К числу основных тенденций, связанных с развитием жилищного строительства в регионах России, относятся следующие.
Во-первых, сократилось строительство ведомственного жилья, поскольку в основу угла стал ставиться коммерческий эффект, что пока еще не компенсируется вводом в действие арендного жилья.
Во-вторых, изменились условия и объемы финансирования строительства нового жилого фонда.
В-третьих, существенно сократилась государственная поддержка развития рынка жилья.
В-четвертых, снизилась покупательская способность большей части населения, нуждающегося в жилье.
В-пятых, строительные и девелоперские компании столкнулись с проблемами выплаты налогов, погашения в срок ипотечных и прочих жилищных кредитов по высоким процентам.
Проблема строительства доступного жилья тесно связана с расслоением населения по доходам, которое согласно данным Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) продемонстрировало свой рост на фоне сменяющихся кризисов в последние 20 лет, как в развитых странах, так и в странах со средним уровнем развития (к которым эксперты относят и Россию) [5]. Именно сохранение высокой доли лиц и домохозяйств с доходами ниже прожиточного минимума и порога относительной бедности (т.е. 60% от медианного дохода) обеспечивает потребность в строительстве жилья эконом-класса. Экономический кризис, пик которого пришелся на 2008-2009 гг., вызвал необходимость принятия мер по поддержке малоимущего населения, в том числе нуждающегося в жилье. Влияние экономического кризиса, несомненно, сказалось на возможности реализации градостроительной политики с ее поворотом к комфортности места обитания и на риске населения в плане получения доступного жилья.
В крупных городах России (Москве, Санкт-Петербурге и др.) современная градостроительная концепция ориентирована на расширение нового строительства, реализуемого путем нескольких стратегий, применение которых должно согласовываться с населением и экспертным сообществом:
1) стратегия освоения промышленных зон с учетом рекультивации территории (с учетом вывода действующих предприятий за пределы города и строительства там же новых предприятий), расположенных на территории, примыкающей к растущему центру городов;
2) стратегия нового строительства на месте сноса физически и морально устаревших зданий, построенных в 1960-1970-е гг.;
3) жилищное освоение новых территорий в рамках процессов агломерации моно- и полицентрического типа, что требует конструктивного взаимодействия между исполнительной властью смежных территорий.
В любом случае эти стратегии сталкиваются с необходимостью преодоления последствий предшествующей стратегии последних 15-20 лет, заключающейся в так называемой экстенсивной уплотнительной застройке существующих городских кварталов (в том числе центральных), что существенно ухудшило качество городской среды, комфортность проживания населения и снизило уровень взаимопонимания между властью и жителями городов.
Состав и особенности функционирования институциональной инфраструктуры обеспечения развития рынка доступного жилья детерминируются влиянием ряда факторов, представленных в табличной форме (табл. 1). Одновременно в той же таблице указаны основные риски, которые связаны с действием данных факторов.
Система транзакций участников рынка жилья в ситуации его выбора и последующей купли-продажи предусматривает наличие как непосредственных контактов, так и включение в процесс взаимодействия структур, выполняющих посреднические функции. Причем по мере усложнения процедур взаимодействия в инфраструктуре рынка жилья объем промежуточных операций имеет тенденцию к увеличению.
Таблица 1
Основные факторы и риски, детерминирующие развитие рынка доступного жилья в социально-экономических системах
|
Основные факторы |
Характеристики факторов |
Основные риски |
|
Макроэкономические факторы
|
Динамика экономического роста; уровень деловой активности (в том числе на рынке жилья); уровень нижней и границы средневзвешенной ставки на ипотечные кредиты; темпы роста инфляции; средний уровень цен на жилую недвижимость; и т.п. |
Риск роста задолженности по виду деятельности «строительство»; риски существенного ослабления курса рубля; риски недофинансирования со стороны банковских и инвестиционных компаний. |
|
Нормативно-правовые факторы |
Совершенствование нормативно-правовой базы; правовая защита всех участников жилищного рынка. |
Риск изменения «правил игры» на жилищном рынке; риск «правовой асимметрии» в оценке действий разных участников рынка. |
|
Развитие института землепользования |
Зонирование земли с учетом формирования комфортной среды в районах жилой застройки; реновация земельных участков при застройке бывших промышленных зон; решение земельных вопросов при агломерационных процессах, требующее согласования заинтересованных сторон |
Риск искажения оценки стоимости земли; риск нерационального и нецелевого использования земли, риск общих потерь при изменении статуса земли. |
|
Инвестиционное и кредитно-финансовое обеспечение рынка |
Развитие проектного инвестирования; развитие долгосрочного ипотечного кредитования; рост доходов от инвестирования средств в рынок жилья и за счет операций с ценными бумагами. |
Риск снижения инвестиций в основные фонды; риск сокращения спроса населения на жилье и получение кредитов. |
|
Информационное обеспечение рынка жилья |
Обеспечение участников рынка жилья полной, достоверной и своевременной информации для принятия решений. |
Риск информационных искажений, вбрасываемых недобросовестными участниками рынка. |
|
Система налогообложения |
Совершенствование сферы взыскания налогов и предоставления налоговых льгот. |
Риск отмены отдельных налоговых льгот; риск изменения налоговых правил. |
|
Политические и административные факторы |
Уровень приоритета обеспечения населения доступным жильем в системе других приоритетов политических и властных структур. |
Риски административных барьеров для участников рынка жилья; риски коррупции.
|
|
Социальные факторы |
Гарантированная поддержка социально незащищенных лиц; особенности территориальной социальной политики, в том числе принятие мер по росту благосостояния населения. |
Риски роста поляризации населения по доходам; риски усиления социальной напряженности из-за возможного образования «гетто» в местах концентрированного расселения мигрантов. |
Помимо указанных посреднических структур, в процессах функционирования и развития рынка жилья участвуют другие элементы общей инфраструктуры, которые принадлежат к трем группам институтов: административным структурам (относятся к органам государственной и муниципальной власти или подведомственным им организациям); частным организациям и к некоммерческим организациям инфраструктуры, а также к общественным инициативным группам или отдельным проектам общественности (акции, общественная экспертиза, краудсорсинг и т.п.).
К общим тенденциям, на которых базируется выполнение задачи наращивания доли доступного жилья в регионах России, относится устойчивый рост ввода в действие построенных жилищных домов (за последние три года (2012- 2014 гг. и в начале 2015 г.)), не только абсолютный, но и относительный в сравнении со снижением общего объема деятельности по виду «Строительство» (рис. 1).
Примечание. Тренд за 2015 г. составлен включительно по май 2015 г.
Рис. 1. Динамика тренда ввода в действие жилых домов в Российской Федерации в сравнении с динамикой тренда объемов работ по виду деятельности «Строительство» в 20132015 гг. (в % к среднемесячному значению по итогам 2012 г.). Составлен автором с учетом данных по источнику [1]
К числу основных целевых функций развития рынка доступного жилья (совпадающего в большей части российских регионов с рынком жилья эконом-класса), устанавливаемых в конкретном регионе, как правило, по специфическим региональным критериям в регионах как социально-экономических системах относятся:
1) рост качества жизни в регионе за счет повышения уровня жилищной обеспеченности граждан и качества жилищно-коммунальных условиях;
2) сохранение и развитие демографического и трудового потенциала региона как одного из факторов экономического роста за счет расширения для трудоспособного населения возможности приобретения потребного жилья и улучшения жилищных условий;
3) развитие взаимовыгодных межрегиональных связей в рамках единого экономического пространства за счет упорядочения миграционных потоков, стимулирования профессиональной и трудовой мобильности и выравнивания межтерриториальных различий (в том числе в части обеспечения потребным жильем);
4) снижение социальной напряженности и дифференциации уровня жизни, уменьшающее риски социальной безопасности.
В целом доступность жилья имеет тесную связь с демографическими тенденциями (уровнем рождаемости, миграционными потоками и пр.), социально-экономическими характеристиками региона, уровнем занятости, благосостоянием населения, особенностями бюджетной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства, развития рынка жилья и эксплуатации жилищного фонда. По мере насыщения рынка жилья предложениями, удовлетворяющими спрос различных по своим установкам и доходам групп потребителей, характеристика «доступное жилье» может потерять свою актуальность, при том что с учетом динамики интересов различных категорий населения спрос на категорию жилья «эконом-класса» будет стабильным.
Следует отметить, что задача формирования рынка доступного жилья в большинстве регионов России непосредственно связана с решением целевых государственных задач по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, а также расселению коммунальных квартир. Вместе с тем практическое решение данных задач существенно отстает от регламентированных сроков по причинам недостаточного финансирования (особенно по региональным и местным бюджетам), отсутствия федерального и регионального центров ответственности за данную задачу.
Накопленный девелоперами и строителями опыт формирования новых городских кварталов и загородных поселений показал, что система партнерства власти и бизнеса в данной сфере только формируется [2, 3, 6]. Проблему усугубляет то обстоятельство, что законодательство в России фактически детально регламентирует только одну форму государственно-частного партнерства (концессионные соглашения) [4], в то время как в мировой практике используются достаточно разнообразные формы подобного партнерства.
В меньшей степени ситуация осложняется влиянием кризиса, который, наоборот, способствовал росту ответственности участников жилищного рынка, в том числе за достижение конечных результатов (строительство и реализацию качественного и комфортного жилья). Вместе с тем в силу имеющихся сложностей (экономических, организационных, социальных, политических и пр.) система отношений всех субъектов жилищного рынка нуждается в совершенствовании.
К числу мер государственной поддержки развития региональных рынков доступного жилья, помимо поддержки программ строительства социального жилья, программ стимулирования ипотечных кредитов, участия в проектах софинансирования и государственного заказа создания транспортной инженерной и социальной инфраструктуры в новых кварталах и поселениях, создания института вторичного рынка ипотечных кредитов и иного, следует отнести деятельность Фонда содействия развитию жилищного строительства (ФСРЖС), одной из главных задач которого установлено обоснованное изъятие неэффективно используемых государственных земель и передача их под жилую застройку с гарантированным созданием сопутствующей инфраструктуры и отлаженной системой взаимодействия с банками и инвестиционными компаниями.
Таким образом, развитие рынка жилья эконом-класса в настоящее время происходит в сложных и противоречивых условиях, характеризуемых снижением доли иностранного капитала в общем объеме инвестиций в строительную сферу, низкой инвестиционной активностью российской банковской системы, нестабильностью мирового финансового рынка, ростом инфляции и снижением реальных доходов значительной части населения, относящегося к категории основных потребителей доступного жилья.
В современных российских условиях представляется важной задачей выработка таких механизмов развития региональных рынков доступного жилья, которые, с одной стороны, соответствовали стратегии, адекватной особенностям развития региональной социально-экономической системы, а с другой - смогли бы быть адекватно восприняты как участниками формирования данных рынков (строителями, девелоперами, риэлторами, страховщиками и пр.), так и потребителями (пользователями) жилой недвижимости.
Рецензенты:
Шихвердиев А.П., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой экономической теории и корпоративного управления, ФГОУ ВПО «Сыктывкарский государственный университет», г. Сыктывкар;
Макаров А.Д., д.э.н., д.ю.н., профессор, профессор кафедры прикладной экономики и маркетинга Санкт-Петербургского национального исследовательского университета информационных технологий, механики и оптики, г. Санкт-Петербург.