Электронный научный журнал
Современные проблемы науки и образования
ISSN 2070-7428
"Перечень" ВАК
ИФ РИНЦ = 0,737

КОНЦЕПТУАЛЬНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ПРОЦЕССА ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

Тарханова Е.В. 1
1 ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»
Многочисленные исследования зарубежных и отечественных авторов подтверждают актуальность и историческую неисчерпаемость жилищной проблемы. Жилищное строительство сегодня представляет собой один из самых динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости. Строительство доступного жилья в Российской Федерации является одним из наиболее важных, динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости. Приобретение жилья в собственность – первоочередная потребность для каждой семьи, социальный приоритет общества. Реализация данной потребности граждан рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. В данной работе проведен анализ современного состояния жилищного строительства в РФ, представлены результаты проведенного исследования по стратификации населения России по уровню благосостояния.
доступность жилья
ипотечное кредитование
жилищное строительство
ипотечно-инвестиционные системы
стратификация доходов
1. Манухина Л.А. Методика обоснования вариантов возведения жилищной недвижимости с обустройством территории для различных слоёв населения: дис. … канд. экон.наук. Москва, 2014.
2. Баронин С.А. Методология формирования и развития территориальных рынков доступного жилья: дис. … д. экон.наук. М., 2005.
3. Круглик С.И. Комплексный подход к разработке государственной политики в жилищной сфере //Экономика и управление. – 2008. – №1. – С.15-19.
4. Попова И.В. Управление инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья: дис. … канд. экон.наук. Пенза, 2005.
5. Федеральная служба государственной статистики. Электронный доступ: http://www.gks.ru/. Дата обращения: 01.04.2014

Строительство доступного жилья в Российской Федерации является одним из наиболее важных, динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и во многом определяет уровень развития общества и его производительных сил. Обеспеченность населения жильем и его доступность влияют на уровень жизни, рождаемости, экономической культуры. Приобретение жилья в собственность – первоочередная потребность для каждой семьи, социальный приоритет общества. Реализация данной потребности граждан рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. Возможность участия граждан в процессе улучшения жилищных условий определяется прежде уровнем их благосостояния и финансовыми возможностями.

Хорошее состояние строительной отрасли в Российской Федерации и в ее регионах будет благоприятно отражаться на экономике и развитии, обеспечивая приток инвестиций. От выбора тех или иных подходов к решению проблемы доступного и комфортного жилья зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, благополучие и благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, удовлетворенность властью и государством.

В настоящее время идет увеличение объемов ввода жилья в РФ, но предложение все еще существенно отстает от спроса, что ведет к увеличению цен на жилье, исчезновению дешевого жилья, доступного для малообеспеченных семей. Повышение доступности жилья для среднего класса сопровождается его снижением для существенно большей доли населения с низкими доходами.

Рис. 1. Анализ строительства жилья в Российской Федерации по годам

По мнению экспертов, эконом-класс в строительной отрасли является наиболее обширным сегментом и относительно молодым, на который приходится более двух третей всего объема вводимого жилья. Это связано с тем, что оно более доступно для среднего класса населения Российской Федерации. В связи с этим в 2012 году был принят Указ Президента Российской Федерации В.В. Путина от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», основными целями и задачами которого является решения жилищных проблем граждан России за счет наиболее актуального и перспективного механизма реализации проектов комплексной жилой застройки.

Стоимость квадратного метра жилья эконом-класса рассчитывают, исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения в соответствующем субъекте Российской Федерации. Для каждого региона данная цена устанавливается ежеквартально приказом Минстроя.

Рис. 2. Динамика рыночных цен на жилье и цен на жилье экономического класса, установленных Минстроем РФ

В настоящее время наблюдается увеличение объемов ввода жилья (в 2013 году на 4,6% больше предыдущего 2012 года). Связанно это с застройкой новых земельных участков жильем эконом-класса посредством их комплексного освоения.

Реализация подобных инвестиционно-строительных проектов связана с большими рисками для инвесторов, что понижает их инвестиционную привлекательность. Поэтому, по мнению автора, для эффективного развития строительной отрасли в целях достижения поставленных государством задач при реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» необходимо обеспечить поддержку инвесторам-застройщикам и разработать механизм определения государственно-частного партнерства в реализации проектов комплексной жилой застройки эконом-класса с целью уменьшения стоимости квадратного метра, повышения инвестиционной привлекательности к проектам подобного типа. Решение этих задач возможно с помощью развития ипотечно-инвестиционных систем на региональном уровне.

С целью реализации данной задачи первым этапом явилось исследование платежеспособности населения России с его последующей дифференциацией. В связи с этим, автором было проведено исследование, согласно которому всё население в Российской Федерации предлагается разделить на следующие стратификационные группы А1-А10:

  1. «Малоимущие», крайняя нищета – А1
  2. Беднейшие – А2
  3. Бедные – А3
  4. Выше бедности – А4
  5. «Нижний средний класс» – А5
  6. «Предсредний класс» – А6
  7. «Средний класс» – А7
  8. «Верхний средний класс» – оА8
  9. «Состоятельные» – А9
  10. «Богатые» – А10

Данное разделение базируется на информации Госстата, научных исследованиях. Результаты проведенной дифференциации среднедушевого дохода населения по группам доходности (в целом по РФ) представлена в таблице.

Дифференциация среднедушевого дохода населения по группам доходности (в целом по РФ)

Категория граждан

Средний доход по группе, руб./чел.

Группы доходов населения. руб./чел.

2008

2009

2010

2011

2012

Ко

 

 

 

Все население

100

100

100

100

100

 

А1

«Малоимущие»,

крайняя нищета

5000

до 5000,0

15,9

12,2

9,4

7,3

5,8

0,15

А2

Беднейшие

6000

5000,1-7000,0

12,6

10,9

9,4

8,1

6,9

0,18

А3

Бедные

8500

7000,1-10000,0

17

15,9

14,6

13,4

12

0,26

А4

Выше бедности

12000

10000,1-14000,0

16,9

17

16,6

16,2

15,4

0,36

А5

«Нижний средний класс»

16500

14000,1-19000,0

13,6

14,6

15,2

15,6

15,5

0,50

А6

«Предсредний класс»

23000

19000,1-27000,0

11,6

13,3

14,7

15,9

16,7

0,70

А7

«Средний класс»

36000

27000,1-45000,0

12,4

11,1

13,3

15,1

17,1

1,09

А8

«Верхний средний класс»

52500

45000,0-60000,0

Нет данных

5

6,8

8,4

10,6

1,59

А9

«Состоятельные»

67500

60000,0-75000,0

2,05

А10

«Богатые»

75000

свыше 75000

2,27

 

Средний доход по всем группам

33000

 

 

 

 

 

 

 

Средний класс – социальная группа людей, имеющая устойчивые доходы, достаточные для удовлетворения широкого круга материальных и социальных потребностей. Ресурсы, которыми располагает средний класс, достаточны для обеспечения "достойного" качества жизни. В силу этого средний класс отличается более высокой социальной устойчивостью.

В целях моделирования процесса формирования и развития рынка доступного жилья в российских условиях представим данный процесс в виде концептуально-методической схемы. Данная схема позволяет соединить стратификационные группы населения (А1-А10) с различными формами приобретения жилья (Т1-Т10) (рис. 3).

Модель, разработанная автором, показывает процесс формирования и развития рынка жилья с выделением в данном процессе ипотечно-инвестиционных систем. Согласно диссертационному исследованию профессора Баронина С.А., несомненно, развитие данных систем является современным инновационным фактором управления рынком доступного жилья в строительстве.

В рамках проводимого исследования следует отметить, что доступное жилье (жилье эконом-класса), принадлежащее гражданам на правах собственности и в том числе, приобретаемое с государственной поддержкой в условиях ограниченности бюджетного финансирования наиболее актуально для решения жилищной проблемы.

Как и любой рынок, рынок жилья формируется при равенстве спроса и предложения. В свою очередь спрос на жилье определяется платежеспособностью стратификационных групп населения – А1-А10. Группы А1-А4 формируют беднейшие слои населения, А5-А8 – средний класс, и, наконец, А9-А10 – это состоятельные граждане.

Очевидно, что наибольший интерес будут представлять категории населения, формирующие средний класс (А5-А8), поскольку именно они главными участниками реализуемых государством ипотечно-инвестиционных программ. Именно они, в первую очередь, являются главными потребителями жилищной продукции строительных предприятий.

Согласно разработанной схеме, весь рынок доступного жилья можно разделить на две неравных части:

  • рынок жилья в рамках ипотечно-инвестиционных систем – WИИС;
  • рынок жилья в рамках единовременной покупки (инвестиционные системы) – WИС.

С позиции теории спроса и предложения данные части можно обозначить как зоны избыточного (WИС) и недостаточного спроса (WИИС). При этом на графике неизбежно появляется так называемая точка равновесия, которая не является стационарной величиной.

В связи с этим автор вводит понятия динамической точки равновесия – это точка равновесия спроса и предложения на рынке жилья, которая меняет свое положение в зависимости от изменения общего уровня платежеспособности населения в стране (на графике – О1-О10).

Рис. 3. Концептуально-методическая схема

На формирование точки равновесия в зависимости от зоны воздействия оказывают влияние различные факторы (RА1-RА10).

Особое значение при анализе разработанной концептуально-методической схемы имеет следующее положение: каждой стратификационной группе населения не обязательно соответствует определенная форма приобретения жилья. Согласно схеме, распределение происходит следующим образом:

  • форма приобретения жилья Т1 (социальное жильё, некоммерческий найм) характерна для групп А1(малоимущие) и А2 (беднейшие);
  • форма приобретения жилья Т2 (социальное жильё) – также группы А1(малоимущие) и А2 (беднейшие);
  • форма приобретения жилья Т3 и Т4 (арендное жильё) – группы А3(бедные) и А4 (выше бедности);
  • форма приобретения жилья Т5 (жилье эконом-класса) и Т6 (ипотечное кредитование) – группы А5 (нижний средний класс), А6 (предсредний класс) и А7 (средний класс);
  • форма приобретения жилья Т7,8 (долевое участие или инвестирование, рассрочка платежа) – группы А6 (предсредний класс), А7 (средний класс) и А8 (верхний средний класс);
  • форма приобретения жилья Т8 и Т9 (за свой счёт) – группы А8 (верхний средний класс), А9 (состоятельные) и А10 (богатые);
  • форма приобретения жилья Т10 – группа А10 (богатые).

Допускаются и другие комбинации соответствия форм приобретения жилья и групп населения. Однако такие комбинации не являются особо характерными и носят частный, локальный характер, определяются воздействием множества различных факторов и не характеризуют общую динамику развития рынка жилья.

Рецензенты:

Баронин С.А., д.э.н., профессор, кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г. Пенза.

Хрусталев Б.Б., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Экономика, организация и управление производством» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г. Пенза.


Библиографическая ссылка

Тарханова Е.В. КОНЦЕПТУАЛЬНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ПРОЦЕССА ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 6.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=15747 (дата обращения: 22.08.2019).

Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
(Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления)

«Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.252