Пензенской области, мы отметили, что Российский жилищный фонд в целом характеризуется низкой энергоэффективностью [5; 6]. В целом по РФ износ основных объектов ЖКК колеблется от 50 до 70%.
Материал и методы исследования
Анализ статистических данных за период с 2000 по 2013 г. показал, что общий жилой фонд в РФ увеличился с 30,3 до 65,2 млн м2, при этом доля частной собственности составила 85%. При этом проведенный анализ структуры жилого фонда РФ по проценту физического износа за 2013 г. показал, что для МКД характерно: наличие 2,5% жилого фонда с физическим износом свыше 70%; 6,6% жилого фонда - от 66 до 70%; 51,5% жилого фонда - от 31 до 65%; 39,4% жилого фонда – от 0 до 30%.
Также исследования показывают, что уровень физического износа и капитального ремонта имеет стабильную тенденцию роста. При этом объемы капитального ремонта в современных условиях по сравнению с советским периодом существенно снизились и в настоящее время находятся на стабильно постоянном низком уровне, что подтверждают статистические данные.
Рис. 1. Динамика объема проведения капремонта многоквартирного жилищного фонда за 1970-2013 гг. в РФ (на основе данных Росстата).
Следует отметить, что доля ветхого и аварийного жилого фонда с процентом износа свыше 70% находится на постоянном уровне со средним значением 220 тыс. м2. В целом 48% всего жилищного фонда Пензенской области требует срочного проведения капитального ремонта.
Рис. 2. Удельный вес ветхого и аварийного жилья в общей площади жилого фонда Российской Федерации.
Рис. 3. Площадь ветхих и аварийных помещений в Пензенской области.
В рамках следующего направления исследования мы выяснили, что в настоящее время принято разделять два вида услуг, реализуемых при управлении домом. Это жилищные услуги и коммунальные. Жилищные - это услуги по предоставлению и содержанию жилья. Коммунальные - это услуги, предоставляемые предприятиями и организациями коммунального хозяйства и удовлетворяющие материально-бытовые потребности населения. В настоящее время федеральные и региональные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг ежегодно утверждаются соответствующими органами исполнительной власти (Постановление Правительства РФ от 21 декабря 2011 г. № 1077 «О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке их возмещения расходов на капитальный ремонт на 2012-2014 год»).
На рис. 4, 5 приведены тарифы за коммунальные и жилищные услуги, установленные для населения в Пензенской области в динамике с 2008 г.
Рис. 4. Тарифы за коммунальные услуги, установленные для населения в Пензенской области в динамике с 2008 по 2013 г.
Рис. 5. Тарифы за коммунальные услуги, установленные для населения в Пензенской области в динамике с 2008 по 2013 г.
В рамках исследования вопроса финансирования капитального ремонта мы отметили, что существует пять предлагаемых различными структурами моделей [3, 4].
Модель 1 «Взаимное финансирование капитального ремонта»
Ключевыми элементами данной модели являются обязательные платежи за капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах и взаимное финансирование капитального ремонта собственниками помещений разных многоквартирных домов.
Модель 2 «Доверительное управление средствами для финансирования капитального ремонта региональным доверительным управляющим», ключевым элементом которой является накопление средств собственниками помещений в каждом отдельном многоквартирном доме путем передачи их доверительному управляющему – одной организации в регионе.
Модель 3 «Фонд ремонта дома в сочетании с другими источниками» предусматривает финансирование капитального ремонта за счет средств трех финансовых источников [3; 4]:
-
фонда ремонта дома, формируемого за счет обязательных платежей собственников помещений в многоквартирном доме;
-
кредита коммерческого банка (обеспечением которого являются средства фонда ремонта дома);
-
субсидии из регионального и муниципального бюджетов.
Для того чтобы задержки с первыми КР были минимальными, нужно на первых порах обеспечить существенную бюджетную поддержку, которую со временем можно снижать.
Модель 4 «Добровольные платежи»: управляющая организация или ТСЖ по договору с собственниками помещений многоквартирного дома выступают от их лица по вопросам накопления средств и финансирования капитального ремонта многоквартирного дома. Это единственная модель из рассматриваемых, которая не предполагает законодательного введения обязательных отчислений на капитальный ремонт. Эти отчисления возможны только по решению собственников [3; 4].
Модель 5 «Финансирование восстановления и модернизации общего имущества многоквартирного дома путем введения института обязательных амортизационных отчислений», ключевыми элементами которой являются обязательные ежемесячные амортизационные отчисления собственников помещений в многоквартирном доме.
Изучение данного вопроса показало, что законодательно с 2014 г. определено два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома: перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации; перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора – организации, создаваемой субъектом Российской Федерации [3; 4].
Правительством РФ приняты Федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013-2015 годы, в соответствии с которыми каждый субъект обязан установить минимальный размер взноса на капитальный ремонт на 1 м2 общей площади жилья в месяц.
Мы выяснили, что в настоящее время в Пензенской области действует региональная программа «Капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пензенской области». Программа рассчитана на 30 лет, и прогнозируется осуществить капитальный ремонт в 5799 домах с общим объемом жилого фонда МКД 14 534 688,51 м2. Также в 2013 году для управления платежами по капитальному ремонту создана региональными органами власти специализированная структура – некоммерческое предприятие «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Пензенской области».
Рис. 6. Соотношение утвержденных Федеральными стандартами и установленных минимальных взносов на капитальный ремонт в Приволжском федеральном округе.
Рис. 7. Схема процессов реализации организационно-экономического механизма формирования и развития системы управления КР МКД.
В заключение мы рассмотрели вопросы использования социальной нормы при потреблении коммунальных услуг. Идея применения различных уровней тарифов при оплате услуги электроснабжения возникает в России как на федеральном, так и на региональном уровнях власти регулярно. К причинам, по которым эта идея возвращается в федеральное и региональное законодательство, относятся в первую очередь намерение снизить объемы перекрестного субсидирования и попытка обеспечить социальную защиту отдельных категорий граждан.
Напомним, что тарифы ЖКХ в 2013 году в ряде регионов уже включают социальные нормы потребления электроэнергии. При этом установленные величины в разных регионах значительно отличаются. Новые тарифы ЖКХ на 2013 год уже действуют в таких областях:
-
во Владимирской области соцнорма составляет 50 кВт/ч;
-
в Забайкалье – 65 кВт/ч.
Потребление же свыше нормы во Владимире оплачивается на 25% дороже, а в Забайкалье – на 166%.
Новшества позволят разбить платежи на 2 части: за общедомовые нужды и потребление ресурсов внутри квартиры. Благодаря этому шагу плательщики смогут понять, насколько экономно расходуются ресурсы управляющей компанией.
В международной практике институт социальной нормы потребления коммунальных услуг применяется с целью обеспечения доступности коммунальных услуг и стимулирования энергоэффективного поведения населения при помощи дифференциации тарифа. На данный момент опыт не показал положительных результатов в России [1].
Рецензенты:
Тараканов О.В., д.т.н., профессор, декан факультета «Управление территориями», заведующий кафедрой «Кадастр недвижимости и право» ПГУАС, г. Пенза.
Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью ПГУАС, г. Пенза.
Библиографическая ссылка
Толстых Ю.О., Королева М.А., Царяпкина Е.А. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И СОВРЕМЕННЫХ МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ СФЕРОЙ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 4. ;URL: https://science-education.ru/ru/article/view?id=14447 (дата обращения: 18.04.2024).