Проанализируем основные программы по развитию жилищного строительства в Республике Казахстан в период с 2005 по 2020 гг.
Начиная с середины 2000-х гг. Правительством Республики Казахстан был принят ряд документов по развитию жилищного строительства, основные из которых:
1) Государственная программа развития жилищного строительства на 2005-2007 гг., утвержденная Указом Президента Республики Казахстан от 11 июня 2004 г. № 1388 (далее - Программа 2005-2007 гг.);
2) Государственная программа жилищного строительства на 2008-2010 г., утвержденная Указом Президента Республики Казахстан от 20 августа 2007 г. № 383 (далее - Госпрограмма 2008-2010 гг.);
3) Программа по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов Республики Казахстан на 2010-2014 гг., утвержденная постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 сентября 2010 г. № 1004;
4) Программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011-2014 гг., утвержденная постановлением Правительства Республики Казахстан от 31 марта 2011 г. № 329 (далее - Программа 2011-2014 гг.).
Основными направлениями Госпрограммы 2005-2007 гг. являлись обеспечение устойчивого темпа роста строительства жилья, доступного для широких слоев населения путем снижения его стоимости, увеличение сроков жилищного кредитования, снижение первоначального взноса и ставки кредитования.
Реализация Госпрограммы 2005-2007 гг. осуществлялась путем принятия мер, направленных на стимулирование строительства жилья для среднего класса и социально защищаемых слоев населения: это строительство коммунального жилья и доступного жилья за счет государственных средств для приоритетной категории граждан (молодые семьи, имеющие детей, работники государственных органов и учреждений, работники государственных предприятий социальной сферы) стоимостью реализации, не превышающей 56 515 тенге за 1 кв. м, а также развитие индивидуального жилищного строительства и строительство жилья за счет привлечения инвестиций частного капитала.
В рамках Госпрограммы 2005-2007 гг. была разработана специальная Программа ипотечного кредитования доступного жилья и достигнуты следующие целевые условия ипотечного кредитования:
1) размер ставки вознаграждения - 10 %;
2) размер первоначального взноса - 10 %;
3) срок ипотечного кредита - 20 лет.
В целях комплексного решения проблем развития индивидуального жилищного строительства в республике была проведена работа, направленная на совершенствование процедур предоставления земельных участков и обеспечения районов жилищной застройки инженерно-коммуникационной инфраструктурой.
В 2006-2007 гг. на развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры бюджетам местных исполнительных органов были направлены целевые трансферты в сумме 50,5 млрд тенге. В результате было построено более 3,3 тыс. км инженерных сетей. Кроме этого, во многих регионах введены в эксплуатацию трансформаторные подстанции, силовые трансформаторы, тепловые камеры, насосные станции.
Постановлением Правительства Республики Казахстан от 1 августа 2006 г. № 726 были утверждены Правила предоставления прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, предусматривающие упрощенный порядок выделения земельных участков. С 1 января 2005 г. было выделено 221 594 участка, в том числе молодым семьям - 59 599 участков (33%), работникам госорганов - 13 942 (28%), работникам предприятий социальной сферы - 30 874 (35%).
Благодаря проведенным мероприятиям в рамках Госпрограммы 2005-2007 гг. произошел рост темпов жилищного строительства, созданы условия, повышающие привлекательность жилищного строительства для инвестиций, и механизм кредитования местных исполнительных органов для строительства доступного жилья с последующей реализацией приоритетным категориям граждан, использованы инструменты ипотечного кредитования, системы жилищных строительных сбережений, системы гарантирования ипотечных кредитов, возобновлено строительство коммунального жилья.
За 2005-2007 гг. по всем источникам финансирования на жилищное строительство было направлено 1113 млрд тенге инвестиций. По итогам реализации Госпрограммы 2005-2007 гг. при задании 15,8 млн кв. м фактически было введено в эксплуатацию 17,9 млн кв. м общей площади жилых домов (с легализацией - 19,3 млн кв. м), перевыполнение составило 13 % (с легализацией 22 %).
Таким образом, свою основную задачу - стимулирование развития жилищного строительства - Госпрограмма на 2005-2007 гг. выполнила.
В Госпрограмме 2008-2010 гг. также большое внимание уделялось обеспечению жильем малообеспеченных граждан и граждан, отнесенных к приоритетной категории, по цене 56 515 тенге за 1 кв. м общей площади жилища.
Учитывая отсутствие средств на выплату первоначального взноса у большинства граждан, отнесенных к приоритетным категориям, кредитование их осуществляется через систему жилищных строительных сбережений с использованием предварительного займа. Наряду с этим продолжено строительство коммунального (арендного) жилья и инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки за счет средств республиканского бюджета.
Для стимулирования государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства предусмотрено использование социально-предпринимательских корпораций.
По итогам Госпрограммы 2008-2010 гг. при задании 19,3 млн кв. м фактически было введено в эксплуатацию 19,7 млн кв. м общей площади жилых домов, или 102 % к плану.
Несмотря на то что план по вводу жилья в 2008-2010 гг. выполнен, мировой финансовый кризис все же отразился на жилищном строительстве, в первую очередь с участием дольщиков.
Правительством Республики Казахстан был утвержден План первоочередных действий по обеспечению стабильности социально-экономического развития, в который вошли меры по обеспечению стабильности на ипотечном рынке страны, защиты прав дольщиков и завершения объектов строительства.
Для поддержки дольщиков Правительством Республики Казахстан принят комплекс мер по бюджетному финансированию долевого строительства в сумме 263,4 млрд тенге (на 01.01.2011 г.). В результате, если в 4-м квартале 2007 г. на момент начала мирового финансового кризиса в республике строилось 450 жилых комплексов (62 889 дольщиков), то по состоянию на 1 января 2011 г. оставалось достроить 58 объектов (13 650 дольщиков).
Начиная с 2011 г. дальнейшее развитие жилищного строительства было предусмотрено в рамках Программы по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов Республики Казахстан на 2010-2014 гг., основной целью которой является обеспечение индустриально-инновационного развития строительной индустрии, устойчивого и сбалансированного производства строительных материалов в нашей стране. При этом вопросы жилищного строительства отошли на «второй план». В то же время начиная с 2008 г. наблюдается снижение частных инвестиций в жилищное строительство, за счет которых в докризисный период строилось более 87 % жилья (из них ИЖС до 60%). Проведенный Агентством Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства анализ показал, что в 2012 г. следует ожидать резкого снижения объемов жилищного строительства, что может в свою очередь повлечь рост цен на жилье.
Чтобы сохранить объемы жилищного строительства, стимулировать привлечение в него частных инвестиций, более широко использовать потенциал системы жилищных строительных сбережений, продолжить строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры, а также решить другие задачи, 31 марта 2011 г. Правительство утвердило Программу жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011-2014 гг.
В рамках Программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011-2014 гг. предусмотрены новая схема строительства кредитного жилья МИО с реализацией через АО «Жилстройсбербанк» (далее - ЖССБК), повышающая его доступность для основной массы населения, развитие ИЖС, поддержка коммерческого жилья путем фондирования банков второго уровня (далее - БВУ, коммерческие банки), строительство АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына», другие направления повышения доступности жилья и создания дополнительных стимулов для увеличения объемов жилищного строительства.
В результате принятых мер в 2011 г. было сдано 6,5 млн кв. м жилья по всем источникам финансирования, что на 8,3 % выше запланированного объема ввода.
Таким образом, говоря о результатах реализации вышеуказанных программ жилищного строительства, на основе проведенного анализа можно отметить, что поставленные задачи в целом были выполнены.
Вместе с тем анализ показал и слабые стороны указанных программ:
1) не удалось до конца обеспечить доступность жилья для основной массы экономически активного населения;
2) не было ускорено обеспечение жильем граждан, перед которыми государство имеет обязательства, а также молодых семей.
Для решения данных задач Президентом Республики Казахстан Назарбаевым Н.А. в Послании народу Казахстана от 27 января 2012 г. «Социально-экономическая модернизация - главный вектор развития Казахстана» поручено провести ревизию и анализ действующих в отрасли строительства программ, разработать и утвердить на их основе единую Программу «Доступное жилье - 2020», предусматривающую доведение ежегодного ввода арендного жилья до 1 млн кв. м и механизмы аренды с выкупом, а также комплекс мер по развитию строительной индустрии.
Во исполнение вышеуказанного поручения Президента РК, а также в целях комплексного решения проблем развития жилищного строительства, обеспечивающего дальнейшее повышение доступности жилья для населения, Правительство Республики Казахстан Постановлением от 21 июня 2012 г. № 821 утвердило Программу «Доступное жилье - 2020».
На сегодняшний день в отрасли жилищного строительства реализуется Программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011-2014 гг.
В Программе 2011-2014 гг. установлены основные принципы и направления жилищного строительства - строительство жилья местными исполнительными органами для реализации с использованием системы жилстройсбережений и путем фондирования банков второго уровня для финансирования строительства, продолжено строительство арендного жилья и развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры, а также стимулирование привлечения частных инвестиций в жилищное строительство.
Одним из механизмов, который позволит сохранить темпы развития жилищного строительства, является развитие системы жилстройсбережений.
В соответствии с Посланием Главы государства народу Казахстана от 29 января 2010 г. «Новое десятилетие - новый экономический подъем - новые возможности Казахстана» были начаты работы по развитию системы жилищных строительных сбережений и в целом коммерческого сектора жилья. По их итогам выработана новая схема строительства кредитного жилья местными исполнительными органами с реализацией через ЖССБК по цене за 1 кв. м в чистовой отделке в пределах 142,5 тыс. тенге в городе Алматы, в городах Астане, Актау, Атырау и Усть-Каменогорске - 112,5 тыс. тенге, в остальных регионах - 90 тыс. тенге.
Данная схема повысила доступность жилья для широких слоев населения. В 2011 г. на увеличение уставного капитала ЖССБК было выделено 57 млрд тенге, из них БВУ использовано 2,4 млрд тенге, или 4 %.
В рамках Программы 2011-2014 гг. предусмотрены и другие направления повышения доступности жилья и создания дополнительных стимулов для увеличения объемов жилищного строительства.
Дополнительным инструментом, который позволит продолжить развитие жилищного строительства, является строительство через акционерное общество «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» со стопроцентным участием ФНБ «Самрук-Казына» в его уставном капитале.
Кроме перечисленных мер, как и в предыдущие годы, в 2011 г. Правительством была продолжена поддержка дольщиков. Всего, начиная с 2007 г., государственное финансирование долевого строительства составило 464,3 млрд тенге (освоено 415,0 млрд тенге, или 89 %). В результате из 450 жилых комплексов (62 889 дольщиков) за прошедший период решены проблемы около 62,7 тыс. дольщиков на 430 объектах (с учетом 4 новых объектов с 4823 дольщиками).
По состоянию на 1 мая 2012 г. по республике осталось завершить 24 объекта с 4891 дольщиком, в том числе самостоятельно достраиваемых - 12 объектов с 1238 дольщиками, за счет господдержки - 12 объектов с 3653 дольщиками. Из указанных 24 объектов в городе Астане 7 объектов - 1130 дольщиков, в городе Алматы 7 объектов - 1025 дольщиков, в других регионах 10 объектов - 2736 дольщиков.
Принятие указанных мер позволило по итогам 2011 г. обеспечить сдачу 6,5 млн кв. м жилья по всем источникам финансирования, что на 8,3% выше запланированного годового плана. Улучшили свои жилищные условия более 55 тыс. семей. Направлено на жилищное строительство 417,1 млрд тенге инвестиций, или 119,2 % к аналогичному показателю 2010 г. Предприятиями и организациями государственной собственности в 2011 г. сдано в эксплуатацию 834,3 тыс. кв. м жилья. Государственный сектор занимает всего 12,8 % от общего объема ввода жилья в республике.
Вместе с тем, несмотря на принимаемые меры, на сегодняшний день остался нерешенным ряд проблем, оказывающих влияние как на социальную направленность, так и на эффективную реализацию Программы 2011-2014 гг.:
1) недостаточно финансирование строительства арендного жилья для очередников, состоящих на учете в местных исполнительных органах;
2) недостаточно использование возможностей системы жилстройсбережений;
3) не сформирован эффективный рынок строительной индустрии;
4) не удалось обеспечить доступным жильем основную массу экономически активного населения, в том числе молодые семьи.
Для внедрения индустриальных методов в Казахстане изучен опыт стран ближнего и дальнего зарубежья - Турции, Белоруссии, России, Германии и Арабских Эмиратов, добившихся значительных успехов в сфере жилищного строительства.
На реализацию новой Программы в 2012-2020 гг. будут направлены средства республиканского и местных бюджетов, средства институтов развития, а также частные внутренние и зарубежные инвестиции.
Объем финансирования за счет республиканского бюджета на строительство кредитного жилья, арендного жилья для очередников и молодых семей, развитие системы жилищных строительных сбережений, фондирование ЖССБК и АО «ИО «КИК», строительство жилья в рамках пилотных проектов по сносу аварийного жилья, а также развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры, в том числе городов-спутников городов Астаны и Алматы - 2000,7 млрд тенге, в том числе: в 2012 г. - 144,3 млрд тенге, в 2013 г. - 182,9 млрд тенге, в 2014 г. - 266,1 млрд тенге, в 2015 г. - 242,5 млрд тенге, в 2016 г. - 252,8 млрд тенге, в 2017 г. - 219,0 млрд тенге, в 2018 г. - 223,3 млрд тенге, в 2019 г. - 228,3 млрд тенге, в 2020 г. - 241,6 млрд тенге.
В результате реализации Программы в 2012-2020 гг. планируется ввести в эксплуатацию около 69 050,0 тыс. кв. м общей площади жилья, в том числе: в 2012 г. - 6050,0 тыс. кв. м, в 2013 г. - 6600,0 тыс. кв. м, в 2014 г. - 6900,0 тыс. кв. м, в 2015 г. - 7200,0 тыс. кв. м, в 2016 г. - 7600,0 тыс. кв. м, в 2017 г. - 7700,0 тыс. кв. м, в 2018 г. - 8000,0 тыс. кв. м, в 2019 г. - 9000,0 тыс. кв. м, в 2020 г. - 10 000,0 тыс. кв. м.
За счет кредитных средств из республиканского бюджета в 2012-2020 гг. будет построено кредитного жилья местными исполнительными органами с его реализацией через систему жилстройсбережений - 2943,0 тыс. кв. м, в том числе: в 2012 г. - 245,0 тыс. кв. м, в 2013 г. - 388,0 тыс. кв. м, в 2014-2020 гг. - по 330,0 тыс. кв. м.
За счет целевых трансфертов из республиканского бюджета в 2012-2020 гг. будет построено:
1) арендное (коммунальное) жилье местными исполнительными органами для очередников - 2 300,0 тыс. кв. м, в том числе: в 2012 г. - 150,0 тыс. кв. м, в 2013 г. - 225,0 тыс. кв. м, в 2014-2020 гг. - по 275,0 тыс. кв. м;
2) арендное жилье местными исполнительными органами молодым семьям - 1510,0 тыс. кв. м, в том числе: в 2013 г. - 155,0 тыс. кв. м, в 2014 г. - 155,0 тыс. кв. м, в 2015-2020 гг. - по 200,0 тыс. кв. м;
3) жилье фонда АО «ИО «КИК» с реализацией населению через аренду с выкупом - 3125,0 тыс. кв. м, в том числе: в 2014 г. -210,0 тыс. кв. м, в 2015 г. - 250,0 тыс. кв. м, в 2016 г. - 545,0 тыс. кв. м, в 2017-2020 гг. - по 530,0 тыс. кв. м;
4) жилье в рамках пилотных проектов по сносу аварийного жилья - 315,0 тыс. кв. м, в том числе: в 2013 г. - 25,0 тыс. кв. м, в 2014 г. - 25,0 тыс. кв. м, в 2015 г. - 30,0 тыс. кв. м, в 2016 г. - 35,0 тыс. кв. м, в 2017-2020 гг. - по 50,0 тыс. кв. м.
За счет собственных средств АО «ФНБ «Самрук-Қазына» и средств Национального фонда Республики Казахстан будет построено в 2013 г. - 60,0 тыс. кв. м, в 2014 г. - 90,0 тыс. кв. м, в 2015-2020 гг. по 150,0 тыс. кв. м жилья.
Ожидается мультипликативный эффект в смежных отраслях за счет увеличения выпуска продукции промышленности строительных материалов, электротехнической, металлургической и химической промышленности, а также предметов обустройства нового жилья.
Таким образом, анализ особенностей современного программно-целевого управления формированием рынка доступного жилья в Казахстане показал, что в республике данному вопросу уделяется достаточно много внимания, реализуется достаточное количество жилищных программ.
Однако программа «Доступное жилье-2020» охватит лишь небольшую часть нуждающегося в жилье населения Казахстана. Также данная программа оказалась недоступной в сельских населенных пунктах.
Кроме того, на эффективность решения жилищной проблемы влияет сильное рaccлoeниe нaceлeния пo уpoвню дoхoдoв, чтo oгpaничивaeт бoльшую чacть нaceлeния в вoзмoжнocти улучшить жилищныe уcлoвия. Решение данного и многих других вопросов позволит в будущем выйти на желаемый уровень обеспеченности населения комфортным и доступным жильем.
Рецензенты:
Кулаков К.Ю., д.э.н., доцент, кафедра «Организация строительства и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет», г. Москва;
Хрусталев Б.Б., д.э.н., профессор, зав. кафедрой «Экономика, организация и управление производством» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г. Пенза.