Значительная роль в социально-экономическом развитии регионов и стран принадлежит крупным городам, к которым относится и Санкт-Петербург. На Рис. 1. приведена доля федеральных городов и прочих городов-«миллионников» в социально-экономических показателях России, % [3].
Рис. 1. Доля федеральных городов и прочих городов-«миллионников» в социально-экономических показателях России, % [3].
Понятие «крупный город» не имеет однозначного толкования, но наиболее часто в качестве основного классификационного признака отнесения города к крупному выделяется численность населения. Значительное количество авторов рассматривает в качестве крупного, города, численность населения которых от одного миллиона человек. В работе [4] помимо численности населения выделены другие классификационные признаки крупного города, которые являются также определяющими, среди них: многофункциональное назначение города, его экономико-географическое положение, период его возникновения, архитектурно-планировочная структура, размер территории и плотность населения, динамика социально-экономического развития города с точки зрения его стратегического значения и участие в развитии научного прогресса.
Крупные города являются центрами концентрации человеческих, производственных, инвестиционных и инновационных ресурсов. В то же время крупные города несут в себе потенциалы различных опасностей: усиление социального расслоения населения, значительная дифференциация населения по уровню доходов, высокий уровень преступности и большая вероятность возникновения социальных конфликтов на религиозной и национальной почве, большое число техногенных аварий, максимальное преобразование окружающей среды и ухудшение её качественного состояния и др. [4].
Проблемы развития территорий крупных городов в настоящее время являются особенно актуальными. Это связано с тем, что способность крупных городов развиваться путём точечной застройки практически исчерпана: большинство «пятен» под застройку уже использовано, ограничено количество инженерных мощностей. Кроме того строительство точечных объектов в большинстве случаев ухудшает качество среды обитания в районе застройки в связи с повышением нагрузки на социально-бытовые и коммерческие объекты, а также на транспортные сети. Застройка свободных территорий в пригородных зонах зачастую затруднена, поскольку большая часть данных территорий инженерно не подготовлена [8]. В связи с этим возникает необходимость формирования масштабных земельно-имущественных комплексов на территории крупного города, способных удовлетворять потребности населения в жилье, работе, досуге, через развитие крупных проектов застройки территорий города. При этом возникает необходимость рассмотрения понятия «земельно-имущественный комплекс» крупного города.
В литературе представлены различные точки зрения на сущность понятия «земельно-имущественный комплекс». Большинство авторов понимание земельно-имущественного комплекса основывают на физической совокупности объектов недвижимости и земельного участка. Например, Бондаренко С.И. - как «совокупность земельного участка с расположенными на нём иными элементами недвижимости, инфраструктуры по поводу их использования по функциональному назначению, обособления и отчуждения»[1], Сай С. И. рассматривает земельно-имущественный комплекс как «совокупность объектов недвижимости, объединенных одной территорией»[7].
Ряд российских авторов делает акцент также и на правовом аспекте данного понятия. Так, земельно-имущественный комплекс определяют как «объект конкретных имущественных прав, совокупность земли и расположенных на ней объектов недвижимости определенного функционального назначения, принадлежащий конкретному юридическому (или физическому) лицу» [10]; как «совокупность прав на объекты недвижимости и (или) улучшения с юридически закрепленными правами на земельный участок, на котором они расположены, объединенные единой целью функционирования и развития» [1]. Анализируя данные определения необходимо отметить, что основополагающим критерием классификации земельно-имущественных комплексов является их функциональное назначение. При этом отдельные земельно-имущественные комплексы крупного города являются подсистемами земельно-имущественного комплекса города как единой территориальной системы.
Земельно-имущественный комплекс Санкт-Петербурга может быть определен с учетом сказанного как системная совокупность внутригородских земельно-имущественных комплексов различного функционального назначения, расположенных на земельных участках, относящихся к жилым, общественно-деловым, производственным, рекреационным зонам, зонам инженерных и транспортных инфраструктур, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов и иным территориальным зонам. Наиболее значимыми для крупных городов являются земельно-имущественные комплексы жилого назначения.
Одним из вариантов развития городских территорий в рамках жилищного строительства является реализация проектов комплексного освоения территорий (КОТ), в рамках которых производятся работы по подготовке территорий, строительству жилых, социальных и прочих объектов. Проекты КОТ являются основой формирования земельно-имущественного комплекса в жилищной сфере крупного города.
В настоящее время четкая законодательная трактовка понятия «комплексное освоение территорий» отсутствует. Основы реализации проектов КОТ заложены в постановлении Правительства РФ №265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». Проект должен предусматривать объём жилищного строительства не менее 1 млн. кв. м со сроком реализации не более 10 лет, при этом земельные участки для комплексного освоения должны быть консолидированы и принадлежать юридическому лицу, осуществляющему реализацию проекта, на праве собственности или ином законном основании. В Градостроительном Кодексе ст.46.6 п.1, введенной в действие Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» раскрыто содержание проектов комплексного освоения территорий в целях строительства жилья экономического класса. В соответствии с данным документом комплексное освоение территории в целях строительства жилья экономического класса включает в себя: подготовку документации по планировке территории; образование земельных участков в границах этой территории; строительство на земельных участках в границах этой территории жилья экономического класса, минимальный объем которого соответствует требованиям и условиям законодательства; строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.
Современные проекты КОТ, как правило, включают: проект пространственного развития территории с проработкой включения её в существующую систему расселения, экономические и транспортные потоки, жилую среду; отдельные проекты развития торговой, коммерческой и жилой недвижимости; проект «качества жизни городской среды», т.е. проработку архитектурно-планировочных и иных аспектов будущей территории для обеспечения высокого качества жизни и развития постиндустриальной экономики [5]. Аналитики отмечают высокий интерес девелоперов к проектам КОТ в крупных городах России. Например, в Санкт-Петербурге отмечается устойчивый рост доли проектов КОТ в общем объёме вводимого жилья с 2005 года (см. рис.2).
Рис. 2. Вклад проектов КОТ в общий объём вводимого жилья в Санкт-Петербурге [2]
Проекты КОТ имеют ряд характерных особенностей, которые раскрывают потенциальные преимущества, с одной стороны, и проблемы в их реализации, с другой и влияют на дальнейшее формирование данного земельно-имущественного комплекса как подсистемы земельно-имущественного комплекса крупного города. Данные характерные особенности можно свести к следующим: реализация проектов КОТ доступна, как правило, преимущественно крупным и стабильным компаниям в связи с необходимостью привлечения значительных инвестиционных ресурсов; период реализации проектов КОТ более продолжителен, в связи с чем, увеличивается риск вложений в данный тип инвестиций; планирование и подготовка документации для проектов КОТ требует комплексного учёта значительного количества факторов: уровня обеспеченности инфраструктурой, законодательные и нормативные требования, генеральный план развития территорий, конъюнктуру спроса и предложения на рынке и др.
Помимо этого могут возникать и проблемы, связанные с развитием отношений собственности в регионе, как связанные с реализацией права собственности, так и с отношениями между собственниками. Так, например, крупные территории часто находятся во владении или аренде нескольких собственников, что требует решения вопроса выкупа прав у них, вывода существующих объектов и возмещения убытков от изъятия данных земельных участков, если они изымаются у добросовестного собственника. Кроме этого, существует также проблема расселения при реновации территории застроенных территорий, что значительно увеличивает срок реализации проектов и риски реализации данных проектов.
Российская практика реализации проектов КОТ в целом, и Санкт-Петербурга в частности, показывает, что существует ряд отличий между российским и западным подходами в вопросах комплексного освоения территорий для целей формирования земельно-имущественных комплексов в жилищной сфере.
Во-первых, в России и Санкт-Петербурге в большинстве случаев основой проектов КОТ является жильё, при этом, хотя внимание и уделяется инфраструктурным аспектам, но оно явно недостаточно. Во-вторых, в Европе муниципальные образования стараются подготовить все коммуникации на выбранном для строительства участке и только потом привлекать застройщика. В России задачу по инженерному обеспечению развиваемого земельного участка чаще всего приходится решать самому девелоперу. В-третьих, в зарубежных странах, в частности, в Европе значительное влияние на формирование нормативов комплексного освоения территорий при формировании земельно-имущественных комплексов в жилищной сфере оказывают негосударственные фонды и локальные попечительские советы, работает система городского мониторинга. В России комплексное освоение территории – это, по сути, застройка жилого района по государственным нормативам. Если норматив выполнен, считается, что территория освоена комплексно.
Главной тенденцией развития недвижимости зарубежных городов является отказ от монофункциональности территории. Большое внимание уделяется проработке и тщательному планированию проектов, поэтому локальные проекты КОТ изначально вписываются в глобальные проекты развития территорий крупного города. Современная российская специфика заключается в несбалансированности проектов КОТ по функциональным зонам без учёта текущей ситуации с инженерной и транспортной инфраструктурой. Так, например, частично реализованные проекты КОТ на территории Санкт-Петербурга значительно повысили загрузку на дорогах. Согласно оценкам экспертов, по совокупности во всех зонах, предназначенных для комплексного освоения, до 2020 года может быть построено более 20 млн. кв. м жилья, что увеличит численность населения на этих территориях более чем на 1 млн. человек, а также увеличит нагрузку на существующие дороги примерно на 450 тыс. автомобилей. Если не будут построены дополнительные магистрали, это неизбежно приведет к транспортному коллапсу [6].
Зарубежная практика комплексного освоения территорий показывает, что для успешной реализации подобных проектов необходимо отказаться от типовой застройки. Наоборот, в таких проектах должно быть обеспечено высокое разнообразие городской среды. В России такой подход практически не используется. При этом необходимо, чтобы проекты КОТ превращались в независимые земельно-имущественные комплексы в жилищной сфере с собственной инфраструктурой.
Отдельное внимание необходимо уделить проблемам КОТ в Санкт-Петербурге, как одном из наиболее ярких представителей российский крупных городов, которые заключаются в следующем: при наличии потенциала свободных земельных участков, отсутствие подготовленных земельных участков и отсутствие инженерных сетей; необходимость формирования улично-дорожной сети и транспортной инфраструктуры; достаточность и точность законодательной базы и государственного регулирования в сфере подготовки и реализации КОТ; отсутствие отработанных и четким механизмов взаимодействия государства и частных инвесторов, инициаторов проектов КОТ.
Для стимулирования эффективной реализации проектов КОТ, как основы формирования земельно-имущественных комплексов в жилищной сфере крупного города государству необходимо провести следующие мероприятия: синхронизировать программы развития территорий, программы развития систем коммунальной, транспортной, таможенно-логистической инфраструктур, инвестиционные программы развития города. Только тогда в процессе развития КОТ будут сформированы земельно-имущественные комплексы в жилищной сфере, отвечающие требованиям экономики, экологии и социальной сферы жизни крупного города.
Рецензенты:Лимонов Л.Э., д.э.н., профессор, Генеральный директор АНО «МЦСЭИ «Леонтьевский центр», Г. Санкт-Петербург;
Малеева Т.В., д.э.н., профессор кафедры Менеджмента в городском хозяйстве ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет», г. Санкт-Петербург.