Современное законодательство рассматривает земельный участок, застроенный зданиями и (или) сооружениями, в качестве единого объекта недвижимости, составляющих которого объединяет единая судьба, то есть возможность только одновременного участия в качестве комплексного объекта в гражданском обороте. Последнее обстоятельство регламентируется ст.1 ЗК РФ и ст. 273 ГК РФ. Представление застроенного земельного участка в качестве объекта оценки регламентируется ФСО № 7 «Оценка недвижимости» [6]. Положения ФСО № 7 и в целом текущее состояние рынка недвижимости, характеризующееся достаточной информационной определенностью, делают сравнительный подход к оценке единых объектов недвижимости основным. Между тем, именно в процессе его реализации оценщики сталкиваются с рядом проблем, среди которых следует особо выделить отсутствие методического обеспечения расчета и последовательности внесения поправок к рыночным ценам аналогов объекта оценки, одновременно отличающихся от него как площадью земельных участков, так и характеристиками объектов капитального строительства. Указанный недостаток, снижающий качество оценки, присущ не только стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков, но и современным учебникам по оценке недвижимости [4, 5].
Сложившаяся ситуация в области практической оценки недвижимости обусловили актуальность исследований по развитию методического обеспечения сравнительного подхода.
В отсутствии законодательного закрепления понятия единого объекта недвижимости под ним общепринято понимается земельный участок и неразрывно связанные с ним здания и сооружения (объекты капитального строительства – в редакции ФСО № 7). Не вызывает сомнения отнесение единого объекта недвижимости, как потенциального объекта гражданского оборота, специфического товара к сложным вещам. Выделение же из его состава главной вещи не лишено противоречий. В соответствии с ЗК РФ в ее роли выступает земельный участок, а объект капитального строительства рассматривается как вещь-принадлежность, следующая судьбе главной вещи. ГК РФ рассматривает в качестве главной вещи объекты капитального строительства. Указанное противоречие законодательных норм не нашло разрешения в рекомендациях саморегулируемых организаций оценщиков к формированию наименования объекта оценки в случае оценки застроенных земельных участков. На это обстоятельство и возможные последствия в случае определения оценщиком наиболее эффективного использования объекта капитального строительства, отличного от его фактического использования автор указывал в [3].
Рациональным выходом из сложившейся ситуации с определением главной вещи представляется сопоставление ценности земли и ее улучшения для потенциального инвестора (покупателя) соответствующего сегмента рынка недвижимости, руководствующегося типичными мотивами на дату оценки. Например, в случае объекта оценки, включающего земельный участок и возведенный на нем торговый центр, безусловно, главной вещью является объект капитального строительства, что и отражается в наименовании объекта оценки: торговый центр с занимаемым им земельным участком. В случае оценки объекта недвижимости, включающего дачный земельный участок и расположенный на нем садовый домик, главной вещью в соответствии с инвестиционными мотивами типичного инвестора является земельный участок.
Определение главной вещи в составе единого объекта недвижимости имеет прикладное значение, так как определяет процесс выбора аналогов объекта оценки в сравнительном подходе. При этом представляется обязательным анализ объема прав собственника объекта капитального строительства на земельный участок, на котором он возведен [2]. В настоящей статье рассматривается применение сравнительного подхода к оценке единого (комплексного) объекта недвижимости, составляющие которого, находятся у заказчика оценки на одном праве – праве собственности.
После подбора аналогов и определения элементов сравнения наиболее сложным этапом реализации сравнительного подхода является внесение поправок к рыночным ценам аналогов по каждому элементу сравнения. Укрупненный состав рекомендуемых элементов сравнения приведен в ФСО № 7. Считаем целесообразным деление их на две группы:
1 Независящие от качественных и количественных характеристик объекта оценки.
-
передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
-
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;
-
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
-
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия).
2 Определяемые характеристиками объекта оценки.
-
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
-
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
-
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью.
Поправки по элементам сравнения первой группы выполняются к рыночной цене единого объекта недвижимости. В отношении поправок второй группы сложилась разная практика в связи с не проработанностью методик расчета их значений и порядка внесения в случае единого объекта недвижимости. Анализ отчетов об оценке, доступных автору статьи из открытых источников, в том числе участников и лауреатов открытых конкурсов отчетов об оценке, проводимых последние три года организаторами профессиональной сети «Оценщики и эксперты» (http://ocenschiki-i-eksperty.ru), показал следующую практику [1]:
1. Поправки на различия в физических и экономических характеристиках объектов капитального строительства в составе объекта оценки и аналогов выполняются к скорректированной после поправок первой группы цене единого объекта-аналога, наличие земельного участка игнорируется. Свою позицию по поводу земельного участка оценщик обосновывает небольшой долей стоимости земли в стоимости единого объекта, не рассчитывая при этом ее величину.
2. Поправки второй группы вносятся только в рыночную цену объекта капитального строительства-аналога, которая определяется путем вычитания из рыночной цены единого объекта-аналога стоимости входящего в его состав земельного участка. Для определения стоимости земельного участка аналога в месте его расположения либо используется доля стоимости земли в составе объекта оценки по данным затратного подхода, либо данные о рыночных ценах продажи свободных земельных участков в месте расположения аналога. В итоговом значении результата оценки объекта оценки (единого объекта недвижимости) сравнительным подходом используется величина стоимости земельного участка, полученная в рамках затратного подхода.
Негативная характеристика первого подхода не требует обоснования. Игнорирование в составе единого объекта недвижимости земли приводит не только к искажению рыночной стоимости объекта оценки, но и нарушении методологии оценки. В случае второго подхода, использование для выделения из рыночной цены объекта-аналога стоимости земли на основе доли земельного участка в составе объекта оценки также нельзя признать корректным, так как в основном формирующие рыночные цены аналогов объекты капитального строительства практически всегда отличаются от соответствующих улучшений земельного участка в составе объекта оценки. Нахождение оценщиком рыночной стоимости земельных участков в составе объектов-аналогов в месте их расположения, как условно свободных, в целом, корректно, но это трудоемкая работа, сложность которой возрастает при увеличении количества ценовых зон расположения аналогов.
В целях устранения выделенных выше недостатков применения сравнительного подхода к оценке единых объектов недвижимости предлагается следующая последовательность внесения поправок к рыночным ценам аналогов по рекомендуемым ФСО № 7 элементам сравнения (таблица 1).
Таблица 1
Последовательность внесения поправок в цены объектов-аналогов
|
Номер этапа |
Содержание этапа |
|
1 |
Внесение поправок первой группы: - на объем передаваемых прав; - на условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки; - на условия продажи; - на время установления цены. |
|
2 |
Внесение поправки на торг (в случае, если используются цены предложений) |
|
3 |
Внесение поправки на местоположение объекта-аналога |
|
4 |
Внесение поправки на различия в площади земельного участка |
|
5 |
Внесение поправок на различия в характеристиках объектов капитального строительства |
Важно отметить, что поправки в составе этапов 1 – 4 выполняются к рыночной цене аналогов, как единых объектов недвижимости, а поправки на этапе 5 вносятся в удельную цену аналога, рассчитываемую как цену одного квадратного метра объекта капитального строительства. Такой порядок внесения поправок на этапе 5 стал возможен в результате предложенной последовательности и содержания этапов 3 и 4.
Поправка на местоположение объектов недвижимости методически достаточно разработана. Для ее выполнения применяются: экспертный метод, метод сравнения продаж, корреляционно-регрессионный метод и другие. В этой связи важно почеркнуть, что эта поправка должна выполняться до внесения поправки на различия в площади земельных участков объекта оценки и аналогов. Для выполнения поправки на различия в площади земельных участков объекта оценки и аналогов, которая в настоящее время методически не обеспечена, предложена следующая методика:
1. Определяется площадь земельного участка объекта оценки, приходящаяся на один квадратный метр объекта капитального строительства (улучшения земельного участка), 
:
где: 
– площадь земельного участка в составе объекта оценки;
– площадь объекта капитального строительства в составе объекта оценки.
2. Для i-аналога рассчитывается площадь земельного участка под возведенный на нем объект капитального строительства по нормативу объекта оценки, 
:
,
где: 
– площадь объекта капитального строительства в составе i-аналога.
3. Рассчитывается излишняя (дополнительная) или недостающая площадь земельного участка в составе i-аналога по отношению к 
:
,
где: 
– площадь земельного участка в составе i-аналога.
4. Определяется величина поправки к рыночной цене i-аналога на излишек (недостаток) площади земельного участка, ±
рублей:
,
где: 
– удельная цена земельного участка в составе объекта оценки, руб./ м2. Показатель быть определен по итогам реализации затратного подхода к оценке стоимости объекта оценки, а в случае обоснования в отчете об оценке отказа от применения затратного подхода – методами сравнительного подхода в отдельном разделе отчета об оценке.
5. Рассчитывается скорректированная рыночная цена i-аналога 
с учетом поправки на излишек (недостаток) площади земельного участка:
,
где: 
– цена i-аналога после внесения поправок в соответствии с этапами 1 – 3 (таблица 1).
6. Осуществляется переход от рыночной цены i-аналога, как единого объекта недвижимости, к удельной цене объекта капитального строительства i-аналога в соответствии с обоснованной оценщиком единицы сравнения, 
:
,
где: 
– площадь объекта капитального строительства в составе i-аналога.
Реализовав на практике приведенную выше методику, оценщик далее вносит поправки 
на различия между характеристиками объекта капитального строительства в составе i-аналога и объекта капитального строительства в составе объекта оценки (таблица 1, этап 5). В выполнении подобных поправок в практике оценки накоплен значительный опыт.
Рецензенты:
Аралбаева Г.Г., д.э.н., профессор, профессор кафедры государственного и муниципального управления и менеджмента ФГБОУ ВПО «Оренбургский государственный университет» Министерства образования и науки Российской Федерации, г. Оренбург;
Лапаева М.Г., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой региональной экономики ФГБОУ ВПО «Оренбургский государственный университет» Министерства образования и науки Российской Федерации, г. Оренбург.
Библиографическая ссылка
Балтин В.Э. РАЗВИТИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЕДИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ // Современные проблемы науки и образования. – 2015. – № 1-1. ;URL: https://science-education.ru/ru/article/view?id=19280 (дата обращения: 13.11.2024).