Введение
В последние годы четко прослеживается тенденция роста рынка коммерческой недвижимости в г. Пензе [5]. Основаниями такого роста служат подъем экономики, рост заработной платы и, как следствие, внутреннего потребления [1]. Современный торгово-развлекательный центр, как правило, – это обширный комплекс, состоящий из нескольких этажей, в котором расположены: предприятия сферы бытового обслуживания, рестораны-кафе, кинотеатры, зоны детских развлечений и семейного отдыха и, конечно же, множество магазинов. Проект торгово-развлекательного центра непременно включает в себя эскалаторы, парковки для личных авто и прочие удобства. С каждым днем строительство торговых комплексов приобретает все большую актуальность, так как, что данный формат отдыха позволяет провести время всей семьей: не только весело и интересно, но и чрезвычайно полезно (сделав множество покупок сразу и в одном месте) [2], [6].
При строительстве торгового центра важны маркетинговые исследования – это необходимая составляющая деятельности компаний, ставящих перед собой цели увеличения объемов рынка, снижения затрат и в, конечном итоге, увеличения прибыльности [3]. Грамотные маркетинговые исследования помогут уменьшить неопределенность в бизнесе, снизить риски при разработке бизнес-плана и наиболее эффективно распределить экономический потенциал для достижения желаемых стратегических целей компании [4].
Актуальность темы определяется ориентацией на решение обеспеченности жителей комфортной средой для удовлетворения своих социальных потребностей путем строительства торгово-развлекательных центров в городе.
Материал и методы исследования
Объектом исследования является торговый центр "Берлин", расположенный в самом крупном жилом микрорайоне г. Пензы "Арбеково".
На начальном этапе строительства торгового центра рассматривается наиболее привлекательная для строительства территория в городе, где отсутствие конкурентов является наименьшим, имеется прекрасная пешая доступность и высокоорганизованное транспортное сообщение до объекта.
ТЦ "Берлин" находится в жилом микрорайоне "Арбеково". На сегодняшний день это самый бурно развивающийся район в г. Пензе. Он имеет развитую инфраструктуру. В районе есть несколько крупных торговых центров, таких как "Проспект", "Ассорти", "Кагау", "Коллаж", сеть супермаркетов "SPAR", "Космос-Сити", "Универсам-175", "Универсам-173", "Венеция", "Олимп", "Лента", "Зима", "Кронштадский", 3 продуктовых рынка (р-к "Арбековский", р-к "Комарово", р-к в районе магазина "Океан"), и порядка 30 магазинов. С городом район связывает 2 магистрали: линия по пр.Победы и линия по пр.Строителей. Население района по разным источникам порядка 115-220 тысяч человек. Площадь Арбеково чуть менее 7 кв.км.
На рисунке 1 показано расположение ТЦ "Берлин" в структуре микрорайона "Арбеково".
Рисунок 1 – Торговый центр "Берлин"
На рисунке 2 обозначены конкуренты ТЦ "Берлин" в шаговой доступности.
Рисунок 2 – Конкуренты объекта в районе шаговой доступности
Таблица 1 – Характеристика основных конкурентов, показанных на рисунке 2.
№ п/п |
Наименование объекта |
Адрес |
Арендная площадь
|
Парковка |
1 |
ТЦ "Проспект" |
пр.Строителей,49А |
4500 кв.м 2 этажа |
наземная, 100 машиномест |
2 |
ТЦ "Космос-Сити" |
пр.Строителей,45А |
11 800 кв. м 4 этажа |
Наземная,140 машиномест |
3 |
ТЦ "Кагау" |
пр.Строителей,134 |
4500 кв.м 2 этажа |
наземная |
4 |
ТЦ "Гранат" |
ул.Ладожская,111А |
3 этажа |
|
Таблица 2 – Анализ конкурентов по площадям, сданным в аренду
№ п/п |
Наименование объекта |
Арендаторы |
Развлечения |
1 |
ТЦ " Берлин" |
Перекресток, Бегемотик, obuv.com, DOMO, HARIS,GetC by Olga Byzova,Euro Чехол-Пенза, Пресса, Арт Букет, Имидж Оптика,Miss Бижу ,Miss Florange, mybox, Provans, Fish Master |
Кафе Frau Gross |
2 |
ТЦ "Проспект" |
Детский мир, ЛЭтуаль, Мир Техники, Проспект, Спорт Класс, Евросеть, Мегафон, О-ля-ля, SELA, GLANCE |
Кафе "Олива", кафе "Шоколад.ru" |
3 |
ТЦ "Космос-Сити" |
K&M, RemZone, Popa, SAVAGE, SevenHill,АЭльдорадо, Канцлер, Планета Земля, Евросеть, 585, Фортуна |
|
4 |
ТЦ "Кагау" |
Автомир, Аида, Аквариум, ООО"АктивДенги", Аметист, ООО "Банк Кузнецкий", Бретелка, ООО "Ваш надежный ломбард", Византия,Визит,Грядка, Деньги до зарплаты, Империя Пива, Каприз, Колибри, Лили, Лукоморье |
Салон парикмахерская, Кагау бар |
5 |
ТЦ "Гранат" |
БАМ, Бретелка, Зашел-Нашел, ЗооСфера, Народные Двери, Объектив, ОАО "Фармацея", Фортуна, Фрегат, Цветочный рай, Ювелир Гранат |
|
На втором этапе проводится маркетинговый анализ рынка. Отрицательными сторонами аренды в Пензе является временное пользование помещением, а также тот факт, что через определенное количество лет размер арендной платы покроет стоимость самого помещения. В полном варианте эта сумма должна включать в себя собственно арендную плату (ставку аренды), коммунальные платежи, налоги и эксплуатационные расходы (уборка помещения, охрана, сервисное обслуживание лифтов и пр.). Зачастую же собственник изначально объявляет лишь арендную ставку, а остальные составляющие предприниматель будет платить сверх этого самостоятельно [7].
Таблица 3 – Мониторинг арендных ставок торговых центров г. Пензы
Наименование ТЦ |
Общая площадь, кв.м. |
Арендная ставка руб/кв.м. |
Сроки договора аренды |
Наличие депозита |
ТЦ ЦУМ ул. Кирова, 73
|
17 303 |
1 этаж – 3000-3500 р/кв.м. 2 этаж - 2500 р/кв.м. 3 этаж – 1500 р/кв.м. |
по договорённости |
депозитный взнос за 1 мес.аренды |
ТЦ Олимп ул. пр-т Строителей, 9 |
15 000 |
1 этаж –1500 – 2000 р/кв.м 2 этаж –550 р/кв.м. 3 этаж – от 300 р/кв.м. |
до 11 мес |
в размере 1 арендной платы |
ТЦ Сан-Март ул.Плеханова, 19 |
20 000
|
1 этаж - 2500 р./мес. 2 этаж - 1800-2000 р/кв.м. коммунальные платежи отдельно. |
аренда на 3-5 лет. |
депозитный взнос за 1 мес.аренды |
ТЦ «Космос-Сити» пр. Строителей, 45 А
|
12 000 |
1 этаж – 1200 - 1500 руб/кв. м; 2 этаж – 800 р/кв.м. 3 этаж – 500 р/кв.м. |
от 3-х до 11 месяцев. |
равен сумме арендной платы за 1 месяц
|
ТЦ Проспект ул. пр-т Строителей, 49а
|
6 000 |
1 этаж – 1500 -1800 р/кв.м. 2 этаж – по договорённости |
до 11 мес. |
нет данных |
ТЦ Салют пр-т Победы, 144
|
3600 |
1 эт. – 700 р/кв.м. 2 эт. – 400 р/кв.м. ком.платежи начисляются дополнительно |
До 11 мес. |
депозитный взнос 1 месяц |
ТЦ Империя ул.Московская,73
|
4000
|
0 этаж – 400 р/кв.м (под предприятия общепита). 1 этаж –1000 р/кв.м 2 этаж –500 р/кв.м. 3 этаж – 300 р/кв.м ком. платежи оплачиваются отдельно |
до 11 мес |
по договорённости |
ТЦ Кагау ул.Гагарина,28 |
10 800 |
1 этаж – 1500-2000 р/кв.м. 2 этаж - 800 р/кв.м. |
до 11 мес. |
предоплата за 1 мес., депозита нет |
ТЦ Гостиный двор ул.Московская,91
|
4603 |
1 этаж – 2500 -3500 р/кв.м. 2 этаж – 2000-2500 р/кв.м. 3 этаж – 1500-2000 кв.м. 4 этаж – 1000 р/кв.м. + 20% за ком.усл. |
от 2 до 11 мес. |
предоплата за 1 мес. |
На последнем этапе проводится прогнозирование развития рынка торговой недвижимости. Для того чтобы грамотно спрогнозировать развитие рынка торговой недвижимости, необходимо провести анализ изменения средних арендных ставок за последние 5-8 лет поквартально в исследуемом районе по этажам.
Рисунок 3 – Динамика изменения средней стоимости арендной ставки квадратного метра торговых помещений
Арендная ставка за период с 2009 года по 2014 год увеличилась в 1,5 раза. При этом не наблюдается постепенное увеличение арендной ставки.
Выводы
Количество разнообразных торговых центров сегодня очень велико, однако все новые и новые торговые площади продолжают появляться повсеместно. Сейчас торговые центры делятся на семь типов в зависимости от специализации и расположения. Выделяют микрорайонные, районные, окружные, суперокружные, региональные, суперрегиональные и специализированные центры. Правильно определенная и сформулированная концепция таких объектов способствует их окупаемости. Одна из самых ключевых позиций при строительстве ТЦ – его расположение. Необходимо выбрать территорию недалеко от центра города, с тем расчетом, чтобы хватило места для автомобильной стоянки.
Рецензенты:
Хрусталёв Б.Б., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Экономика, организация и управление производством» ПГУАС, г. Пенза.
Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью ПГУАС, г. Пенза.
Библиографическая ссылка
Офицерова К.А., Учинина Т.В. МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ ПРИ АНАЛИЗЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ (НА ПРИМЕРЕ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА "БЕРЛИН" В Г.ПЕНЗЕ) // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 3. ;URL: https://science-education.ru/ru/article/view?id=13114 (дата обращения: 28.03.2024).