На сегодняшний день в России удельный вес жилищного фонда, находящегося в частной собственности, достаточно высок (более 86%) и растет из года в год. Увеличение количества приватизированных квартир, а соответственно и числа частных собственников жилья вызывает необходимость развивать коллективные формы владения и управления жилищным фондом. Материальной формой такого объединения становится кондоминиум, а организационно-правовой формой - товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Под кондоминиумом понимается комплекс недвижимого имущества, включающего земельный участок, расположенное на нем здание и другие объекты, в котором находятся помещения в собственности физических и юридических лиц, а общее имущество (места общего пользования здания и участок с прочими постройками) находится в долевой собственности владельцев жилья. Управление кондоминиумом может осуществляться непосредственно домовладельцем, управляющей компанией или ТСЖ. В свою очередь ТСЖ - это юридическое лицо, представляющее объединение домовладельцев для совместного управления и эксплуатации дома. Оно является некоммерческой организацией, задача которой заключается не в получении прибыли, а в содержании объектов кондоминиума в соответствии с нормативными требованиями и пожеланиями участников товарищества [5].
В соответствии со ст.135 Жилищного кодекса РФ ТСЖ осуществляет деятельность по содержанию и сохранению имущества многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг, а также для осуществления управления многоквартирными домами[1].
Деятельность ТСЖ может осуществляться в разных вариантах: самостоятельно организовать оказание жилищных услуг, а в редких случаях коммунальных услуг или привлечь управляющую компанию, прочие специализирующие компании.
ТСЖ на данном этапе - основное звено реформирования ЖКХ в рыночных условиях. Являясь собственником жилищного фонда, ТСЖ в наибольшей степени заинтересовано в подборе на конкурсной основе подрядных эксплуатационных или строительных организаций для ремонта и эксплуатации жилищного фонда, установлении автономных источников теплоснабжения и бытовых приборов учета и регулирования расхода тепла, воды и газа.
Потенциал ТСЖ в плане улучшения качества жилищно-коммунального обслуживания значителен, но широкое развитие данной формы домовладения требует проведения обоснованной политики со стороны местных органов власти, решения выявляемых практикой недоработок, более четкого определения стимулов к образованию ТСЖ, а также самоорганизации жителей. Для образования ТСЖ очень важны однозначная позиция администрации муниципалитета и наличие пакета нормативных актов, регулирующих все аспекты создания и функционирования ТСЖ после сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Управление многоквартирным домом в форме ТСЖ с каждым днем набирает свою популярность. На сегодняшний день в России зарегистрировано более 163 тысяч ТСЖ, что составляет 13,63% от общего числа многоквартирных домов. Однако в целом процесс создания ТСЖ идет все-таки не достаточно быстро. Для того чтобы разобраться в сложившейся ситуации и выяснить причины такого положения дел, попробуем определить основные достоинства и недостатки ТСЖ как формы управления многоквартирным домом.
Сравнение ТСЖ с другими формами управления позволит выявить его плюсы и минусы. Однако в каждом конкретном случае, данные моменты можно трактовать по своему, так как каждый дом имеет свои особенности и определенное техническое состояние, свой социальный уровень жильцов, разные мнения по поводу формы управления и т.д. Поэтому единой методики или рекомендации в выборе способа управления многоквартирным домом нет. Тем не менее, к положительным моментам ТСЖ можно отнести следующее:
1. Как правило, ТСЖ это всегда чистый и благоустроенный двор, убранный подъезд.
2. Собственники самостоятельно решают как, когда и каким способом осуществлять эксплуатацию своего многоквартирного дома. Таким образом, у каждого собственника имеется возможность влиять на решение вопросов, касающихся своего дома.
3. Возможность грамотно использовать общее имущество многоквартирного дома, тем самым сокращая расходы по эксплуатации. Например, сдавать в аренду подвал, предоставлять места для рекламы в подъездах и стенах дома и т.д.
4. Если привлекается управляющая компания, то появляется возможность влиять на деятельность управляющей компании, контролировать качество ее работы;
5. Создание ТСЖ определяет условия к применению энергосберегающих технологий, бережному отношению к общему имуществу, так собственники начинают думать об эффективном и экономном управлении своим многоквартирным домом.
К отрицательным моментам ТСЖ можно отнести:
1. Отсутствие инициативы жильцов в принятии решений о деятельности ТСЖ - один из самых существенных минусов.
2. Неграмотное руководство. Очень часто происходит выбор председателя, правления и ревизионной комиссии, не имеющих необходимых навыков и знаний, чтобы осуществлять возлагаемые на них функции. А за неграмотность руководства ТСЖ платят его жильцы.
3. Должники. Финансирование потребностей ТСЖ происходит с единого «котла», соответственно, если проживают жильцы, имеющие плохую платежную дисциплину, страдать будут добросовестные плательщики.
4. Социальная неоднородность жильцов. Во всех без исключения многоквартирных домах проживают как богатые, так и бедные жильцы. При объединении жители могут столкнуться с разными требованиями к эксплуатации и благоустройству дома [4].
Одной из серьезных причин, сдерживающих в настоящее время развитие и распространение коллективных форм владения жилищным фондом, является недостаточность у населения знаний в сфере управления жилищным фондом. Многие жильцы хотят создать в своем доме ТСЖ, но не могут найти жильцов, способных возглавить деятельность такого товарищества. В силу небольших объемов реализуемых услуг и как следствие отсутствия необходимого объема денежных средств для финансирования текущей деятельности, ТСЖ не может позволить себе на должном уровне организовать процессы управления многоквартирным домом, нанять полноценного экономиста, юриста, бухгалтера и т.д. В условиях отсутствия профессиональных квалифицированных руководителей ТСЖ организовать управление коллективной собственностью очень сложно. Непрофессиональное правление ТСЖ при отсутствии опыта работы в данной сфере вряд ли сможет справиться с выполнением обязанностей по обслуживанию и улучшению состояния жилищного фонда.
В сложившихся условиях особенно важно, на наш взгляд, организовать эффективную систему подготовки профессиональных управленческих кадров для ТСЖ. На сегодняшний день имеется положительный опыт работы в данной области в ряде городов и регионов России. Так, например, в г. Саранск Республики Мордовия подготовка потенциальных и уже действующих председателей ТСЖ организована на базе ФГБОУ ВПО «Мордовский государственный университет имени Н.П. Огарева» в рамках дополнительной профессиональной программы «Управление многоквартирными домами». В г. Ростов-на-Дону имеются постоянно действующие месячные курсы обучения. Кроме того, там создана ассоциация ТСЖ для всесторонней помощи и поддержки уже существующих и вновь образуемых товариществ. Профессиональные юристы, бухгалтеры, теплоэнергетики и другие специалисты ассоциации оказывают консультативные услуги руководителям и членам ТСЖ. Данный положительный опыт следовало бы использовать и в других регионах.
Другой вариант управления ТСЖ - привлечение управляющих компаний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных заказчиков или привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе. При этом частные и коллективные владельцы жилого фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами. Конечно, в этом случае происходит отчуждение средств, направляемых на выполнение функций управления, но эти потери могут с лихвой компенсироваться за счет повышения эффективности управленческих функций, выполняемых более профессионально. В любом случае у владельцев жилья остается выбор, самим осуществлять управление жилищным фондом или подключать управляющую компанию, и этот выбор они должны реализовать с позиций эффективности и целесообразности.
Основная задача управляющей жилищной организации - обеспечить эффективное управление переданным ей жилищным фондом, а также своевременно предоставлять жилищные и коммунальные услуги установленного договором качества. Управление жилищным фондом предполагает выполнение следующих функций: создание привлекательной и комфортной среды для проживания населения, выполнение капитального ремонта и строительства, проведение единой технической политики, контроль и надзор за соблюдением нормативов технических стандартов при выполнении всех видов работ. Управляющие компании также могут создавать фонды капитального ремонта за счет привлечения средств физических и юридических лиц, имеющих собственность в обслуживаемом жилищном фонде. Компании надлежит создавать условия для эффективной работы ТСЖ и других жилищных объединений граждан, а также всемерно стимулировать и поддерживать развитие самоуправления в жилищной сфере.
В свою очередь собственник жилищного фонда или орган, выступающий от его лица, обязан осуществлять мониторинг и оценку деятельности управляющей организации в процессе управления жилищным фондом, что позволяет решать следующие задачи: контролировать выполнение управляющей организацией своих обязательств в соответствии с условиями договора на управление; измерять и учитывать важнейшие индикаторы деятельности управляющей организации; собирать оперативную информацию о состоянии жилищного фонда, переданного в управление; оценивать качество работы управляющей организации на основе предварительно согласованных критериев; своевременно исправлять недостатки и улучшать качество услуг, предоставляемых управляющей организацией.
В большинстве европейских стран, таких как Франция, Венгрия, Словакия и других, управление в сфере ЖКХ рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед собственниками за содержание здания несет объединение собственников жилья. Подход к управлению многоквартирными домами, которого придерживаются управляющие в большинстве западных стран, базируется на том, что управляющая организация работает на основании договора с объединением собственников жилья, а не с отдельными собственниками. Все основные управленческие решения, прежде всего по распоряжению финансами и заключению договоров на закупки товаров и услуг, принимает не управляющий, а руководящие органы ТСЖ. Управляющий же готовит и обосновывает рекомендации для правления товарищества.
Для России как страны с формирующимся рынков жилищных услуг характерно, что появляющиеся частные жилищные организации стремятся оказывать своими силами весь комплекс услуг по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирных домов, причем двум последним видам деятельности отдается приоритет перед деятельностью по управлению. Эта «универсальность» управляющих организаций объясняется, с одной стороны, тем, что собственники жилья еще не осознали самостоятельной ценности и преимуществ профессионального управления и ориентируются в своих запросах только на работы по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома. С другой стороны, управляющие организации часто создаются на базе муниципальных жилищно-эксплуатационных организаций, имевших собственную материально-техническую базу и персонал для осуществления работ по содержанию и ремонту многоквартирных домов, поэтому они в больше степени готовы к выполнению этих работ, чем к деятельности по управлению в западном понимании. В России это часто приводит к тому, что многие жилищные организации, ранее действовавшие как подрядчики муниципалитетов по содержанию и ремонту жилья, заключают с собственниками договоры на управление, но у таких компаний по-прежнему деятельность по содержанию и ремонту преобладает над управлением. Отсутствует пообъектное управление, компании ориентируются на стандартный набор работ по содержанию дома, стремятся решать краткосрочные задачи вместо перспективного планирования, не имеют заинтересованности в ресурсосбережении.
Опыт стран Восточной Европы показывает, что со временем управленческо-обслуживающие организации разделились на более специализированные, поскольку это диктуется экономической эффективностью деятельности. Соответственно собственникам необходимо иметь управляющего, который знает рынок подрядных работ, преимущества применения тех или иных технологий, ориентируется в ценах, владеет различными инструментами финансирования и выступает как консультант ТСЖ по этим вопросам [2].
В результате проведенного исследования следует отметить, что в целом процесс создания ТСЖ в России происходит достаточно медленно и противоречиво. Программа создания ТСЖ оказалась несовершенной и экономически необоснованной. Она не смогла в должной мере вовлечь собственников помещений в многоквартирных домах в процесс управления собственной недвижимостью. Причин тому несколько. Во-первых, это несовершенство действующего законодательства в системе правоотношений в области управления недвижимостью в жилищной сфере, непроработанность правоустанавливающих документов, регулирующих деятельность ТСЖ.
Во-вторых, неготовность собственника взять на себя бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, которое предполагает не только несение обязательных расходов, но и обязанность собственника принимать меры для обеспечения сохранности, безопасности, технической исправности и надлежащего санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме. Собственник должен принимать решения и заботиться об организации процесса содержания дома.
В-третьих, неподготовленность населения к самоорганизации в решении проблем управления общим имуществом домов. Коллективное обсуждение вопросов управления жилым домом крайне затруднено в сообществах, объединяющих большое по численности и крайне различное по социальному, психологическому типу, имущественному положению население. Проблему усугубляет некоторая отстраненность органов местного самоуправления в разрешении возникающих проблем в процессе управления многоквартирным домом.
Большинство ТСЖ не готово осуществлять свою роль собственника-заказчика жилищных услуг, не отработан и фактически не используется механизм согласования вопросов качества и размеров оплаты услуг управляющих компаний с жильцами собственниками. Эти сложности в работе ТСЖ дополняются низкой экономической и управленческой подготовкой кадров, возглавляющих ТСЖ, отсутствием должной методической и практической помощи правлениям и ревизионным комиссиям ТСЖ по организации их работы [3].
Выявленные в ходе исследования проблемы позволяют определить ряд мер, способствующих более широкому распространению и дальнейшему развитию ТСЖ в отечественной практике. Прежде всего, необходимо совершенствовать нормативно-правовую базу, регулирующую отдельные аспекты создания и функционирования деятельности ТСЖ, особенно в части правоустанавливающих документов и механизма взаимоотношений с управляющими компаниями.
Также большое значение имеет повышение квалификации лиц, занятых в сфере управления деятельностью ТСЖ. В связи с этим можно обратиться к опыту зарубежных стран. Так, например, в Венгрии Закон «О товариществах собственников жилья» устанавливает, что управляющие кондоминиумами могут быть только те лица, которые прошли соответствующую профессиональную подготовку. В стране преподаются получившие государственную лицензию курсы обучения по специальностям «управляющий кондоминиума» и «управляющий недвижимостью». Оба курса обучения отвечают критериям профессиональной подготовки, экзамены сдаются в соответствии с распоряжением Министерства внутренних дел Венгрии [2]. Применение данного опыта в отечественной практике способствовало бы повышению уровня компетентности руководителей ТСЖ, а соответственно и повышению эффективности деятельности самих товариществ.
Кроме того, необходимо развивать самоуправление и гражданскую инициативу со стороны населения - собственников жилья, что является непосредственной задачей органов местного самоуправления.
Таким образом, процесс создания и распространения ТСЖ в России идет достаточно сложно, что обусловлено рядом существующих в данной области проблем, однако реализация выше указанных мер во многом будет способствовать дальнейшему развитию данной формы владения и управления жилищным фондом и самоорганизации граждан в жилищно-коммунальной сфере с целью защиты своих интересов.
Рецензенты:
Горина А.П., д.э.н., профессор, профессор кафедры экономики и организации производства ФГБОУ ВПО «Мордовский государственный университет имени Н.П. Огарева», г. Саранск;
Якимова О.Ю., д.э.н., профессор, профессор кафедры государственного и муниципального управления ФГБОУ ВПО «Мордовский государственный университет имени Н.П. Огарева», г. Саранск.