Электронный научный журнал
Современные проблемы науки и образования
ISSN 2070-7428
"Перечень" ВАК
ИФ РИНЦ = 0,737

РАЗВИТИЕ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНОЙ АРЕНДЫ КАК ЭЛЕМЕНТ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ В ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Попова И.В. 1 Мельникова В.М. 1 Курдюкова М.В. 1
1 ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»
Решение жилищного вопроса за последние годы стало общенациональной задачей. Реализуемые мероприятия направлены исключительно на поддержку приобретения жилья в собственность. Учитывая, что, даже с помощью ипотечного кредита, доля населения, способного самостоятельно улучшить свои жилищные условия, не превышает 15-20%, можно вполне обстоятельно утверждать об отсутствии действенных механизмов улучшения жилищных условий для большей части населения. Таким образом, актуален пересмотр существующей стратегии обеспечения населения жильем. В целях поддержания достойного качества проживания для малоимущих граждан, содействия гражданам с доходами, недостаточными для покупки жилья эконом-класса, помощи переселенцам и трудовым мигрантам в Пензенской области предусматриватеся реализация программы «Арендное жилье». В статье рассмотрены все плюсы и минусы данной программы, в том числе на примере реализации пилотного проекта по строительству доходного дома в г.Пензе.
аренда
жилая недвижимость
ипотечное кредитование
доходные дома.
1. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Электронный доступ: http://www.ahml.ru/ru. Дата обращения – 01.12.2014
2. Баронин С.А., Попова И.В. и др. Управление в развитии недвижимости. Учебное пособие. Гриф УМО. - Пенза, ПГУАС, 2012.
3. Кваша Ю.В., Попова И.В., Васильева А.А. Аренда с правом выкупа как способ решения жилищной проблемы в современных условиях // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 3; URL: www.science-education.ru/117-13338 (дата обращения: 01.12.2014).
4. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М.: Изд. «Экономика», 2009.
Решение жилищного вопроса за последние годы стало общенациональной задачей. Реализуемые мероприятия направлены исключительно на поддержку приобретения жилья в собственность. Учитывая, что, даже с помощью ипотечного кредита, доля населения, способного самостоятельно улучшить свои жилищные условия, не превышает 15-20%, можно вполне обстоятельно утверждать об отсутствии действенных механизмов улучшения жилищных условий для большей части населения. Таким образом, актуален пересмотр существующей стратегии обеспечения населения жильём.

Исправить ситуацию с обеспечением населения жильем поможет только новая жилищная политика, прежде всего более многообразная.

В настоящее время правительство Пензенской области, муниципалитеты, участники регионального жилищного рынка и жители Пензенской области оказались перед необходимостью определения нового отношения к методам и способам решения жилищных проблем на основе современных и перспективных концепций градостроительства и строительных технологий, обеспечивающих оптимальный баланс спроса и предложения на рынке жилья, выбора форм владения и пользования жильём, справедливого ценообразования и современного качества жилищ и среды обитания. 

«Жилищная политика Пензенской области – 2020» призвана определить публичные ориентиры и приоритеты преобразования жилищной сферы, консолидировать региональные ресурсы и участников рынка на приоритетных направлениях развития, обеспечить инвестиционную привлекательность и эффективность жилищных программ и проектов, их синергию с федеральными, муниципальными, корпоративными и частными жилищными стратегиями и программами. 

В целях поддержания достойного качества проживания для малоимущих граждан, содействия гражданам с доходами, недостаточными для покупки жилья эконом-класса, помощи переселенцам и трудовым мигрантам Правительство Пензенской области будет стимулировать:

  • увеличение объёмов качественного жилья для срочного социального найма;
  • строительство и вовлечение в наём жилья для сдачи его в аренду гражданам определённых категорий по регулируемым ставкам арендной платы;
  • легализацию рынка арендного жилья, строительство доходных домов и формирование объединений арендодателей.

Планируемая к реализации программа «Арендное жильё» определяет условия государственной поддержки строительства муниципального жилья, муниципальной аренды частных жилых комплексов для социальных нужд и порядок выпуска и обращения арендных жилищных сертификатов в Пензенской области. Программа призвана создать условия для роста объёмов жилья социального назначения в Пензенской области, как для социального найма, так и аренды жилых помещений.

Поскольку для населения с низкими доходами институт ипотеки является недоступным, необходимо выработать новые инструменты решения жилищного вопроса. Потребность граждан в улучшении жилищных условий не уменьшилась. Наоборот, выросла доля граждан, нуждающихся в жилье и в улучшении жилищных условий  с использованием государственной поддержки, в т. ч. малоимущих граждан, жильцов, проживающих в ветхом и аварийном жилье, а также иных категорий, как  на условиях социального найма, так и в аренду по социальным тарифам.

В результате массовой приватизации жилья, в Пензенской области объём муниципального жилья для социального найма сократился до 9%. Следствием низкой доли муниципального жилья в жилищном фонде является ограничение возможностей муниципальных образований по формированию маневренного фонда, необходимого для переселения граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде. Дефицит бюджетных средств всех уровней и существующий уровень финансирования программ по строительству муниципального жилья не позволит исправить ситуацию в ближайшей перспективе.

Рынок коммерческой аренды жилья развивается стихийным образом. В настоящее время значительная преобладающая часть доходов арендодателей, предоставляющих жилые помещения в аренду, не декларируется и не обеспечивает поступление налогов в соответствующие бюджеты в полном объеме.

Решением проблемы обеспечения граждан временным и доступным жильем может стать развитие социальной аренды жилья. Под социальной арендой жилья понимается предоставление в аренду (субаренду) жилья на льготных условиях, а также расширение предоставления жилья по договорам социального найма, в т.ч. через деприватизацию части квартир. Развитие социальной аренды жилья станет одним из способов удовлетворения спроса граждан на доступное жилье, а также – фактором, способствующим трудовой мобильности населения. Развитие социальной аренды жилья требует государственной поддержки добросовестных участников рынка, как арендаторов, так и арендодателей.

Целями Программы являются:

-     увеличение доли муниципального жилищного фонда посредством стимулирования строительства жилья;

-     привлечение внебюджетных источников финансирования строительства жилья, предназначенного исключительно для предоставления в аренду, развитие форм государственно-частного и муниципально-частного партнерств на рынке арендного жилья;

-     поддержка отдельных категорий граждан, проживающих в Пензенской области в арендуемых жилых помещениях;

-     обеспечение доступной для граждан платы за арендованное жилое помещение;

-     стимулирование мобильности трудового населения, в том числе, стимулирование трудовой миграции в Пензенскую область;

-     увеличение налоговых поступлений в соответствующие бюджеты за счёт легализации арендных отношений в жилищной сфере.

Достижение целей и реализация задач Программы будут осуществляться путем:

-         предоставления из бюджета Пензенской области бюджетам муниципальных районов субсидий в целях софинансирования расходов на возмещение затрат жилья;

-         предоставления из бюджета Пензенской области застройщикам, субсидий на возмещение затрат в связи со строительством Доходных домов, а также собственникам Доходных домов;

-         компенсации  оплаты по договору аренды (субаренды) жилого помещения на территории Пензенской области отдельным категориям граждан путем выпуска и погашения арендных жилищных сертификатов.

Кроме того, с целью развития социальной аренды жилья предлагается установить   компенсации оплаты по договору аренды (субаренды) жилого помещения на территории Пензенской области отдельным категориям граждан путем выпуска, обращения и погашения арендных сертификатов. Правом на получение Сертификатов обладают лица, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в соответствие с порядком, установленном законодательством РФ и Пензенской области, а также студенты, трудовые мигранты, временно нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

В результате реализации Программы ожидается:

-                        строительство не менее: 100 ед. муниципального жилья; 100 ед. жилья в доходных домах для предоставления в муниципальную аренду;

-                        выпуск не менее  1000 арендных жилищных сертификатов.

Таким образом, за период реализации Подпрограммы не менее 530 семей (в т.ч. одиноких граждан), признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий смогут воспользоваться социальным наймом и социальной арендой жилья. В бюджет начнут поступать налоги от сдачи жилья в аренду. В целом Программа «Арендное жильё» в случае реализации всех её мероприятий создаст условия для улучшения условий проживания и обеспечения временными условиями проживания жителей  Пензенской области, а также способствует сдерживанию  эмиграции молодого населения из Пензенской области.

Рассмотрим реализацию описанной программы на примере проекта строительства доходного дома в г.Пензе. За основу воспользуемся проектом строительства типовой многоэтажки. Согласно проектной декларации сметная стоимость составляет 533 612 533 руб. или 23812 руб./кв.м (таблица 1). Дом рассчитан на 389 квартир. Средняя площадь 1 квартиры – 45,7 кв.м. Местоположение – микрорайон Запрудный (Арбеково).

Рассчитаем эффективность проекта строительства доходного дома. При этом условия строительства следующие: безвозмездная субсидия на приобретение земельного участка в размере 40 млн. руб.; льготный кредит для застройщика – 300 млн.руб. на 10 лет под 10% годовых; рентный доход с 1 квартиры – 10000 руб./мес.; ставка дисконтирования – 10%; период расчета  - 15 лет; удорожание услуг  - 10% в год; рост рентного дохода – 10% в год.

 

Таблица 1

Проект строительства доходного дома в г. Пензе

Наименование показателя

Ед.изм.

Значение

Сметная стоимость

руб.

493 011 200

Площадь всего

кв.м

22409,6

Площадь квартир

кв.м

17763,5

Сметная стоимость 1 кв.м

руб.

22000

Стоимость ремонта

руб./кв.м

4000

Стоимость ремонта дома

руб.

71 054 120

Мебель на 1 квартиру

руб.

100 000

Мебель всего

руб.

38 900 000

ИТОГО затрат

 

602 965 320

ИТОГО затрат на 1 кв.м

 

26 907

ИТОГО затрат на 1 квартиру

 

1 550 039

Количество квартир

шт.

389

Рентный доход в месяц с 1 квартиры

руб.

10 000

Рентный доход в месяц с дома

руб.

3 890 000

Рентный доход в год с дома

руб.

46 680 000

Риелторские услуги УК по обслуживанию квартиры - 10% (в год)

руб.

4 668 000

Услуги УК по содержанию объекта: уборка территории, вывоз мусора, охрана, отопление и др. - 5% с квартиры (в год)

руб.

2 334 000

Коммунальные платежи: вода и свет оплачиваются арендатором

руб.

0

Доход в год с учетом расходов

руб.

39 678 000

Доход в месяц с учетом расходов

руб.

3 306 500

 

Расчет проведем в двух вариантах. 1 вариант – без субсидий и кредита, 2 вариант – субсидия и кредит (таблица 2, 3, рис. 1, 2).

Расчеты показали, что проект строительства доходного дома возможен эффективным при соблюдении следующих условий:

-            наличие поддержки со стороны государства в виде безвозмездной субсидии на приобретение земельного участка;

-            предоставление льготного кредита на строительство;

-            готовность инвестора к длительным периодам окупаемости и низким процентом ВНД;

-            100% заполняемость доходного дома;

-            рентный доход с 1 квартиры  - не ниже среднерыночных арендных ставок.

Получаем в итоге расчетов, что инвестор, принимая решение о строительстве доходного дома, должен для себя рассмотреть очень много факторов, влияющих на эффективность проекта. К таким факторам относятся, прежде всего: стоимость земельного участка; наличие инфраструктуры местности; обеспеченность инженерными коммуникациями; проектное решение доходного дома (цель инвестора – максимально снизить проектную стоимость строительства); количество квартир, их площадь, затраты на ремонт и обустройство; ожидаемая процентная ставка дохода. Кроме того, в проекте не заложены потери от проекта, а также не учтено налогообложение проекта. Учитывая данные факторы, стоит предполагать, что показатели инвестиционной привлекательности проекта будут скорректированы.

Таким образом, реализация проектов по строительству доходных домов может явиться перспективным направлением для Пензенской области. Однако, чтобы этот сектор получил возможность активно развиваться, на данном этапе необходима в первую очередь государственная поддержка.

Возможно, первоначальным этапом реализации подобных проектов должна явиться  возможность показательного строительства комплексов арендного жилья – пилотных (образцовых) доходных домов – за счет государственных программ, с анализом экономического эффекта и достигнутого результата. Подобная практика могла бы послужить примером для крупного бизнеса, продемонстрировать перспективность такой модели вложения капитала.

 


Таблица 2

Оценка эффективности проекта (вариант 1)

 

Рис.1. График жизненного цикла проекта (вариант 1)


Таблица 3

Оценка эффективности проекта (вариант 2)

Рис. 2.График жизненного цикла проекта (вариант 2)

Рецензенты:

Грабовый П.Г., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Организация строительства и управление недвижимостью»  ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет», г. Москва;

Баронин С.А., д.э.н., профессор, ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г. Пенза.


Библиографическая ссылка

Попова И.В., Мельникова В.М., Курдюкова М.В. РАЗВИТИЕ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНОЙ АРЕНДЫ КАК ЭЛЕМЕНТ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ В ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 6.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=16328 (дата обращения: 21.08.2019).

Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
(Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления)

«Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.252