Scientific journal
Modern problems of science and education
ISSN 2070-7428
"Перечень" ВАК
ИФ РИНЦ = 0,940

QUANTITATIVE ANALYSIS OF MODELS OF CAPITAL REPAIRS OF MULTIROOM HOUSES

Smirnova tolstykhkh Yu.O. 1 Leskina N.A. 1 Knyazhnev A.A. 1
1 FGOBU VPO Penzensky state university of architecture and construction
Efficiency of capital repairs and reconstruction of buildings or objects has to be defined by comparison of the received economic and social results to the expenses necessary for their achievement. Thus economic results have to be expressed in elimination of physical wear and economy of operational costs, and at reconstruction as well increase in the area, range of services, capacity, etc. Social results have to be expressed in improvement of living conditions of the population, operating conditions of the service personnel, improvement of quality and increase in volume of services. According to strategy of development of energy saving in housing and communal services of an important component of appeal of housing in the market of real estate there have to be its actual indicators of energy efficiency.
real estate
housing
technical condition
apartment buildings
repair
Согласно стратегии развития энергосбережения в ЖКХ важной составляющей привлекательности жилья на рынке недвижимости должны стать его фактические показатели энергоэффективности. Для целей проведения количественного анализа моделей капитального ремонта (КР) многоквартирных жилых домов (МКД) для каждой из них были разработаны математические модели, описывающие характеристики финансовых потоков при ремонте как типового жилого здания, так и всего фонда МКД на примере г. Пензы. Эти модели описывают динамику накопления, мобилизации и расходования средств на цели КР и обслуживания обязательств, возникших после финансирования проведения капитального ремонта, а также затраты на КР из разных источников.

Чтобы накопления не обесценивались, принято предположение, что эти отчисления ежегодно индексируются, при этом индексация равна динамике индекса потребительских цен, а он, в свою очередь, равен индексу цен работ по виду деятельности «строительство». В расчётах работе использовалось допущение о совпадении динамики этих двух индексов и их росте с темпом, определенным МЭР для индекса потребительских цен. В рамках модели 1-ВФ есть вариант 1, который предусматривает использование средств, сформированных за счет обязательной платы на капитальный ремонт на отдельном банковском счете ТСЖ или управляющей организацией для оплаты работ и услуг по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, установленных уполномоченным федеральным органом государственной власти, а также для возврата займов (кредитов), полученных для данных видов работ (банк осуществляет операции по отдельному банковскому счету при условии одобрения уполномоченного органа субъекта РФ).

Для сценария 1 предполагается, что удельная стоимость капитального ремонта, реализуемого в 2013 г. (для г. Пензы), составляет 834 руб./м2 (далее индексируется с учётом инфляции), бюджетная поддержка отсутствует, и на финансирование ремонта привлекается кредит. В этом случае ТСЖ или УК расплачивается по кредиту в 2024 г. и сможет провести повторный капитальный ремонт в период расчётного горизонта анализа (рис. 1), то есть на год раньше, чем в варианте взаимного финансирования. Происходит это по той причине, что в варианте взаимного финансирования на инфляцию индексируется вся сумма обязательных платежей на весь срок, пока не будет возмещена сумма, а в варианте с самостоятельным финансированием инфляция отражается только в ставке процента, который начисляется не на всю сумму займа, а только на остаток долга за вычетом покрытия его основной части. В итоге сумма выплат оказывается на 14% ниже, несмотря на то что процент по кредиту на 3 процентных пункта выше инфляции. Следует признать, что ставка кредитования ИПЦ + 3% представляется предельно оптимистичной, поскольку в модели 1-ВФ не предложено никаких механизмов снижения рисков кредитования ТСЖ или управляющий компаний.

Рис. 1. Структура источников финансирования и расходов на КР по модели 1-ВФ для МКД, самостоятельно использующих накопления на капитальный ремонт (сценарий 1 со сроком начала проведения ремонта в 2013 г.)

В сценарии 2 предполагается реализация КР с набором мер пакета №2 удельной стоимостью 1416 руб./м2. В сценарии 2 задолженность ТСЖ или УК сохраняется до 2031 г., или еще 7 лет после истечения срока возврата кредита (рис. 2). В сценарии 3 предполагается реализация КР с набором мер пакета №3 удельной стоимостью 4287 руб./м2. Реализация пакета №3 становится возможной при оказании бюджетной поддержки в размере 55% от стоимости ремонта (сценарий 3, рис. 3). В сценарии 3 экономию на коммунальных платежах собственники помещений в МКД могут использовать для погашения долговых обязательств.

Рис. 2. Структура источников финансирования и расходов на КР по модели 1-ВФ для МКД, самостоятельно использующих накопления на капитальный ремонт (сценарий 2)

Рис. 3. Структура источников финансирования и расходов на КР по модели 1-ВФ для МКД, самостоятельно использующих накопления на капитальный ремонт (сценарий 3) Таблица 1

Динамика основных показателей для МКД, самостоятельно использующих накопления на капитальный ремонт (сценарий ВФ-1)

 

Обязательная

плата

Плата граждан

Накопленные средства/долг

Доход на

накопления

Административные расходы

Региональных

фондов

Необходимые

расходы на

капитальный

ремонт

Расходы на

капитальный

ремонт

Бюджетные

субсидии

Заем

Возврат займа

Оплата процентов

Всего

обслуживание

займа

Кумулятивная

экономия

коммунальных

ресурсов

руб/м2/мес

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

2015

7,07

168,42

-225

0,0

0,0

1 830

0

0,0

1 319

165

107

272

0

2016

7,43

176,99

-306

0,0

0,0

1 923

0

0,0

1 154

165

93

258

0

2017

7,76

184,85

-359

0,0

0,0

2 008

0

0,0

989

165

73

238

0

2018

8,04

191,52

-386

0,0

0,0

2 080

0

0,0

825

165

54

219

0

2019

8,33

198,43

-396

0,0

0,0

2 155

0

0,0

660

165

44

209

0

2020

8,61

205,10

-388

0,0

0,0

2 228

0

0,0

495

165

32

197

0

2021

8,90

212,01

-362

0,0

0,0

2 304

0

0,0

330

165

21

186

0

2022

9,20

219,16

-319

0,0

0,0

2 382

0

0,0

165

165

11

176

0

2023

9,50

226,30

-258

0,0

0,0

2 461

0

0,0

0

165

0

165

0

2024

9,79

233,21

-172

0,0

0,0

2 535

2 535

0,0

2 449

0

147

147

0

2025

10,07

239,88

-307

0,0

0,0

2 609

0

0,0

2 204

245

130

375

0

2026

10,34

246,31

-418

0,0

0,0

2 679

0

0,0

1 959

245

112

357

0

2027

10,60

252,50

-504

0,0

0,0

2 746

0

0,0

1 714

245

94

339

0

2028

10,87

258,94

-571

0,0

0,0

2 815

0

0,0

1 469

245

81

326

0

2029

11,14

265,37

-618

0,0

0,0

2 885

0

0,0

1 225

245

67

312

0

2030

11,42

272,04

-645

0,0

0,0

2 957

0

0,0

980

245

54

299

0

2031

11,71

278,95

-651

0,0

0,0

3 031

0

0,0

735

245

40

285

0

2032

12,00

285,85

-637

0,0

0,0

3 107

0

0,0

490

245

27

272

0

2033

12,30

293,00

-602

0,0

0,0

3 185

0

0,0

245

245

13

258

0

2034

12,61

300,39

-547

0,0

0,0

3 265

0

0,0

0

245

0

245

0

2035

12,93

308,01

-239

0,0

0,0

3 347

0

0,0

0

0

0

0

0

2036

13,25

315,63

78

1,20

0,0

3 431

0

0,0

0

0

0

0

0

2037

13,58

323,49

407

6,00

0,0

3 517

0

0,0

0

0

0

0

0

2038

13,92

331,59

750

11,20

0,0

3 605

0

0,0

0

0

0

0

0

Таблица 2

Динамика основных показателей для МКД, самостоятельно использующих накопления на капитальный ремонт (сценарий ВФ-2)

 

Обязательная

плата

Плата граждан

Накопленные средства/долг

Доход на

накопления

Административные расходы региональных фондов

Необходимые

расходы на

капитальный

ремонт

Расходы на

Капитальный

ремонт

Бюджетные

субсидии

Заем

Возврат займа

Оплата процентов

Всего обслуживание займа

Кумулятивная

Экономия

Коммунальных

ресурсов

руб/м2/мес

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

2015

7,07

168,42

-766

0,0

0,0

3 108

0

0,0

2 334

292

189

481

0

2016

7,43

176,99

-1046

0,0

0,0

3 267

0

0,0

2 043

292

165

457

0

2017

7,76

184,85

-1283

0,0

0,0

3 411

0

0,0

1 751

292

130

422

0

2018

8,04

191,52

-1479

0,0

0,0

3 534

0

0,0

1 459

292

96

388

0

2019

8,33

198,43

-1649

0,0

0,0

3 661

0

0,0

1 167

292

77

369

0

2020

8,61

205,10

-1792

0,0

0,0

3 785

0

0,0

875

292

56

348

0

2021

8,90

212,01

-1909

0,0

0,0

3 914

0

0,0

584

292

37

329

0

2022

9,20

219,16

-2001

0,0

0,0

4 047

0

0,0

292

292

19

311

0

2023

9,50

226,30

-2067

0,0

0,0

4 181

0

0,0

0

292

0

292

0

2024

9,79

233,21

-1834

0,0

0,0

4 306

0

0,0

0

0

0

0

0

2025

10,07

239,88

-1594

0,0

0,0

4 431

0

0,0

0

0

0

0

0

2026

10,34

246,31

-1348

0,0

0,0

4 551

0

0,0

0

0

0

0

0

2027

10,60

252,50

-1096

0,0

0,0

4 665

0

0,0

0

0

0

0

0

2028

10,87

258,94

-837

0,0

0,0

4 782

0

0,0

0

0

0

0

0

2029

11,14

265,37

-572

0,0

0,0

4 902

0

0,0

0

0

0

0

0

2030

11,42

272,04

-300

0,0

0,0

5 025

0

0,0

0

0

0

0

0

2031

11,71

278,95

-21

0,0

0,0

5 151

0

0,0

0

0

0

0

0

2032

12,00

285,85

269

4,00

0,0

5 280

0

0,0

0

0

0

0

0

2033

12,30

293,00

571

8,50

0,0

5 412

0

0,0

0

0

0

0

0

2034

12,61

300,39

885

13,20

0,0

5 547

0

0,0

0

0

0

0

0

2035

12,93

308,01

1211

18,10

0,0

5 686

0

0,0

0

0

0

0

0

2036

13,25

315,63

1550

23,20

0,0

5 828

0

0,0

0

0

0

0

0

2037

13,58

323,49

1902

28,50

0,0

5 974

0

0,0

0

0

0

0

0

2038

13,92

331,59

2267

33,90

0,0

6 123

0

0,0

0

0

0

0

0

Таблица 3

Динамика основных показателей для МКД, самостоятельно использующих накопления на капитальный ремонт (сценарий ВФ-3)

 

Обязательная

плата

Плата граждан

Накопленные средства/долг

Доход на

накопления

Административные расходы

Региональных

фондов

Необходимые

расходы на

капитальный

ремонт

Расходы на

Капитальный

ремонт

Бюджетные

субсидии

Заем

Возврат займа

Оплата процентов

Всего

обслуживание

займа

Кумулятивная

экономия

коммунальных

ресурсов

руб/м2/мес

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

2015

7,07

168,42

-1245

0,0

0,0

9 411

0

0,0

3 230

404

262

666

254

2016

7,43

176,99

-1701

0,0

0,0

9 891

0

0,0

2 826

404

229

633

349

2017

7,76

184,85

-2099

0,0

0,0

10 326

0

0,0

2 422

404

179

583

450

2018

8,04

191,52

-2444

0,0

0,0

10 698

0

0,0

2 019

404

133

537

556

2019

8,33

198,43

-2756

0,0

0,0

11 083

0

0,0

1 615

404

107

511

668

2020

8,61

205,10

-3033

0,0

0,0

11 460

0

0,0

1 211

404

78

482

785

2021

8,90

212,01

-3277

0,0

0,0

11 850

0

0,0

807

404

52

456

907

2022

9,20

219,16

-3488

0,0

0,0

12 253

0

0,0

404

404

26

430

1 035

2023

9,50

226,30

-3665

0,0

0,0

12 657

0

0,0

0

404

0

404

1 168

2024

9,79

233,21

-3432

0,0

0,0

13 037

0

0,0

0

0

0

0

1 307

2025

10,07

239,88

-3192

0,0

0,0

13 415

0

0,0

0

0

0

0

1 451

2026

10,34

246,31

-2946

0,0

0,0

13 777

0

0,0

0

0

0

0

1 601

2027

10,60

252,50

-2694

0,0

0,0

14 121

0

0,0

0

0

0

0

1 756

2028

10,87

258,94

-2435

0,0

0,0

14 474

0

0,0

0

0

0

0

1 916

2029

11,14

265,37

-2170

0,0

0,0

14 836

0

0,0

0

0

0

0

2 082

2030

11,42

272,04

-1898

0,0

0,0

15 207

0

0,0

0

0

0

0

2 253

2031

11,71

278,95

-1619

0,0

0,0

15 587

0

0,0

0

0

0

0

2 430

2032

12,00

285,85

-1333

0,0

0,0

15 977

0

0,0

0

0

0

0

2 612

2033

12,30

293,00

-1040

0,0

0,0

16 376

0

0,0

0

0

0

0

2 799

2034

12,61

300,39

-740

0,0

0,0

16 785

0

0,0

0

0

0

0

2 992

2035

12,93

308,01

-432

0,0

0,0

17 205

0

0,0

0

0

0

0

3 190

2036

13,25

315,63

-116

0,0

0,0

17 635

0

0,0

0

0

0

0

3 394

2037

13,58

323,49

211

3,10

0,0

18 076

0

0,0

0

0

0

0

3 603

2038

13,92

331,59

551

8,20

0,0

18 528

0

0,0

0

0

0

0

3 817

Откладывание сроков капитального ремонта позволяет снижать потребность в бюджетном софинансировании и кредите. Перенос срока первого капитального ремонта на 2020 г. позволяет уменьшить долю бюджета до 20%, или в среднем на 5% за год переноса срока ремонта. Это позволило бы к 2025 г. полностью отказаться от бюджетной поддержки капитального ремонта при его удельной стоимости, равной пакету 1. При повышении удельной стоимости ремонта до пакета 2 и 3 можно снизить бюджетную поддержку до 50% и 60% соответственно.

Рецензенты:

Тараканов О.В., д.т.н., профессор, декан факультета «Управление территориями», заведующий кафедрой «Кадастр недвижимости и право» ПГУАС, г. Пенза;

Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель каф. «Экспертиза и управление недвижимостью» ПГУАС, г. Пенза.