Характерной чертой последних нескольких лет развития жилищного строительства в регионах России стала активизация малоэтажного домостроения и увеличение его доли в общем объеме вводимого жилья до существенных размеров. Причины, по которым больше половины строящегося жилья является малоэтажным, заключаются в скорости строительства, низкой себестоимости, доступности, комфортности, высокой адаптивности к пожеланиям потребителей, быстроте внедрения передовых технологий. Перечисленные преимущества малоэтажного домостроения сделали его одним из наиболее актуальных направлений для региональной жилищной политики по решению жилищного вопроса, улучшению жилищных условий и повышению обеспеченности жильем населения российских регионов. Весьма существенным обстоятельством является и тот факт, что отношение жителей регионов к малоэтажному жилью заметно улучшается, и все больше семей отдают предпочтение именно ему как постоянному месту проживания и ведения домашнего хозяйства [1].
За 2014 г. в России, по данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), построено и введено в эксплуатацию жилье общей площадью 81 млн кв. м, что по сравнению с 2013 г. больше на 14,9% и является рекордным результатом за новейшую историю Российского государства. В региональном разрезе объем вводимого жилья имеет следующую структуру: Московская область - 8,2 млн кв. м (10,2%), Краснодарский край - 4,7 млн кв. м жилья (5,9%), Москва - 3,3 млн кв. м (4,1%), Санкт-Петербург - 3,2 млн кв. м (4,0%), Тюменская область - 3,1 млн кв. м (3,9%), Республика Башкортостан - 2,6 млн кв. м (3,3%), Свердловская область - 2,4 млн кв. м (3,0%), Республика Татарстан - 2,4 млн кв. м (3,0%), Ростовская область - 2,3 млн кв. м (2,9%), Новосибирская область - 2,2 млн кв. м (2,7%), Челябинская область - 2,03 млн кв. м (2,5%), Самарская область - 1,8 млн кв. м (2,3%). При этом индивидуальными застройщиками в 2014 году введено 260,3 тыс. жилых домов общей площадью 35,2 млн кв. м, что также на 14,9% больше значения показателя 2013 года, а доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного жилищного строительства в целом по России достигла 43,5% [6].
Малоэтажное домостроение большей частью детерминировано теми же факторами, что и весь строительный сектор, для которого характерна неоднородность развития по регионам России и наличие среди них лидеров и аутсайдеров. Данная неоднородность малоэтажного строительства в региональном разрезе обусловлена особенностями социально-экономического развития регионов: степенью поддержки органов региональной и местной властей, развитостью строительного сектора региональной экономики, обеспеченностью предприятий строительной индустрии производственными мощностями, состоянием рынка строительных материалов, соотношением спроса и предложения на рынке жилья, уровнем доходов населения региона. Эти и другие обстоятельства определяли темпы роста сектора малоэтажного домостроения российских регионов с 2008 года и сохранят свое влияние в среднесрочной перспективе при возможном изменении позиций регионов, распределяемых в зависимости от объемов ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья [2].
По итогам 2013 года в Ленинградской области возведено 940 тыс. кв. метров малоэтажного жилья, что превышает половину от всего нового жилья, построенного за год в регионе. По сравнению с предыдущим годом этот показатель стабилен, поскольку в 2012 году его величина была на уровне 59%. Лидерами малоэтажного домостроения в Ленинградской области стали Всеволожский и Гатчинский районы, вслед за ними идут Тосненский и Кировский, причем эти четыре района лидируют и в целом по объемам жилищного строительства. Немаловажным фактором развития малоэтажного домостроения в Ленинградской области является реализация органами региональной власти программы переселения жителей из ветхого и аварийного жилья. Ими было запланировано в 2013-2014 годах расселить 140 аварийных домов в 20 муниципальных образованиях области. Большую роль в этом сыграл принятый в регионе закон о выделении бесплатных участков под строительство многодетным семьям [5].
Серьезные успехи в сегменте малоэтажного домостроения демонстрирует также Новосибирская область, занимающая лидирующее положение в Сибирском федеральном округе. За 2013 год в Новосибирской области введено 1 723,4 тыс. кв. метров общей площади жилья, в том числе малоэтажного - 544 тыс. кв. метров (31,6%), на душу населения введено 0,63 кв. метров жилья, что превысило среднероссийский показатель [8]. В 2012 году аналогичные показатели составили 1550 тыс. кв. метров жилья в целом, из них 526,7 тыс. кв. метров приходится на малоэтажное, что соответствует 34%.
Весьма весомую роль для стимулирования малоэтажного строительства играет государственная поддержка, осуществляемая из бюджета Новосибирской области, и в 2013 году 10356 застройщиков получило субсидии на общую сумму 2289,05 млн руб. Объем господдержки существенно вырос по сравнению с 2012 годом, в котором субсидии получили 323 застройщика на общую сумму 1086,65 млн руб. Эффективность такой поддержки доказывается тем, что при ее использовании средняя стоимость строительства 1 кв. метра ниже средней стоимости строительства почти на 30% и составила порядка 26 тыс. рублей [4].
В Алтайском крае индивидуальное малоэтажное жилье составляет более половины от всего строящегося в регионе, в 2013 году общий объем возведенного жилья составил 663 тыс. кв. метров, из них 350 тыс. кв. метров (53%) относится к малоэтажному, роль которого в регионе крайне важна, поскольку здесь преобладают сельские поселения, жители которых предпочитают жить в собственном доме или коттедже. Несмотря на это, по темпам роста малоэтажное жилье отстает от общей динамики строительного рынка, т.к. в 2013 году по сравнению с 2012 годом общий объем строительства вырос на 2,7%, а по малоэтажному сегменту снизился на 4%. Среди лидеров малоэтажного домостроения по итогам 2013 года стоит выделить Барнаул (141 тыс. кв. метров), Первомайский район (26,6 тыс. кв. метров) и Новоалтайск (11,2 тыс. кв. метров). Средняя стоимость 1 квадратного метра малоэтажного жилья в Алтайском крае находится на уровне 33 тыс. рублей, что на 28,3% дешевле, чем в квартирах многоквартирных домов (46 тыс. рублей за 1 кв. метр), но с учетом большей площади малоэтажных домов (100-120 кв. метров) их цена начинается от 3-3,5 млн рублей.
В Московской области удельный вес малоэтажного жилья на рынке жилой недвижимости в последние несколько лет составляет порядка 12-14%, а цена на него варьируется в зависимости от удаленности от столицы, инфраструктуры проекта, транспортной доступности, имиджа коттеджного поселка, архитектурных решений, ориентации на социальные группы населения, стадии строительства. Наибольшее количество малоэтажных коттеджных поселков располагается на Новорижском и Пятницком шоссе, а также в городе Люберцы, где практика малоэтажного домостроения уже имеет серьезный опыт и традиции.
При проектировании новых малоэтажных поселков в подавляющем большинстве случаев выдерживается требование шаговой либо велосипедной доступности по отношению к уже построенным и сданным в эксплуатацию коттеджным поселкам, а также к загородным рынкам. Во многих малоэтажных комплексах имеются множество инфраструктурных объектов, таких как магазины, спортивные комплексы, детские сады, школы. Это говорит о том, что подход к строительству малоэтажного жилья по сравнению с многоэтажным в основном не меняется, а в большей мере зависит от объема и масштаба строительства.
К настоящему времени можно с уверенностью утверждать, что малоэтажное жилье, возводимое в Подмосковье, уже утвердилось в пространственном и проектном контексте и имеет собственный формат с вполне устойчивыми и объяснимыми характеристиками, к которым относится строительство 1-2-3- и реже 4-комнатных квартир в трех-пятиэтажных домах на небольшом удалении от г. Москвы. Это жилье городского типа предназначено для постоянного проживания семьей, поэтому предъявляемые требования к его качеству и уровню комфорта намного выше, чем к городскому, поскольку потребитель желает компенсировать удаленность от столицы большим жизненным пространством и другими элементами загородного комфорта. Поэтому наиболее востребованы малоэтажные проекты, где удачно сочетается транспортная доступность, хорошая экология, небольшие метражи квартир с большими общественными площадями при невысокой цене квартир.
В Волгоградской области по итогам 2013 года построено и введено в эксплуатацию 834 тыс. кв. м жилья, что на 5,7% меньше, чем в 2012 году, из них в многоквартирных жилых домах сдано свыше 318 тыс. кв. метров, а в индивидуальных в районе 515 тыс. кв. метров. Невзирая на уменьшение общих объемов жилищного строительства, показатели в сегменте экономкласса значительно улучшились, о чем свидетельствует введение в эксплуатацию за 2013 год более 300 тыс. кв. метров такого жилья, что составило 36% от общего объема сданного жилья. В связи с этим рост доли квартир экономкласса за 2013 год превысил более чем в два раза аналогичные показатели 2012 года (16%), и тем более 2011 года (14%).
К настоящему времени спроектировано, запланировано и уже частично реализуется ряд проектов комплексной застройки жильем экономкласса на территории г. Волгограда. К этим проектам относятся ЖК «Родниковая долина» и «Новый свет», проект комплексной малоэтажной жилой застройки экономкласса по Санаторной улице, малоэтажный ЖК «Пионер», серия ЖК в микрорайоне «7 ветров», ЖК «Адмиралтейский» и «Солнечный город» [7]. Перспективными направлениями для комплексной застройки также являются территории города Волгограда вблизи поселка Горная Поляна и поселок Ангарский.
По итогам 2013 года в Ростове-на-Дону сдано в эксплуатацию 434,4 тыс. кв. метров многоэтажного многоквартирного жилья, большинство из которого построено в наиболее востребованных каркасно-монолитных и кирпичных домах. Квартиры, расположенные в панельных домах и в подавляющем большинстве относящиеся к экономклассу, составляют приблизительно 20-25% всего многоэтажного жилья. Несмотря на то что строительство жилья осуществляется во всех районах города, наибольшее его количество в 2013 году сдано в Октябрьском (249,6 тыс. кв. м), Советском (168,9 тыс. кв. м) и Первомайском (138,1 тыс. кв. м) районах. Помимо этого, для индивидуального жилищного строительства реализовано 69 земельных участков в районах «Нива» и «Декоративные культуры», 25 из которых выделено на безвозмездной основе семьям с тремя детьми и более.
В Ярославской области за 2013 г. по отношению к 2012 г. наблюдается рост объемов вводимого жилья в 105,5%, составивший более 486,617 тыс. кв. метров, что превысило установленный Министерством регионального развития РФ плановый показатель на 101,5%. На фоне общего роста объемов вводимого в эксплуатацию жилья растет и доля экономкласса (на 6%) и малоэтажного (на 16%). Запланированные и утвержденные в соглашениях между правительством Ярославской области и муниципальными образованиями показатели ввода жилья выполнены в городском округе Переславль-Залесский (130,7%), Большесельском (142%), Брейтовском (259%), Гаврилов-Ямском (105%), Даниловском (143,7%), Некрасовском (111%), Первомайском (161,8%), Переславском (244%), Пошехонском (116%), Тутаевском (153,4%), Угличском (119%), Ярославском (151,5%) муниципальных районах.
Значительный объем построенного в Республике Башкортостан жилья за 2013 г. является индивидуальным, что составило 1648,5 тыс. кв. м (66,3%) от общего объема жилья, возведенного за отчетный период, и это на 3,2% больше аналогичного показателя 2012 г. Положительная динамика малоэтажного строительства наглядно демонстрирует повышенные предпочтения жителей республики проживать в собственных домах.
Республика Татарстан занимает первое место по объему строящегося жилья по Приволжскому федеральному округу, который в 2013 г. составил 381,1 тыс. кв. метров. В указанный период возведено 25 домов на 2247 квартир общей площадью 127,3 тыс. кв. метров по программе социальной ипотеки. В секторе малоэтажного домостроения с учетом индивидуального жилищного строительства по республике Татарстан 1538 домов из 6893 находятся в высокой степени готовности, 2334 дома - в средней, 3021 дом - в низкой.
В Краснодарском крае за 2013 г. построено 44,2 тыс. квартир общей площадью 3,94 млн кв. м жилья, что на 9,8% меньше показателей 2012 г., но доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме возросла до 55,9% по сравнению с 43,8% предыдущего года. В общей сложности индивидуальными застройщиками возведено в 2013 году 2,2 млн кв. метров жилья, что на 15,2% выше аналогичного показателя 2012 года [3].
Обобщая региональную практику жилищного строительства, можно сделать вывод о его наращивании и перспективном развитии. Несмотря на то что в некоторых регионах общий рост объемов вводимого жилья не является стабильным, сектор малоэтажного домостроения демонстрирует уверенное увеличение своего сегмента и большие рыночные возможности. В силу этого с большой долей уверенности можно ожидать дальнейшее развитие малоэтажного домостроения в регионах, связанное со следующими факторами, определяющими формат, масштабы, интенсивность малоэтажного строительства в регионах:
- в крупных городах и их пригородах - формат бизнес-класса, индивидуальные или блокированные дома в местах, удаленных от станций и узлов общественного транспорта, для обеспеченных семей, у которых обязательно используется уже не одна, а, как правило, две автомашины и есть средства на оплату высоких коммунальных и эксплуатационных расходов. Такое жилье находится по соседству с лесопарком, рекой, но никак не промышленной зоной или полосой между шумными автострадами;
- в небольших городах, где жители работают внутри своего города, в тёплых регионах - все форматы, как индивидуальные, так и квартирные дома экономкласса. Размеры кварталов такой застройки не огромные, надо избегать монотонности в планировках кварталов, сочетать разные проекты домов. Как правило, расстояние от любого дома до ближайшей автобусной остановки не должно быть больше 350 м. Чем мягче и короче зима в регионе, тем больше оснований отдать предпочтение малоэтажной застройке, поскольку индивидуальные форматы жилья популярны на юге из-за большей склонности людей вести приусадебное хозяйство. Снизить стоимость жилья здесь поможет государственно-частное и муниципально-частное партнерство в строительстве инфраструктуры;
- в посёлках, строящихся специально для сотрудников каких-либо отдельно расположенных объектов, рядом с местом работы большинства будущих жителей. Здесь сочетание форматов застройки определяется теми, кто финансирует проект, для удобства, и в небольших городах, где жители работают внутри своего города, в тёплых регионах - все форматы, как индивидуальные, так и квартирные дома экономкласса.
Реализация перечисленных подходов организации и ведения малоэтажного строительства отвечает современным требованиям развития экономического пространства регионов, создает условия обновления жилищного фонда и модернизации жилищной сферы, формирует имидж и конкурентные преимущества территории как комфортного места проживания, стимулируя приток капитала и развитие региональной экономики.
Рецензенты:
Орехова Е.А., д.э.н., доцент, заведующий кафедрой экономической теории МБОУ ВПО «Волжский институт экономики, педагогики и права», г. Волжский;
Фетисова О.В., д.э.н., профессор, профессор кафедры государственного и муниципального управления ФГАОУ «Волгоградский государственный университет», г. Волгоград.
Библиографическая ссылка
Коростин С.А. ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ И ПЕРСПЕКТИВ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО ДОМОСТРОЕНИЯ В РЕГИОНАХ РОССИИ // Современные проблемы науки и образования. – 2015. – № 1-1. ;URL: https://science-education.ru/ru/article/view?id=19125 (дата обращения: 19.04.2024).