Чтобы накопления не обесценивались, принято предположение, что эти отчисления ежегодно индексируются, при этом индексация равна динамике индекса потребительских цен, а он, в свою очередь, равен индексу цен работ по виду деятельности «строительство». В расчётах работе использовалось допущение о совпадении динамики этих двух индексов и их росте с темпом, определенным МЭР для индекса потребительских цен. В рамках модели 1-ВФ есть вариант 1, который предусматривает использование средств, сформированных за счет обязательной платы на капитальный ремонт на отдельном банковском счете ТСЖ или управляющей организацией для оплаты работ и услуг по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, установленных уполномоченным федеральным органом государственной власти, а также для возврата займов (кредитов), полученных для данных видов работ (банк осуществляет операции по отдельному банковскому счету при условии одобрения уполномоченного органа субъекта РФ).
Для сценария 1 предполагается, что удельная стоимость капитального ремонта, реализуемого в 2013 г. (для г. Пензы), составляет 834 руб./м2 (далее индексируется с учётом инфляции), бюджетная поддержка отсутствует, и на финансирование ремонта привлекается кредит. В этом случае ТСЖ или УК расплачивается по кредиту в 2024 г. и сможет провести повторный капитальный ремонт в период расчётного горизонта анализа (рис. 1), то есть на год раньше, чем в варианте взаимного финансирования. Происходит это по той причине, что в варианте взаимного финансирования на инфляцию индексируется вся сумма обязательных платежей на весь срок, пока не будет возмещена сумма, а в варианте с самостоятельным финансированием инфляция отражается только в ставке процента, который начисляется не на всю сумму займа, а только на остаток долга за вычетом покрытия его основной части. В итоге сумма выплат оказывается на 14% ниже, несмотря на то что процент по кредиту на 3 процентных пункта выше инфляции. Следует признать, что ставка кредитования ИПЦ + 3% представляется предельно оптимистичной, поскольку в модели 1-ВФ не предложено никаких механизмов снижения рисков кредитования ТСЖ или управляющий компаний.
Рис. 1. Структура источников финансирования и расходов на КР по модели 1-ВФ для МКД, самостоятельно использующих накопления на капитальный ремонт (сценарий 1 со сроком начала проведения ремонта в 2013 г.)
В сценарии 2 предполагается реализация КР с набором мер пакета №2 удельной стоимостью 1416 руб./м2. В сценарии 2 задолженность ТСЖ или УК сохраняется до 2031 г., или еще 7 лет после истечения срока возврата кредита (рис. 2). В сценарии 3 предполагается реализация КР с набором мер пакета №3 удельной стоимостью 4287 руб./м2. Реализация пакета №3 становится возможной при оказании бюджетной поддержки в размере 55% от стоимости ремонта (сценарий 3, рис. 3). В сценарии 3 экономию на коммунальных платежах собственники помещений в МКД могут использовать для погашения долговых обязательств.
Рис. 2. Структура источников финансирования и расходов на КР по модели 1-ВФ для МКД, самостоятельно использующих накопления на капитальный ремонт (сценарий 2)
Рис. 3. Структура источников финансирования и расходов на КР по модели 1-ВФ для МКД, самостоятельно использующих накопления на капитальный ремонт (сценарий 3) Таблица 1
Динамика основных показателей для МКД, самостоятельно использующих накопления на капитальный ремонт (сценарий ВФ-1)
|
Обязательная плата |
Плата граждан |
Накопленные средства/долг |
Доход на накопления |
Административные расходы Региональных фондов |
Необходимые расходы на капитальный ремонт |
Расходы на капитальный ремонт |
Бюджетные субсидии |
Заем |
Возврат займа |
Оплата процентов |
Всего обслуживание займа |
Кумулятивная экономия коммунальных ресурсов |
|
|
руб/м2/мес |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
|
2015 |
7,07 |
168,42 |
-225 |
0,0 |
0,0 |
1 830 |
0 |
0,0 |
1 319 |
165 |
107 |
272 |
0 |
|
2016 |
7,43 |
176,99 |
-306 |
0,0 |
0,0 |
1 923 |
0 |
0,0 |
1 154 |
165 |
93 |
258 |
0 |
|
2017 |
7,76 |
184,85 |
-359 |
0,0 |
0,0 |
2 008 |
0 |
0,0 |
989 |
165 |
73 |
238 |
0 |
|
2018 |
8,04 |
191,52 |
-386 |
0,0 |
0,0 |
2 080 |
0 |
0,0 |
825 |
165 |
54 |
219 |
0 |
|
2019 |
8,33 |
198,43 |
-396 |
0,0 |
0,0 |
2 155 |
0 |
0,0 |
660 |
165 |
44 |
209 |
0 |
|
2020 |
8,61 |
205,10 |
-388 |
0,0 |
0,0 |
2 228 |
0 |
0,0 |
495 |
165 |
32 |
197 |
0 |
|
2021 |
8,90 |
212,01 |
-362 |
0,0 |
0,0 |
2 304 |
0 |
0,0 |
330 |
165 |
21 |
186 |
0 |
|
2022 |
9,20 |
219,16 |
-319 |
0,0 |
0,0 |
2 382 |
0 |
0,0 |
165 |
165 |
11 |
176 |
0 |
|
2023 |
9,50 |
226,30 |
-258 |
0,0 |
0,0 |
2 461 |
0 |
0,0 |
0 |
165 |
0 |
165 |
0 |
|
2024 |
9,79 |
233,21 |
-172 |
0,0 |
0,0 |
2 535 |
2 535 |
0,0 |
2 449 |
0 |
147 |
147 |
0 |
|
2025 |
10,07 |
239,88 |
-307 |
0,0 |
0,0 |
2 609 |
0 |
0,0 |
2 204 |
245 |
130 |
375 |
0 |
|
2026 |
10,34 |
246,31 |
-418 |
0,0 |
0,0 |
2 679 |
0 |
0,0 |
1 959 |
245 |
112 |
357 |
0 |
|
2027 |
10,60 |
252,50 |
-504 |
0,0 |
0,0 |
2 746 |
0 |
0,0 |
1 714 |
245 |
94 |
339 |
0 |
|
2028 |
10,87 |
258,94 |
-571 |
0,0 |
0,0 |
2 815 |
0 |
0,0 |
1 469 |
245 |
81 |
326 |
0 |
|
2029 |
11,14 |
265,37 |
-618 |
0,0 |
0,0 |
2 885 |
0 |
0,0 |
1 225 |
245 |
67 |
312 |
0 |
|
2030 |
11,42 |
272,04 |
-645 |
0,0 |
0,0 |
2 957 |
0 |
0,0 |
980 |
245 |
54 |
299 |
0 |
|
2031 |
11,71 |
278,95 |
-651 |
0,0 |
0,0 |
3 031 |
0 |
0,0 |
735 |
245 |
40 |
285 |
0 |
|
2032 |
12,00 |
285,85 |
-637 |
0,0 |
0,0 |
3 107 |
0 |
0,0 |
490 |
245 |
27 |
272 |
0 |
|
2033 |
12,30 |
293,00 |
-602 |
0,0 |
0,0 |
3 185 |
0 |
0,0 |
245 |
245 |
13 |
258 |
0 |
|
2034 |
12,61 |
300,39 |
-547 |
0,0 |
0,0 |
3 265 |
0 |
0,0 |
0 |
245 |
0 |
245 |
0 |
|
2035 |
12,93 |
308,01 |
-239 |
0,0 |
0,0 |
3 347 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2036 |
13,25 |
315,63 |
78 |
1,20 |
0,0 |
3 431 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2037 |
13,58 |
323,49 |
407 |
6,00 |
0,0 |
3 517 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2038 |
13,92 |
331,59 |
750 |
11,20 |
0,0 |
3 605 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Таблица 2
Динамика основных показателей для МКД, самостоятельно использующих накопления на капитальный ремонт (сценарий ВФ-2)
|
|
Обязательная плата |
Плата граждан |
Накопленные средства/долг |
Доход на накопления |
Административные расходы региональных фондов |
Необходимые расходы на капитальный ремонт |
Расходы на Капитальный ремонт |
Бюджетные субсидии |
Заем |
Возврат займа |
Оплата процентов |
Всего обслуживание займа |
Кумулятивная Экономия Коммунальных ресурсов |
|
руб/м2/мес |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
|
2015 |
7,07 |
168,42 |
-766 |
0,0 |
0,0 |
3 108 |
0 |
0,0 |
2 334 |
292 |
189 |
481 |
0 |
|
2016 |
7,43 |
176,99 |
-1046 |
0,0 |
0,0 |
3 267 |
0 |
0,0 |
2 043 |
292 |
165 |
457 |
0 |
|
2017 |
7,76 |
184,85 |
-1283 |
0,0 |
0,0 |
3 411 |
0 |
0,0 |
1 751 |
292 |
130 |
422 |
0 |
|
2018 |
8,04 |
191,52 |
-1479 |
0,0 |
0,0 |
3 534 |
0 |
0,0 |
1 459 |
292 |
96 |
388 |
0 |
|
2019 |
8,33 |
198,43 |
-1649 |
0,0 |
0,0 |
3 661 |
0 |
0,0 |
1 167 |
292 |
77 |
369 |
0 |
|
2020 |
8,61 |
205,10 |
-1792 |
0,0 |
0,0 |
3 785 |
0 |
0,0 |
875 |
292 |
56 |
348 |
0 |
|
2021 |
8,90 |
212,01 |
-1909 |
0,0 |
0,0 |
3 914 |
0 |
0,0 |
584 |
292 |
37 |
329 |
0 |
|
2022 |
9,20 |
219,16 |
-2001 |
0,0 |
0,0 |
4 047 |
0 |
0,0 |
292 |
292 |
19 |
311 |
0 |
|
2023 |
9,50 |
226,30 |
-2067 |
0,0 |
0,0 |
4 181 |
0 |
0,0 |
0 |
292 |
0 |
292 |
0 |
|
2024 |
9,79 |
233,21 |
-1834 |
0,0 |
0,0 |
4 306 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2025 |
10,07 |
239,88 |
-1594 |
0,0 |
0,0 |
4 431 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2026 |
10,34 |
246,31 |
-1348 |
0,0 |
0,0 |
4 551 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2027 |
10,60 |
252,50 |
-1096 |
0,0 |
0,0 |
4 665 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2028 |
10,87 |
258,94 |
-837 |
0,0 |
0,0 |
4 782 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2029 |
11,14 |
265,37 |
-572 |
0,0 |
0,0 |
4 902 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2030 |
11,42 |
272,04 |
-300 |
0,0 |
0,0 |
5 025 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2031 |
11,71 |
278,95 |
-21 |
0,0 |
0,0 |
5 151 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2032 |
12,00 |
285,85 |
269 |
4,00 |
0,0 |
5 280 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2033 |
12,30 |
293,00 |
571 |
8,50 |
0,0 |
5 412 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2034 |
12,61 |
300,39 |
885 |
13,20 |
0,0 |
5 547 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2035 |
12,93 |
308,01 |
1211 |
18,10 |
0,0 |
5 686 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2036 |
13,25 |
315,63 |
1550 |
23,20 |
0,0 |
5 828 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2037 |
13,58 |
323,49 |
1902 |
28,50 |
0,0 |
5 974 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2038 |
13,92 |
331,59 |
2267 |
33,90 |
0,0 |
6 123 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Таблица 3
Динамика основных показателей для МКД, самостоятельно использующих накопления на капитальный ремонт (сценарий ВФ-3)
|
|
Обязательная плата |
Плата граждан |
Накопленные средства/долг |
Доход на накопления |
Административные расходы Региональных фондов |
Необходимые расходы на капитальный ремонт |
Расходы на Капитальный ремонт |
Бюджетные субсидии |
Заем |
Возврат займа |
Оплата процентов |
Всего обслуживание займа |
Кумулятивная экономия коммунальных ресурсов |
|
руб/м2/мес |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
тыс. руб. |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
|
2015 |
7,07 |
168,42 |
-1245 |
0,0 |
0,0 |
9 411 |
0 |
0,0 |
3 230 |
404 |
262 |
666 |
254 |
|
2016 |
7,43 |
176,99 |
-1701 |
0,0 |
0,0 |
9 891 |
0 |
0,0 |
2 826 |
404 |
229 |
633 |
349 |
|
2017 |
7,76 |
184,85 |
-2099 |
0,0 |
0,0 |
10 326 |
0 |
0,0 |
2 422 |
404 |
179 |
583 |
450 |
|
2018 |
8,04 |
191,52 |
-2444 |
0,0 |
0,0 |
10 698 |
0 |
0,0 |
2 019 |
404 |
133 |
537 |
556 |
|
2019 |
8,33 |
198,43 |
-2756 |
0,0 |
0,0 |
11 083 |
0 |
0,0 |
1 615 |
404 |
107 |
511 |
668 |
|
2020 |
8,61 |
205,10 |
-3033 |
0,0 |
0,0 |
11 460 |
0 |
0,0 |
1 211 |
404 |
78 |
482 |
785 |
|
2021 |
8,90 |
212,01 |
-3277 |
0,0 |
0,0 |
11 850 |
0 |
0,0 |
807 |
404 |
52 |
456 |
907 |
|
2022 |
9,20 |
219,16 |
-3488 |
0,0 |
0,0 |
12 253 |
0 |
0,0 |
404 |
404 |
26 |
430 |
1 035 |
|
2023 |
9,50 |
226,30 |
-3665 |
0,0 |
0,0 |
12 657 |
0 |
0,0 |
0 |
404 |
0 |
404 |
1 168 |
|
2024 |
9,79 |
233,21 |
-3432 |
0,0 |
0,0 |
13 037 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 307 |
|
2025 |
10,07 |
239,88 |
-3192 |
0,0 |
0,0 |
13 415 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 451 |
|
2026 |
10,34 |
246,31 |
-2946 |
0,0 |
0,0 |
13 777 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 601 |
|
2027 |
10,60 |
252,50 |
-2694 |
0,0 |
0,0 |
14 121 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 756 |
|
2028 |
10,87 |
258,94 |
-2435 |
0,0 |
0,0 |
14 474 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 916 |
|
2029 |
11,14 |
265,37 |
-2170 |
0,0 |
0,0 |
14 836 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
2 082 |
|
2030 |
11,42 |
272,04 |
-1898 |
0,0 |
0,0 |
15 207 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
2 253 |
|
2031 |
11,71 |
278,95 |
-1619 |
0,0 |
0,0 |
15 587 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
2 430 |
|
2032 |
12,00 |
285,85 |
-1333 |
0,0 |
0,0 |
15 977 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
2 612 |
|
2033 |
12,30 |
293,00 |
-1040 |
0,0 |
0,0 |
16 376 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
2 799 |
|
2034 |
12,61 |
300,39 |
-740 |
0,0 |
0,0 |
16 785 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
2 992 |
|
2035 |
12,93 |
308,01 |
-432 |
0,0 |
0,0 |
17 205 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
3 190 |
|
2036 |
13,25 |
315,63 |
-116 |
0,0 |
0,0 |
17 635 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
3 394 |
|
2037 |
13,58 |
323,49 |
211 |
3,10 |
0,0 |
18 076 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
3 603 |
|
2038 |
13,92 |
331,59 |
551 |
8,20 |
0,0 |
18 528 |
0 |
0,0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
3 817 |
Откладывание сроков капитального ремонта позволяет снижать потребность в бюджетном софинансировании и кредите. Перенос срока первого капитального ремонта на 2020 г. позволяет уменьшить долю бюджета до 20%, или в среднем на 5% за год переноса срока ремонта. Это позволило бы к 2025 г. полностью отказаться от бюджетной поддержки капитального ремонта при его удельной стоимости, равной пакету 1. При повышении удельной стоимости ремонта до пакета 2 и 3 можно снизить бюджетную поддержку до 50% и 60% соответственно.
Рецензенты:
Тараканов О.В., д.т.н., профессор, декан факультета «Управление территориями», заведующий кафедрой «Кадастр недвижимости и право» ПГУАС, г. Пенза;
Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель каф. «Экспертиза и управление недвижимостью» ПГУАС, г. Пенза.