Рынок земельных участков обладает рядом специфических особенностей:
Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Не смотря на это, земля выступает как объект купли-продажи; с ней связаны арендные земельные отношения.
Во-вторых, в зависимости от местоположения и природно-климатических условий земельные участки подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе данного разделения лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Это свойство может быть улучшено путем дополнительных вложений в нее капитала и труда.Такое улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Оно возможно практически на любом участке.
В-третьих, вследствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов.
Основной материал исследования
Под рынком земельных участков следует представлять не только куплю-продажу земли, но и сдача ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором в той или иной форме реализуются отношения собственности на землю.
В настоящее время земля становится товаром, постепенно приобретает рыночную и потребительскую стоимость, участвует активно в хозяйственном обороте.
Рынок земельных участков имеет сложную структуру. Необходимо выделить различные сегменты рынка. Сегментирование рынка земли осуществляется по следующим параметрам:
- способу свершения сделок;
- местоположению;
- составу прав собственности;
- объёму передаваемых прав;
- субъектам собственности;
- функциональному назначению;
- степени обустройства;
- цели использования.
Широко применяется сегментация рынка участков по их местоположению. Анализируют и рассматривают рынки земель отдельных стран, столиц, городов и сел. В Пензе наиболее предпочтительными являются земельные участки под ИЖС, расположенные в районах Арбеково и Ахуны. Это обуславливается прежде всего качеством окружающей среды - экологичностью и высоким уровнем комфорта.
Также неотъемлемым условием при определении рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности, которые оказывают значительное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи земельного участка на конкретную ее дату в будущем.
Учет специфики рынка недвижимости позволяет дать обоснованную оценку текущему влиянию основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности земли как объекта для инвестирования требует обязательного прогнозирования развития рынка недвижимости. Земельные участки в составе земель населенных пунктов в зависимости от вида разрешенного использования могут подразделяться на:
· земельные участки для индивидуального жилищного строительства;
· земельные участки для коттеджного строительства;
· земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства;
· земельные участки для ведения садово-огороднического хозяйства;
· земельные участки для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов;
· земельные участки для размещения объектов коммерческого назначения;
· земельные участки для прочего использования.
Сегментирование рынка земли, исходя из вида разрешенного использования участков, обусловлено инвестиционной привлекательностью и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными девелоперами и инвесторами. Именно этот критерий наиболее важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка.
В г. Пензе и в Пензенской области наиболее широко в продаже представлены земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Цены на эти участки можно считать уже сформировавшимися и поддающимися статистической обработке.
Рыночная стоимость земельных участков под ИЖС в таких районах как Север, Заря, пос. ЗИФ, Камыши-Хвощи,Кривозерье, Сосновка колеблется в пределах от 800-3500 руб. за 1 кв.м. (80 000 – 3 500 000 руб. за 1 сот). Минимальное предложение в районе Камыши-Хвощи, площадью 12 соток., по 860 рублей за 1 кв.м. Максимальное предложение - земельный участок в районе Сосновка, площадью 1000 кв.м. по 3500 рублей за 1 кв.м., наиболее часто встречаемые предложения по 700-1200 рубза 1 кв.м.
В таких районах как Терновка, Барковка,Шуист, СНТ "Дубрава" земельные участки под индивидуальное жилищное строительство продаются по 350 – 2100 руб. за 1 кв.м. (35 000 – 210 000 руб. за 1 сот). Минимальное предложение – земельный участок в районе ТСЖ "Родничок" площадью 600 кв.м. по 350 рублей за 1 кв.м. и максимальное предложение земельный участок в районе Бригадирского моста, площадью 1000 кв.м. по 1700 рублей за 1 кв.м. Наиболее часто встречаемые предложения в данных районах 800-1500 рублей за 1 кв.м.
В престижных районах Арбеково, Бугровка,Ахуны, Автодром, Центр, Сосновка, Междуречье стоимость земельных участков может варьироваться от 600 до 7000 рублей. за 1 кв.м (60 000 – 600 000 руб. за 1 сот). Минимальное предложение – земельный участок по ул. Правды в районе Автодром, площадью 650 кв.м., по 6700 рублей за 1 кв.м. Максимальное предложение - земельный участок в районе Автодрома, площадью 6,5 соток, стоимость 1 кв.м. составляет 6200 рублей. Наиболее встречаемые сделки и предложения в этих районах по 1500 руб. за кв.м.
Рынок земельных участков Пензенской области под индивидуальное жилищное строительство на данный момент достаточно развит. Стоимость 1 кв.м. зависит от многих факторов, главным из которых является местоположение земельного участка.
В свою очередь, местоположение земельного участка в области можно охарактеризовать такими параметрами как удаленность от областного центра и уровень деловой активности.
В районных центрах, расположенных на окраине области, (таких как Пачелма, Наровчат, Земетчино, Тамала) стоимость 1 кв.м. земельных участков под ИЖС колеблется от 35 до 250 руб. за кв.м.В районных поселках ближе к областному центру (Колышлей, Кондоль, Шемышейка) цены в диапазоне от 70 до 300 руб. за кв.м.
Зависимость стоимости земельных участков от фактора местоположения можно проследить, взяв для анализа несколько населенных пунктов Пензенской области. В нашем случае это будут г.Кузнецк, г.Нижний Ломов, г.Каменка, г.Сердобск и пгт.Мокшан (рисунок 1)
Рисунок 1 - Карта расположения анализируемых населенных пунктов
На рисунках 2 и 3 проанализированы такие показатели как удаленность рассматриваемых населенных пунктов от областного центра и численность населения.
Рисунок 2 - Удаленность населенных пунктов от областного центра.
Из рисунка 2 видно, что самым удаленным от г.Пенза является г.Кузнецк, в то же время он является самым крупным населенным пунктом с численностью населения свыше 80 тыс.чел. Практически на одинаковом расстоянии располагаются г.Сердобск и г.Нижний Ломов, причем численность населения Сердобска выше почти на 1/3. Ближе всего к областному центру располагается поселок городского типа Мокшан и г.Каменка.
Рисунок 3 - Численность населения
Рисунок 4 - Стоимость 1 кв.м. земельных участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительства (по данным на ноябрь 2014 года)
Самые дорогие земельные участки в г.Кузнецк - от 300 руб. на окраине города до 3800 руб. за 1 кв.м. в центре города. В Сердобске цены колеблются в диапазоне от 130 до 800 руб. за 1 кв.м., в Нижнем Ломове - от 70 до 1000 руб. за 1 кв.м. Самые дешевые участки в пгт.Мокшан и г.Каменка - от 100 до 400 руб. за 1 кв. м.
Выводы.
Анализ стоимости земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, выставленных на продажу, показывает, что в области наибольшей ценой обладает земля, расположенная в крупных населенных пунктах с большим уровнем деловой активности. При этом удаленность от областного центра играет незначительную роль. Большую роль играет близость к крупным предприятиям, а также объектам, обеспечивающим жителям населенного пункта высокий и стабильный доход. В нашем примере г.Кузнецк, г.Нижний Ломов находятся на федеральной трассе М-5 «Урал» (Челябинск-Москва»), поэтому стоимость земельных участков здесь достаточно высока.
В Пензе наибольшей стоимостью обладают участки, расположенные в центре города и в спальных районах. Высокие цены в спальных районов можно объяснить их удобством для использования по назначению, а именно, для строительства индивидуальных жилых домов.
Рецензенты:Тараканов О.В., д.т.н., профессор, декан факультета «Управление территориями», заведующий кафедрой «Кадастр недвижимости и право» ПГУАС, г. Пенза;
Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель каф. «Экспертиза и управление недвижимостью ПГУАС, г. Пенза.
Библиографическая ссылка
Евсюкова А.И., Учинина Т.В. АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ВЕЛИЧИНУ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ВЕДЕНИЯ ЛИЧНОГО ПОДСОБНОГО ХОЗЯЙСТВА (НА ПРИМЕРЕ ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ) // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 6. ;URL: https://science-education.ru/ru/article/view?id=16514 (дата обращения: 19.04.2024).